W ciągu ostatnich dwóch, trzech lat w Polsce odnotowano rosnące zainteresowanie inwestycjami w condohotele. Stosunkowo prosty (i opłacalny) model biznesowy był atrakcyjną alternatywą dla inwestorów. Oczywistym jest, że dzięki takiemu wsparciu branża hotelowo i turystyczna szybko się rozwijała. Na korzystną koniunkturę tego segmentu rynku wpływało także bogacenie się polskiego społeczeństwa oraz stale rosnące zainteresowanie Polską jako wakacyjną destylacją dla ludzi z całego świata. Analitycy WGN zauważali wzrost zainteresowania inwestorów nieruchomościami komercyjnymi, w których można stworzyć luksusowe hotele, ośrodki SPA czy kameralne, ekskluzywne pensjonaty. Jednak wybuch pandemii i obostrzenia z nią związane, staną się czasem weryfikacji w branży turystycznej, a co za tym idzie będzie to miało bezpośredni wpływ na nieruchomości turystyczne.

Firma doradcza Emmerson Evaluation przeprowadziła analizę rynku condohoteli i obiektów oferujących apartamenty wypoczynkowe w Polsce w roku 2019. Potwierdzono obserwacje analityków WGN o utrzymującym się popycie na nieruchomości z tego sektora. Nie jest także zaskoczeniem, że najpopularniejszy był pas nadmorski (Władysławowo, Kołobrzeg, Świnoujście) oraz Półwysep Helski. W IV kwartale 2019 na tym obszarze funkcjonowało 17 condohoteli oraz ponad 100 kompleksów oferujących apartamenty wypoczynkowe, łącznie znajdowało się tam ponad 14,5 tysiąca pokoi na wynajem. W ubiegłym roku rynek powiększył się o kilka dużych obiektów komercyjnych oferujących około 100-200 pokoi, zarówno w systemie condo jak i tradycyjnego wynajmu. Do największych należy zaliczyć Baltic Port Fort w Świnoujściu (130 pokoi), Saltic Resport&Spa w Grzybowie k. Kołobrzegu (ok. 160 pokoi) i Seaside Park w Kołobrzegu (ponad 200 pokoi na wynajem).

Zdjęcie pochodzi z oferty WGN: Apartament na sprzedaż Łukęcin

W rejonie pasa górskiego (m.in. Zakopane, Białka Tatrzańska, Wisła, Ustroń, Karpacz), który jest drugim największym obszarem pod względem oferty, podaż na koniecc 2019 roku plasowała się na poziomie ponad 8 tysięcy pokoi. Do największych obiektów należy zaliczyć nowo otwarty 4-gwiazdowy kurort Forest Ski&Resort w Szklarskiej Porębie, Lake Hill Resort&SPA w Podgórzynie niedaleko Karpacza ( ponad 170 pokojami), a także dwa obiekty w Zakopanem – Nosalowy Park Luxury Hotel&SPA – Bachleda Club Residence.

Stały rozwój rynku następował również w największych polskich aglomeracjach. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Sopocie, Poznaniu, Łodzi i Gliwicach jest już dostępnych ponad 5,2 tys. pokoi w niemal 40 obiektach.

Z analiz przyszłej podaży wynika, że do 2022 roku najwięcej nowych pokoi (ponad 8,3 tysiąca) na zostać oddanych do użytku w pasie nadmorskim. Do najbardziej spektakularnych obiektów, które mają powstać nad polskim wybrzeżem należy zaliczyć Shelter Hotel&Apartments  (etap I i II) w Rogowie, kompleks będzie oferował w sumie 500 pokoi. Natomiast w pasie górskim do 2022 planowano wprowadzić na rynek ok. 5,5 tys. nowych pokoi i lokali na wynajem. Największymi obiektami miały się zostać  Infinity Zieleniec Ski&SPA i I etap inwestycji Green Club, oferujące po ok. 300 pokoi. Jednak czy w obecnej sytuacji wszystkie inwestycje zostaną zrealizowane a rynek będzie się nadal prężnie rozwijał?

W ostatnich tygodniach popyt na rynku nieruchomości turystycznych w Polsce spadł praktycznie do zera. Najgorsza w tej sytuacji jest niewiedza jak długo potrwa ta kryzysowa sytuacja. Jednak tą kwestie należy rozpatrywać wielowątkowo. Pierwsze zmiany na rynku rozpoczną się zaraz po zniesieniu rządowych obostrzeń dotyczących funkcjonowania całej branży turystycznej oraz hotelowej. Jednak zamrożenie gospodarki wpływa na wszystkie jej gałęzie i jest odczuwalne we wszystkich sektorach. W momencie, w którym polscy tracą pracę i zaczynają zmagać się z problemami finansowymi plany wakacyjne schodzą na dalszy plan lub stają się bardzo odległą przyszłością. Pandemia, której konsekwencją jest kryzys gospodarczy sprawił, że część z planowanych inwestycji zostanie zrealizowana z opóźnieniem a część z nich nie powstanie w ogóle. Szybko zmieniająca się sytuacja powoduje, że niemożliwym jest oszacowanie zmian jakie nastąpią na rynku nieruchomości turystycznych nie tylko w najbliższych miesiącach ale również latach. Jednakże pewne jest, że  ten sektor ulegnie zmniejszeniu. Prawdopodobnym wydaje się scenariusz, w którym z  zniknął mniejsze przedsiębiorstwa a rynek zmonopolizują najwięksi gracze. 

Zdjęcie pochodzi z ofert WGN: Apartament na sprzedaż Ustroń

W dłuższej pespektywie zarówno segment wakacyjnych apartamentów (także w systemie condo) się obroni. „Deweloperzy próbują aktywizować sprzedaż. Oczywiście, zachęcanie do kupna w momencie rozwoju kryzysu ekonomicznego jest pozbawione sensu. Z punktu widzenia nabywców rekomendowane jest raczej wstrzymanie decyzji, by móc pełniej ocenić sytuację. A wbrew zaklęciom deweloperów ceny nieruchomości spadną. Dziś na zakup apartamentu nad morzem i w górach mogą sobie pozwolić jedynie osoby zamożne z nadmiarem kapitału lub ci, którzy mają już upatrzony konkretny apartament mieszkalny w kurorcie. Kupujący utracili zaufanie do nieruchomości turystycznych, co widać też wyraźnie na rynku wynajmu mieszkań na doby w miastach. Przestawianie najmu lokali na model długoterminowy określić można niemal jako tsunami, które zmiata z rynku kolejnych wynajmujących i firmy zarządzające najmem.”- komentuje Marlena Kosiura analityk portalu InwestycjewKurortach.pl

W szerszym ujęciu kupno mieszkania w kurorcie należy traktować jako pewną inwestycje, podobnie jak lokale w dużych miastach. Taki sposób ulokowania kapitału zapewnia większą elastyczność niż condohotele oraz nie wiążą się ze znacznymi kosztami utrzymania. Co więcej, ich przeznaczenie można zmieniać w zależności od zapotrzebowania (najem okazjonalny, długoterminowy czy lokal dla pracowników sezonowych).

„Właściciele apartamentów wakacyjnych dopiero czekają na wysoki sezon, dla nich okres najwyższych zarobków to czas od czerwca do końca września. Ich koszty ograniczają się obecnie głównie do czynszu za lokal i podatku od nieruchomości. Z tych opłat nie da się zrezygnować. W przypadku condohoteli rola właścicieli poszczególnych pokoi i apartamentów jest mocno ograniczona. To na barkach firmy zarządzającej spoczywa ograniczenie kosztów. Jest to trudne. Im większy hotel, tym wyższe są bowiem koszty pensji pracowników i koszty techniczne utrzymania obiektu.

Condohotele dziś nie różnią się niczym od klasycznych hoteli. Są w takiej samej sytuacji: brak przychodów, utrzymujące się koszty związane z zapewnieniem przetrwania biznesu. Firmy zarządzające condohotelami negocjują obniżenie kosztów pracowniczych, część zmuszona była już do rozpoczęcia zwolnień.”- dodaje Kosiura

Zdjęcie pochodzi z oferty WGN: Mieszkanie na sprzedaż w bloku Gdańsk, Wrzeszcz

Ze względu na te czynniki można przypuszczać, że pandemia Covid-19 zweryfikuje rynek w segmencie condohoteli. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ograniczone zostanie powstawanie inwestycji w tym modelu. Wiele obiektów, których budowa została już rozpoczęta było finansowanych z wpłat kupujących. Również banki zmieniają decyzje kredytowe dla branży turystycznej. W obecnej sytuacji odpływ kapitału sprawi, że wiele inwestycji zostanie przejętych przez inne podmioty, nie zostanie ukończonych lub powstaną później i będą miały innych charakter niż zakładano. Rozwój rynku jest uzależniony od wielkości recesji. W czasie tak wielu niewiadomych podmioty dysponując środkami finansowymi (np. fundusze inwestycyjne) wstrzymują się z decyzjami o ich inwestowaniu.

Dlatego też, nastąpiło swoiste zamrożenie wszelkich działań. Sposobem na utrzymanie wielu hoteli, pensjonatów a nawet prywatnych lokali będzie obniżenie cen a co za tym idzie, standardu. Dużym wsparciem dla branży może być odroczenie lub zawieszenie opłat związanych z podatkiem od nieruchomości oraz pomoc rządowa w ramach tarczy antykryzysowej i jej nowelizacji.

Istniej prawdopodobieństwo, że jeśli uda się opanować sytuację do końca kwietnia, czy do połowy maja a ograniczenia zostaną zniesione, w czasie wakacji obiekty hotelowe będą wstanie zarobić na swoją bieżącą działalność. Należy jednak zaznaczyć, że ponieważ produkt hotelowy, jak i gastronomiczny określa się często angielskim „perishable goods” – niemożliwe jest (bez strat) odłożenie w czasie użytkowania produktu, oznacza to, że jeśli dziś pokój hotelowy nie zostanie sprzedany jutro nie zarobi dwukrotnie, aby pokryć stratę.

U doświadczonych inwestorów obecnie zauważa się dwa podejścia. Pierwsze to spowolnienie procesów na pewien okres, do momentu kiedy będzie można ocenić, jak wygląda rynek i jego perspektywy po kilku najbliższych tygodniach. Drugie to oczekiwanie przez potencjalnych inwestorów z innych sektorów na możliwość dokonywania oportunistycznych zakupów, związanych z brakiem płynności obiektów lub też chęcią upłynnienia aktywów hotelowych przez właścicieli.

Utrzymujące się obostrzenia (w dłuższej perspektywie czasowej) spowodują utratę przychodów w całej branży hotelowej. Największe problemy będą miały hotele, pensjonaty i właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo, którzy przed kryzysem nie byli w najlepszej sytuacji i nie zdołali zbudować odpowiedniej poduszki finansowej. Takie podmioty jako pierwsze ogłoszą bankructwo. Jednak oszacowanie skali tego zjawiska w tym momencie wydaje się niemożliwe i jest głównie uzależnione od rozwoju i czasu trwania pondemii.

Największy kłopot z klientami, a co za tym idzie z utrzymaniem płynności finansowej mogą mieć apartamenty serwisowane, czy lokale na wynajem krótkoterminowy, ponieważ poprzednie sytuacje kryzysowe pokazywały, że w niestabilnych ekonomicznie czasach podróżujący szukają możliwie najbezpieczniejszych opcji, jakie zapewniają hotele działające pod dużymi, uznanymi markami. W takich obiektach obłożenie i przychody także spadną, ale proporcjonalnie nie w tak dużym stopniu, jak w mniejszych placówkach noclegowych. Firmy nie będą również raczej wysyłać pracowników w podróże służbowe do obiektów oficjalnie nieskategoryzowanych ze względu na bezpieczeństwo.

„Koncentrujemy się na przygotowaniu działalności w celu ponownego otwarcia hoteli w wakacje. W związku z pandemią część wykonawców w obawie o swoje zdrowie nie podejmuje pracy na terenie budów. Zatem część inwestycji może być przesunięta z przyczyn od nas niezależnych. Podobnie jak w przypadku deweloperów mieszkaniowych” – wyjaśnia Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki Zdrojowa Invest & Hotels.

Jednak weryfikacja rynku następuje na wielu poziomach. W sytuacjach kryzysowych, niepewnych gospodarczo i politycznie (w dodatku w skali globalnej) inwestorzy zaczynają poszukiwać bezpiecznych sposobów na ulokowanie gotówki. A jedną z najlepszych form zabezpieczenia swojego kapitału są nieruchomości (o różnym charakterze).

Paweł Kobierski, prezes Sun & Snow Real Estate, spółki, oferującej apartamenty wakacyjne w kurortach, informuje, że w marcu 2020 sprzedano dwa razy więcej lokali niż w poprzednich miesiącach tego roku. „Nie spada też liczba pytań, telefonów od klientów. Inwestorzy szukają bowiem bezpiecznych inwestycji. Kryzys weryfikuje rynek; przetrwają  tylko firmy z największym doświadczeniem, które sprzedażą, zarządzaniem i wynajmem apartamentów zajmują się profesjonalnie w skali całego kraju od lat. Na sukces w branży nie mogą raczej liczyć zwykli deweloperzy, którzy zmuszeni przepisami do budowy lokali usługowych próbują je sprzedać jako „apartamenty typu condo", a do zarządzania wynajmem zatrudniają zwykłych administratorów bez jakiegokolwiek doświadczenia w turystyce. Tacy deweloperzy, by zrealizować marżę na sprzedaży swoich lokali, uciekają się też zwykle do zabiegów marketingowych i w poszukiwaniu klientów składają obietnice gwarantowanego zysku 7–8 proc. rocznie. To podejście psuje rynek.”- dodaje.

Inwestowanie w nieruchomości w turystycznych regionach w dłuższej perspektywie czasowej może okazać się bardzo trafioną inwestycją. Po zakończeniu pandemii nastąpi spadek zainteresowania zagranicznymi wyjazdami na rzecz polskich kurortów. Co więcej, nieruchomości w dużych miastach zaczęły już osiągać zaporowe ceny za mkw, szczególnie te w atrakcyjnych dla turystów lokalizacjach. Natomiast apartamenty w kurortach nie są jeszcze tak przewartościowane i mogą stanowić bardzo opłacalną inwestycje.

Chcąc przewidzieć rozwój sytuacji na rodzimym rynku turystycznym warto przyjrzeć się sytuacji w Chinach. Pandemia Covid-19 w państwie środka jest już w fazie wygasania i społeczeństwo wraca do nowej rzeczywistości. Zauważono, że Chińczycy zaczęli podróżować w celach turystycznych. Jednak ze względów bezpieczeństwa wybierają turystykę lokalną, wybierając własny transport. Sytuacja w Chinach jest ważną wskazówką dla całej branży i podstawą do tworzenia prognoz. Można przypuszczać, że podobnie będzie wyglądać ożywianie turystyki na całym świecie.  Gdy pandemia zacznie dobiegać końca, turyści będą wybierać przede wszystkim swoje najbliższe okolice, później postawią na podróże krajowe, a dopiero ostatnim krokiem będzie powrót do dalekich, międzynarodowych wypraw. Tym bardziej, że te ostatnie w dużym stopniu uzależnione są od obostrzeń, które nałożyły na obcokrajowców poszczególne kraje.

W związku z zaistniałą sytuacją spowodowaną wybuchem pandemii Covid-19, niezmiernie trudno prognozować jakiekolwiek wyniki i przewidzieć następstwa, jakie pociągnie ona za sobą dla całej branży hotelowej i turystycznej w dłuższej perspektywie. Pewnym jest, że w krótkim okresie, negatywnie wpłynie na całą branżę turystyczną i będzie determinowała jest rozwój w najbliższych latach. Część, o ile nie większość, nowych inwestycji zostanie przesunięta w czasie a znaczny odsetek zmieni swojego właściciela. Realizacja niektórych z projektów może zostać też wstrzymana na co najmniej kilka najbliższych lat. Branża turystyczna, a w tym hotele oraz inne obiekty wypoczynkowe, ucierpiały na pandemii i spowodowanych przez nią obostrzeniach w pierwszej kolejności a negatywne skutki będą odczuwalne w długiej perspektywie czasowej.

Zamknięcie granic drastycznie zmniejszyło się ruch turystyczny, który bezpośrednio przekłada się na spadek obłożenia hoteli, co w silnie negatywny sposób wpływa na wyniki całej branży. Również ograniczenie poruszania się wewnątrz kraju odebrało polskim hotelom jeszcze większą grupę klientów. Przyszłość obiektów, które większość swojego obłożenia generowały dzięki różnego rodzaju cyklicznym eventom i wydarzeniom (rozrywkowym, muzycznym, branżowym) stoi pod dużym znakiem zapytania. Nieco spokojniej mogą czuć się jedynie właściciele i zarządcy hoteli posiadających odpowiednio duże rezerwy kapitału, aby przetrwać ciężki okres. Jednak i w tym przypadku muszą się oni liczyć z bardzo dużą skalą strat. Inwestorzy, którzy zakupili na własność pokoje w condo- -hotelach lub jednostki mieszkalne w obiektach z apartamentami wypoczynkowymi również mogą spodziewać się dużych strat. Prawdopodobna wydaje się być także wizja prawie całkowitej hibernacji rynku sprzedaży apartamentów wakacyjnych do końca bieżącego roku. Potencjalni inwestorzy w okresie tak dużej niepewności gospodarczej mogą nie być skłonni do zakupu tego typu jednostek.

Jednak z drugiej strony, w dłuższej perspektywie pandemia koronawirusa może w pewnym stopniu pozytywnie wpłynąć na obiekty, które utrzymają się na rynku. Część potencjalnych klientów z całą pewnością odczuwać będzie obawę przed podróżowaniem w bardziej odległe, egzotyczne rejony świata, co po ustabilizowaniu sytuacji epidemiologicznej i gospodarczej, może przełożyć się na wzrost zainteresowania ofertą rodzimych hoteli i obiektów wypoczynkowych. Jednak aby zaobserwować taki efekt musi minąć wiele miesięcy. Obecnie branżę turystyczną czeka bardzo trudny okres, który będzie swego rodzaju sprawdzianem i rozliczeniem tego, jak do tej pory obiekty te były zarządzane i w jakim stopniu mogą poradzić sobie z zaistniałym na rynku kryzysem.

 

Sandra Wolna

Redaktor Naczelna wgn.pl