Co do zasady mieszkania są stosunkowo tańsze w porównaniu do domów, to też decyzje o sprzedaży lub zakupie mieszkania podejmuje się dużo szybciej. Ten sektor rynku nieruchomości podlega też najszybciej i najsilniej wszelkim zawirowaniom jakimi niewątpliwie są podnoszenie stóp procentowych przez NBP czy też galopująca inflacja.

Widać to wyraźnie po ilości sprzedaży zarówno nowych, jak i mieszkań z rynku wtórnego. Kolejne podwyżki stóp procentowych w praktyce oznaczające spadek zdolności kredytowej Polaków odbiły się na ilości transakcji.

Gdy przeanalizujemy sprzedaż kwartalną, to widać wyraźnie, że spadki sprzedażowe u deweloperów notowane są już od połowy 2021 roku. Ale też warto pamiętać, że ubiegły rok był rekordowy pod względem zarówno sprzedaży, jak i cen nowych mieszkań.

 

Oferta WGN - Nowe mieszkania na sprzedaż w Szczecinie

 

Na rynku nowych mieszkań widzimy już pierwsze oznaki przeszacowania cen. Deweloperzy coraz częściej sięgają o specjalne oferty promocyjne, albo rabaty o których jeszcze rok temu o tej porze nie mogło być mowy, jak np. super rabaty w wysokości 25 000 zł lub miejsce postojowe w cenie zakupu mieszkania, albo tradycyjne dodatki do wyposażenia.

Te zmiany w podejściu deweloperów do klientów już są na rynku. Wielkimi krokami nadchodzi czas klienta. Czas gdy klienci przyjmowali bezwarunkowo oferty cenowe wprowadzanych do sprzedaży nowych mieszkań już mijają.

Co do cen mieszkań, to po pierwsze - trzeba pamiętać, że na rynku nieruchomości wciąż króluje gotówka. Prawie 70 % wszystkich transakcji odbywa się bez wsparcia kredytu hipotecznego.

A rynek wynajmu mieszkań wciąż jest najlepszą lokatą kapitału. Roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji przy najmie długoterminowym to wciąż ponad 5 %. Przy krótkoterminowym, którym po pandemii wraca do łask to ponad 11 %. Banki dopiero zaczęły odpowiadać na potrzeby rynku w sprawie podwyższenia oprocentowania lokat i depozytów.

Po drugie to galopująca inflacja – rosnące ceny materiałów budowlanych, koszty pracy, rosnące ceny gruntów pod budowę domu.

Rodzina nabywając mieszkanie zwraca szczególną uwagę na cenę lokalu i dobry dojazd. Ale od kilku lat widzimy zmianę preferencji klientów, albowiem liczy się kompletność osiedla na którym rodzina zamierza zamieszkać - bliskość szkół i przedszkoli, tereny spacerowe, ilość zieleni w otoczeniu, sklepy, przychodnie. Słowem wszystko to, co świadczy o jakości naszego życia na danym osiedlu.

Innym tematem wartym wspomnienia jest pojawienie się w tym wieku na rynku mikro apartamentów. Trzeba zacząć od tego, że te lokale to nie są ani apartamenty, ani mikro apartamenty, ani nawet mieszkania. To lokale użytkowe.

 

Oferta WGN  - Mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu

Według obowiązujących przepisów mieszkanie musi mieć min. 25 mkw, a o apartamencie możemy mówić gdy lokal mieszkalny spełnia łącznie kilka czynników dotyczących zarówno odpowiednio dużej powierzchni, charakteru budynku w którym się znajduje, lokalizacji itp. Przypadek o którym mówimy tzw. mikro apartament" to kreacja marketingowa mająca na celu łatwiejszą sprzedaż czegoś, co w realu jest lokalem użytkowym.

Możemy wyodrębnić dwa rodzaje inwestycji w tego typu lokale.

Pierwszy z nich, jest poważnym problemem społecznym. To przypadek, gdy inwestor nabywa mieszkanie o znacznej powierzchni, a następnie dzieli na mniejsze mikro apartamenty. Widziałam ostatnio taką nieruchomość. Inwestor kupił mieszkanie o powierzchni 150 mkw w kamienicy i podzielił na 5 małych lokali mieszkalnych. Każdy z nich miał po około 20 mkw, znajdowały się w nich mały aneks kuchenny, łazienka, coś w rodzaju mikro saloniku i antresola nad łazienką i aneksem kuchennym na której znajdowało się łóżko oraz szafka na ubrania. Na taki rodzaj adaptacji pozwalała wysokość wspomnianego mieszkania w kamienicy. Wg inwestora stopa zwrotu z najmu tych 5-ciu kawalerek w jednym mieszkaniu ma przynosić 7 %.

Drugi rodzaj inwestycji w tzw. mikro apartamenty to sprzedaż mikro kawalerek, przystosowanych pod wynajem już na etapie projektowania przez dewelopera. Ich nabywcami są inwestorzy, którzy sami nie zajmują się wynajem tych lokali, lecz zlecają to wyspecjalizowanym firmom. Cena metra kwadratowego takiego lokalu sięga nawet od 18 000 do 30 000 zł. Aby zachęcić inwestorów, do kupowania tego rodzaju mikro kawalerek przeznaczonych na wynajem, deweloperzy w swoich ofertach "gwarantują" roczną stopę zwrotu netto na poziomie 11 %.

W przypadku  pierwszym -  podział dużych mieszkań w istniejących zasobach, a więc w kamienicach, blokach to poważny problem społeczny i coś, co analitycy specjalizujący się w badaniu miast i ich zasobów nazywają niszczeniem tkanki miejskiej.  Po pierwsze  tego typu lokale są przeznaczane głównie na najem krótkoterminowy i znajdują się w ścisłym centrum miasta.

Skarżą się więc wspólnoty mieszkaniowe na hałaśliwych weekendowych najemców. Dodatkowo , jeśli w klatce schodowej znajduje się taki lokal, to wówczas właściciele pozostałych mieszkań mają kłopot z ich sprzedażą. Kto bowiem zechce mieć nieformalny hotel za ścianą? A to w oczywisty sposób przekłada się na ceny pozostałych mieszkań.

Jest też jeszcze jeden ważny czynnik. Pojawienie się na rynku tzw. "mikro apartamentów" , ale też większych mieszkań  przeznaczonych na krótki najem to jeden z powodów "wymierania" centrów miast.  To nie jest tylko problem Wrocławia , Krakowa, Gdańska czy Warszawy, ale wielu dużych ośrodków na świecie.

Podsumowując - rynek nieruchomości w Polsce obecnie jest już zupełnie inny niż  podczas poprzedniego kryzysu w 2006-2008 roku. Jest bardziej dojrzały. Wówczas sprzedaż nowych mieszkań odbywała się przede wszystkich za pieniądze pożyczone od banków. Dziś transakcje z udziałem kredytu hipotecznego to zaledwie 1/3 wszystkich transakcji. Wówczas doszło do zamrożenia rynku nieruchomości, dziś możemy mówić o spowolnieniu. 

Oczywiście konsekwencje dla deweloperów będą w postaci spadków ilości transakcji.

Więc nawet jeśli dojdzie do skorygowania cen mieszkań z rynku pierwotnego jak i wtórnego, to nie należy spodziewać się lawiny spadków.

Marlena Joks / Starszy Analityk WGN