Biura WGN
CENTRALA WGN
Wiąże się to z ogólnie dobrą koniunkturą na rynku nieruchomości w ostatnich latach, ale za główne źródło dynamiki obrotów w tym segmencie można uznać korzystne obniżki cen, jakie następowały od około 2014 roku. W poprzednim okresie ceny domów trzymały wysoki poziom skutecznie odstraszając potencjalnych nabywców.
Również w tym czasie, głównie w latach 2012-2014, ceny mieszkań nowych i z rynku wtórnego spadły do poziomu najniższego od 10 lat, przyciągając kupujących, a zwłaszcza nieruchomościowych inwestorów. Tak więc, rynek domów nie wytrzymywał tej konkurencji i trwał w stagnacji.
Jakich domów szukają kupujący?
Posiadanie własnego domu z ogrodem to marzenie wielu mieszczuchów. Zainteresowanych kupnem można podzielić na dwie grupy: tych, którzy wolą kupić gotowy dom do zamieszkania od zaraz, oraz tych, którzy poszukują niedrogich nieruchomości do remontu i wykończenia – albo na potrzeby własne, albo do dalszej sprzedaży.
Grupą uzupełniającą - ważną i w ostatnim czasie zdecydowanie rosnącą - są klienci rynku luksusowych rezydencji, których ceny rozpoczynają się od około 2 milionów złotych. Te nieruchomości są kupowane na własne potrzeby mieszkaniowe albo, jeśli mają odpowiednią lokalizację, dla prowadzenia działalności gospodarczej – na hotel, pensjonat, siedzibę firmy, prywatną klinikę itp.
Preferencje kupujących z pierwszej grupy od wielu lat pozostają niezmienione – poszukiwane są domy wolnostojące o powierzchni 100-150 mkw., na działkach około 700 mkw.-1500 mkw., parterowe z mieszkalnym poddaszem lub piętrowe. Chętnie nabywane są też domy w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej z niedużym ogrodem. Przy ostatecznej decyzji pod uwagę brana jest lokalizacja w spokojnej okolicy, najchętniej w granicach miasta lub w bliskim sąsiedztwie, a także – zwłaszcza w ostatnich latach – względy ekonomiczne, czyli koszty eksploatacji domu, a przede wszystkim koszty sezonowego ogrzewania.
Nadal nie słabnie popyt na wille i mieszkania willowe w topowych miejskich lokalizacjach, jednak takich ofert jest zdecydowanie mniej i należą do tych droższych.
Klienci z drugiej grupy są świadomie przygotowani na inwestycję budowlaną – poszukują domów w standardzie do remontu albo niezakończonych budów. Może to być przedwojenny dom lub PRL-owska kostka. Ważne, aby cena była przystępna i nie przekraczała budżetu założonego na zakup i prace budowlane. Warto tu dodać, że często takie nieruchomości znajdują się w bardzo dobrych miejskich lokalizacjach, w osiedlach uważanych za atrakcyjne. Coraz częstszym zjawiskiem jest więc, zwłaszcza w przypadku „kostek”, wyburzanie lub rozbudowa według współczesnych standardów.
Ceny ofertowe
Rosnące od roku ceny mieszkań zakończyły niestety czas przecen na rynku domów. Na ogół właściciele nie chcą pogodzić się z myślą, że ich dom z ogrodem może być tylko trochę droższy od 3- lub 4-pokojowego mieszkania w zabudowie wielorodzinnej - to nieważne, że w bardzo dobrym standardzie – i podnoszą cenę. Nie zawsze te działania są racjonalnie uzasadnione, zwłaszcza jeśli dom jest w przestarzałej technologii, w ogólnie złym stanie technicznym, generuje wysokie koszty utrzymania i ma nieciekawą lokalizację.
Obecnie, w dużych miastach, akceptowalne przez kupujących ceny rozpoczynają się od ok. 750 tys. złotych w przypadku niedużych wolnostojących lub bliźniaczych domów w granicach miasta, a dla okolic – od ok. 650 tys. złotych. Segmenty szeregowe z ogródkiem to kwota średnio od 600 tys. złotych dla dobrego standardu w mieście. Wille miejskie w dobrych lokalizacjach to koszt od 900 tys. złotych, chociaż przeważają ceny powyżej 1 miliona złotych. W przypadku Warszawy ceny te są wyższe o około 25-30%.
Ceny domów są bardzo zróżnicowane i, jak wiadomo, zależą przede wszystkim od - lokalizacji na obszarze miasta, w bezpośrednim jego sąsiedztwie lub w okolicach. Kolejnymi parametrami są: standard budynku, jego powierzchnia, wielkość działki, połączenia komunikacyjne. Niestety, często właściciele, wystawiając swój dom na sprzedaż, kierują się względami emocjonalnymi i podają wysoką cenę, nieadekwatną do realiów rynku.
Małgorzata Battek
Analityk WGN
