Biura WGN
CENTRALA WGN
Remonty, rewitalizacje kamienic to zadanie skomplikowane z co najmniej kilku powodów. Podstawowym jest oczywiście specyficzna technologia, w jakiej budynki tego typu były wznoszone. Dlatego też często, tak ze względów estetycznych, jak i funkcjonalnych, niezbędne jest stosowanie technik pokrewnych, z którymi dziś radzi sobie relatywnie niewielu wykonawców. Jest to oczywiście wymóg podstawowy w przypadku kamienic uznanych za zabytki, ale także wówczas, kiedy właścicielom zależy na zachowaniu pierwotnej konstrukcji budynku nawet bez formalnego wpisu do rejestru zabytków. Kamienice ze względu na swój wiek mają charakterystyczne potrzeby, jeśli chodzi o remont. Poszczególne materiały budowlane ulegają zużyciu w różnym tempie i często stosowanie niektórych nowoczesnych środków chemicznych czy metod realizacji wykończeń jest skomplikowane technicznie lub wręcz niemożliwe. Przy planowaniu remontu czy rewitalizacji kamienicy należy pamiętać, że jest to zadanie dość kosztowne i wymagające zastosowania specyficznych materiałów.
Wyłączna oferta inwestycyjna WGN: Kamienica na sprzedaż Tarnów
Specyficzny układ i projekty kamienic sprawiają, że współcześnie wraz z remontem bardzo często przeprowadza się aranżację i modernizację wnętrz. Do najczęstszych zmian należy zaliczyć: obniżenie sufitów, ustawienie ścian działowych oraz dodanie elementów dekoracyjnych np. filarów. Tego rodzaju prace wymagają dużego doświadczenia, dlatego też remont zabytkowych obiektów należy powierzyć firmie specjalizującej się w tego typu usługach.
Większość prowadzonych prac remontowych w kamienicach ma charakter kompleksowy, przeprowadza się remont zewnętrznej elewacji, remonty wewnątrz budynku, często połączone z wymianą instalacji grzewczej, kanalizacyjnej lub sanitarnej, zwykle również zmienia się wykończenia ścian i podłóg, a także stolarkę. Oczywiście w zależności od potrzeb zakres prac będzie się różnił w zależności od konkretnego budynku. Należy podkreślić, że każdy remont kamienicy jest poważnym wyzwaniem zarówno od strony technicznej, jak i logistycznej.
Zabudowa złożona z kamienic zwykle nie jest dostępna dla cięższego sprzętu, a zdarza się, że problemy są nawet z podstawieniem kontenera na gruz. Takie pozornie drobne trudności bardzo często przesądzają o uciążliwości remontu dla użytkowników budynku i okolicznych mieszkańców.
Jednakże trud i nakłady finansowe wkładane w rewitalizacje zabytkowych kamienic zwracają się z nawiązką. Budynki znajdujące się w centrach miast coraz częściej stają się obiektem zainteresowania branży deweloperskiej. Lokalizacja, bliskość obiektów handlowych i usługowych, a także piękne, duże przestrzenie w mieszkaniach to niezaprzeczalne zalety dla ich przyszłych nabywców. Jednak przedwojenne budynki zwykle wymagają gruntownej rewitalizacji, zanim trafią na rynek wtórny do sprzedaży.
“Renowacja kamienicy to ogromne przedsięwzięcie. Po wnikliwym zbadaniu kondycji budynku projektant kierujący przebudową, odpowiedzialny jest za dobór odpowiednich materiałów - w tym także oczywiście stropów. Zlokalizowane w ruchliwych i "ciasnych" centrach miast budynki stanowią dodatkowe wyzwanie logistyczne. Często nie da się zorganizować w pobliżu optymalnego zaplecza budowy. Stąd dobór materiałów jest szczególnie ważny - nowy strop w takim budynku musi być szybki w montażu, a przy tym lekki” - komentuje dr inż. Artur Kisiołek.
Oferta inwestycyjna WGN: Kamienica na sprzedaż Tarnowskie Góry
Inwestowanie w renowacje i modernizacje zabytkowych kamienic, z rynkowego punktu widzenia jest bardzo opłacalne. Jedne z najdroższych apartamentów w największych polskich miastach znajdują się właśnie w odrestaurowanych kamienicach.
Przykładem mogą być apartamenty w dwóch odrestaurowanych kamienicach przy ul. Foksal (od tyłu apartamentowiec sąsiaduje z pawilonami gastronomicznymi na tyłach Nowego Światu). Cenę ponad 36 tys. zł za m kw osiągnęły dwa sąsiadujące apartamenty o powierzchni 470 m kw.
“Prawdziwi koneserzy piękna doceniają wyjątkowy charakter i architekturę kamienic Foksal 13/15 i są w stanie dużo zapłacić za możliwość zamieszkania w miejscu, które spełnia ich wysokie wymagania. Apartament w historycznym budynku, z prestiżowym adresem i luksusowym wykończeniem to dla wytrawnych inwestorów również dobra lokata kapitału. Nasz projekt spotkał się z bardzo dobrym przyjęciem wśród odbiorców segmentu premium, czego dowodem jest już połowa sprzedanych lub zarezerwowanych lokali” – komentuje Jeroen van der Toolen, Dyrektor Zarządzający Ghelamco
Przebudowywane na apartamentowiec kamienice zostały zbudowane w latach 1895–1898 według projektu Artura Ottona Spitzbartha. Mieszkali tu arystokraci, politycy, magnaci przemysłu, m.in. współwłaściciel fabryki czekolady Jan Wedel. Nad architekturą budynku pracują aż trzy pracownie. Biuro Anny Rostkowskiej zajmuje się wskrzeszeniem wszystkich zabytkowych elementów. Klatki schodowe zdobią rzeźbione supraporty i portale, posadzki z białego marmuru i ręcznie kute balustrady. Na ścianach i sufitach apartamentów można znaleźć prawie sto wzorów sztukaterii, a na podłogach drewniane parkiety o blisko 20 motywach.
Oferta WGN: Apartament na sprzedaż Cieszyn
Warsaw Attics postawiło sobie za cel rewitalizację kamienic z maksymalnym zachowaniem ich epokowego charakteru, dbałości o detal architektoniczny oraz optymalizację rozwiązań funkcjonalnych w mieszkaniach przy zastosowaniu najnowszych i najbardziej wydajnych rozwiązań budowlanych spełniające obecne normy. Posiadanie apartamentu w kamienicy, która jest zabytkiem dostarcza ich właścicielom nie tylko prestiżu, ale także jest jedynym w swoim rodzaju codziennym kontaktem z historią tak wyjątkowego miejsca, jakim jest kamienica.
Również w Krakowie najdroższe mieszkania znajdowały się w odnowionych kamienicach kosztowały od 10,5 do ponad 40 tys. zł za mkw. W stolicy Małopolski sprzedaż mieszkań w kamienicach stanowiła na przestrzeni ostatnich trzech lat od 8 do 10 %. całkowitego obrotu lokalami mieszkalnymi. Dzielnicą, w której zawiera się najwięcej takich transakcji, jest Śródmieście, choć niewielki odsetek transakcji dotyczył również Podgórza i Krowodrzy. W stolicy Małopolski większość transakcji sprzedaży mieszkań w kamienicach dotyczy rynku wtórnego. Ze wszystkich transakcji dotyczących historycznych budynków jest to aż 76 proc.
Jak podaje urban.one, ceny mieszkań z rynku wtórnego są w Krakowie niższe od tych z rynku pierwotnego nawet o 39 proc. W samym sercu Krakowa za mkw. mieszkania w kamienicy trzeba było zapłacić 7,2 tys. zł, w bardziej oddalonych lokalizacjach od 6,1 tys. do 6,6 tys. zł.
“Mimo tego, że transakcji w odnowionych kamienicach jest mniej niż w tych pozostawionych duchowi czasu, w Krakowie rewitalizacja historycznych budynków bardzo się rozwija. Zmodernizowane wnętrza kamienic to elegancja i luksus. Mieszkania w odrestaurowanych budynkach kosztują przeciętnie 8,5 tys. zł za mkw., wyłączając inwestycję Angel Wawel przy Sukienniczej. Tam stawki transakcyjne znacząco odchylały się od średniej, wpływając na wyraźne podwyższenie ceny w mieście. Generalnie różnice w cenach wynikają z lokalizacji inwestycji: im dalej od rynku, tym taniej można kupić mieszkanie. Ceny kształtują się się od 6,4 tys. zł za mkw. w okolicach Krowodrzy, do 8,7 tys. zł za mkw. w Śródmieściu”- komentuje Barbara Bugaj z urban.one.
Kolejnym przykładem wręcz spektakularnej rewitalizacji jest remont zabytkowej secesyjnej Kamienicy pod Orłem w Krakowie. “Inwestor zadbał tam nie tylko o remont eleganckiej elewacji. Odnowił również wnętrza i sprawił, że budynek stał się luksusowym apartamentowcem z piękną klatką schodową. Na dla tych, którzy mieszkają na wyższych piętrach zainstalował windę. Budynek został wykończony w wysokim standardzie. Ma ochronę oraz halę parkingową. Przeciętnie za apartament w Kamienicy pod Orłem kupujący zapłacili 9,4 tys zł mkw., jednak ceny transakcyjne dochodziły nawet do 12 tys. zł za mkw. Jednak najgłośniejsza rewitalizacja w Krakowie nie dotyczyła jednak kamienicy, a zachowanych murów XVI-wiecznego zakonu przy ulicy Sukienniczej. Apartamentowiec Angel Wawel jest uznawany obecnie za najbardziej luksusową inwestycję w stolicy Małopolski. Ceny transakcyjne wahały się w tej inwestycji od ok 10,5 tys. zł do ponad 40 tys. zł za mkw”- wyjaśnia Barbara Bugaj.
Wyłączna oferta inwestycyjna WGN: Kamienica na sprzedaż Gorzów Wielkopolski
W Poznaniu trudniej znaleźć kompleksowo zrewitalizowaną kamienicę, zmieniającą stary budynek w luksusowy apartamentowiec. Specyfiką tamtejszego rynku jest odnawianie jedynie elewacji. Zdarza się też, że wykonany jest i remont elewacji, i części wspólnych kamienicy: holu czy klatek schodowych. Jednak remont lokali mieszkalnych zostawia się kupującym. Na zabytkowe kamienice w Poznaniu można trafić w okolicach Starego Miasta, ale nie tylko. Często są remontowane również kamienice na Jeżycach, Grunwaldzie i na Wildzie.Dodaje, że w stolicy Wielkopolski na odnowione budynki - zabytki można
Za przykład gruntownej renowacji można uznać remont kamienicy przy ulicy Górna Wilda inwestor wyremontował nie tylko elewację, ale również hol wejściowy i drewnianą klatkę schodową. Zamontowano tam również windę. Za mieszkanie w takiej kamienicy nabywcy płacili nieco ponad 6 tys. zł za mkw. W Poznaniu 90 proc. mieszkań kupionych w kamienicach pochodzi z rynku wtórnego. Przeciętna cena tych lokali wyniosła 4,4 tys. zł za mkw. Natomiast lokale w budynkach po rewitalizacji były droższe - kosztowały przeciętnie 5,4 tys. zł. Natomiast najdroższe były mieszkania w kamienicach położonych już w granicach Grunwaldu. Tam średnio za takie lokale płacono 5,9 tys. zł za mkw. -wynika z danych urban.one.
Na polskim rynku nieruchomości zauważalny jest wzrost zainteresowania luksusowymi apartamentami. Jednak klienci gotowi zapłacić nawet kilkanaście tysięcy za metr kwadratowy luksusowego mieszkania zaczynają szukać czegoś innego niż szklane wieżowce. Co więcej, rekordowe stawki, sięgające bez problemu w stolicy kraju poziomu 40 tys. zł za mkw., w ostatnich czasach zdecydowanie częściej dotyczą właśnie mieszkań w zabytkowych kamienicach po rewitalizacji aniżeli w nowopowstających apartamentowcach. Na często wręcz astronomiczne ceny w tym przypadku wpływa kombinacja dwóch czynników: najczęściej absolutnie topowej lokalizacji przedwojennych kamienic oraz ich niepowtarzalnego stylu, standardu i unikatowej klasy po rewitalizacji. Niebagatelny wpływ na cenę takich mieszkań mają również ogromne koszty, jakie musi ponieść inwestor. Składa się na nie wierne odtworzenie stanu pierwotnego wiekowej nieruchomości z uwzględnieniem najdrobniejszych detali, wdrożenie często trudnych do wykonania i kosztownych wskazań konserwatora zabytków, czy wreszcie skomplikowane technicznie, acz konieczne wyposażenie takiej inwestycji w podziemny parking, basen, strefę spa itp.
Dlatego też klienci coraz częściej doceniają luksusowe mieszkania znajdujące się w odnowionych kamienicach. Zabytkowe budynki są unikatowe a każdy z nich to wręcz namacalna historia. Dodatkowo wyróżniają się prestiżową lokalizacją a to w połączeniu z nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi i architektonicznymi jest gwarantem sukcesu inwestycji. Nic więc dziwnego, że deweloperzy zaczynają się specjalizować w projektach zmieniających zniszczone kamienice w luksusowe apartamenowce.
Deweloperzy przywracają do stanu absolutnej świetności, dodatkowo wzbogaconej o atrybuty współczesnej nowoczesności budynki się w technicznym stanie zagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców. Na solidny remont w innych okolicznościach albo nie miałyby szans wcale, albo czekałyby nań latami. Dlatego też władze miast chętnie sprzedają zniszczone kamienice wiedząc że dzięki prywatnym inwestorom staną się wizytówką miasta.
Oferta inwestycyjna WGN: Kamienica na sprzedaż Wrocław
Zniszczenia wojenne oraz polityka mieszkaniowa PRL-u sprawiły, że wiele zabytkowych budynków zostało zdewastowanych lub całkowicie zniszczonych. Nieudane modernizacje, niedbałość o stan techniczny i walory estetyczne spowodowały, że prestiżowe niegdyś kamienice utraciły swój pierwotny blask. Z kolei coraz większa rzesza amatorów, by nie powiedzieć koneserów starych kamienic, zyskuje coraz to nowe możliwości i okazje do zainwestowania w mieszkaniowy unikat o wiekowym rodowodzie. Dlatego nie powinno dziwić, że deweloperzy coraz częściej decydują się na tego typu inwestycje. Renowacja zabytkowych kamienic poza znacznym przychodem dla inwestora jest również szansą na zdobycie rozgłosu i prestiżu a nawet zapisanie się na kartach historii miasta.
Każdy projekt renowacji zabytkowej kamienicy to połączenie luksusu, modernistycznego stylu z historycznym klimatem zabytkowych budynków. Wszystko to wyróżnia wyjątkowa estetyka, wysoka jakość wykonania oraz użyte materiały. W samej tylko Warszawie jest wiele nowych inwestycji, których wartość dopiero się kształtuje i będzie weryfikowana w czasie. Co roku powstają nowe apartamentowce zawsze wzbudzając nowe emocje. Prawda jest taka, że tylko niektóre z nich mają szansę wzbudzać zainteresowanie w dłuższym terminie. Ich prawdziwą wartość będziemy znali po upływie 10, 20 lub 30 lat. Są natomiast adresy, które już przeszły weryfikację czasu. Takimi adresami są na pewno ulica Chopina, aleja Róż, aleja Przyjaciół oraz oczywiście ulica Mokotowska. Są to tzw. ‘dobre adresy’ już od przeszło 100 lat.
Analitycy WGN zauważają, że rewitalizacja kamienic i tworzenie w nich luksusowych apartamentów staje się nowym formatem segmentu premium na rynku mieszkaniowym. Szacuje się, że wzrost zamożności Polaków, większa ilość zagranicznego kapitału oraz malejąca ilość dostępnych gruntów w miastach sprawią, ze trend ten w najbliższych latach będzie się prężnie rozwijał. Należy również zaznaczyć, że historyczne nieruchomości mieszkaniowe pod postacią zrewitalizowanych wiekowych kamienic, to coraz liczniejszy element krajobrazu polskich metropolii i stała już pozycja w ofercie deweloperów.
Z raportu “High Level Book” wynika, że rynek nieruchomości z segmentu premium w Polsce w 2018 roku wzrósł o 9%. Jego wartość została oszacowana na 1,3 mln zł. Z prognoz wynika, że tendencja zwyżkowa utrzyma się w 2019 roku i nastąpi wzrost o kolejne 8 do 10%.
W największych polskich miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice) w samych 2018 roku nowych właścicieli znalazło ponad 700 apartamentów klasy premium, jest to wzrost w stosunku do 2017 o 19%.
Luksusowe apartamenty znajdujące się w odrestaurowanych i zmodernizowanych kamienicach stają się ważną częścią segmentu nieruchomości premium. Spełniają one potrzeby najbardziej wymagających i zamożnych klientów. Dlatego też deweloperzy coraz chętniej decydują się na tego typu inwestycje. Sprzedaż ekskluzywnego lokalu w odrestaurowanej zabytkowej kamienicy znajdującej się pod prestiżowym adresem jest pewnikiem. Rosnąca podaż na luksusowe nieruchomości generuje dynamiczny rozwój tej wydawałby się wąskiej specjalizacji inwestycyjnej. Zdaniem ekspertów WGN teraz podjęta decyzja o renowacji kamienicy i stworzeniu w niej luksusowych apartamentów jest wpasowaniem się w panujące trendy i wiąże się z trafioną inwestycją. Za kilka lat zainteresowani nabyciem takiej nieruchomości będą skazani na rynek wtórny. Aktualni właściciele apartamentów w kamienicy dyktują ceny dzisiaj i będą mieć wpływ na wartość nieruchomości jutro, dlatego właściwy wybór lokalizacji teraz oznacza atrakcyjną stopę zwrotu z inwestycji w przyszłości.
Sandra Wolna
Redaktor Naczelna wgn.pl
