Pierwszy kwartał 2007 roku przyniósł lekkie uspokojenie rynku mieszkaniowego, który od połowy 2004 roku znajduje się w fazie postępującego wzrostu cen. W dużych miastach Polski, zwłaszcza w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie, gdzie w 2006 ceny rosły w tempie galopującym, nastąpiła większa stabilizacja. Co prawda, ceny ofertowe od stycznia do marca br. zmieniły poziom średnio o 8%, ale nie znalazło to odbicia w transakcjach. Można było zaobserwować bardzo nieznaczne 1,5-2% podwyżki cen transakcyjnych, zwłaszcza w przypadku nowych mieszkań, tzn. wybudowanych do 3 lat wstecz, w szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach. Kilkunastoprocentowe wzrosty cen wystąpiły natomiast w Poznaniu, Łodzi, Trójmieście i Katowicach, czyli w miastach, w których w ubiegłym roku mieszkania drożały wolniej.



Od początku roku zmalała liczba transakcji, co tłumaczy się wystąpieniem cenowego progu popytu.
Charakterystyczne tendencje dla rynku wtórnego w dużych miastach, w I kwartale 2007, to:
  • zwiększająca się oferta sprzedaży nowych mieszkań, kupionych w ciągu ostatnich dwóch lat na rynku pierwotnym
  • przyhamowanie popytu po przekroczeniu określonej granicy cenowej
  • duża podaż mieszkań na rynku wtórnym, oraz wzrastająca liczba nowych lokali na rynku pierwotnym
  • spadek popytu na mieszkania 4-pokojowe i większe, na rzecz 1-pokojowych kawalerek

Wysokie ceny mieszkań spowodowały zmianę struktury finansowania zakupu. W ciągu I kwartału 2007, liczba klientów WGN korzystających wyłącznie z kredytu bankowego wyniosła 10,6%, natomiast finansujących zakup we własnym zakresie - 9%, a odsetek kupujących z wykorzystaniem środków własnych i kredytu - 80,4%.


Jakie mieszkania są najchętniej kupowane?

Z obserwacji preferencji klientów biur nieruchomości WGN wynika, że podobnie jak w ubiegłym roku, najwyższe ceny na rynku wtórnym osiągają mieszkania:
  • 1-pokojowe o pow. 25 - 34 m2
  • 2- i 3-pokojowe o pow. 38 - 65 m2
  • nowe, tzn. wybudowane do około 10 lat wstecz albo odnowione i w dobrym standardzie
  • zlokalizowane w centrum miasta albo w osiedlach peryferyjnych dobrze skomunikowanych z centrum
  • w budynkach średnio wysokich - do 6 kondygnacji, wzniesionych w technologii tradycyjnej, z użyciem nowoczesnych materiałów, zapewniających niskie koszty eksploatacji,
  • rozkładowe, o dobrych proporcjach pokoi i innych pomieszczeń,
  • w otoczeniu zieleni osiedlowej lub blisko zielonych terenów rekreacyjnych.

Wobec bardzo wysokich cen takich mieszkań wzrosło zainteresowanie lokalami nie posiadającymi tych walorów - jednak warunkiem zakupu jest niższa, bardziej przystępna cena.

Dotyczy to między innymi mieszkań:
  • w budownictwie wielkopłytowym
  • zlokalizowanych na parterach - z wyjątkiem mieszkań z własnym ogródkiem w zamkniętych strzeżonych osiedlach
  • znacznie oddalonych od centrum oraz w miejscowościach satelitach dużych miast
  • w kamienicach z początku XX w.



Rynek domów jednorodzinnych

W związku ze znaczną podwyżką cen mieszkań, różnica w cenach domów i mieszkań zmniejszyła się do tego stopnia, że obecnie można kupić dom za miastem w średnim standardzie lub rozpoczętą budowę, sprzedając 3-pokojowe mieszkanie w mieście, w bardzo dobrym standardzie i lokalizacji.

Od III kwartału 2006 roku rośnie zainteresowanie klientów rynkiem domów, co tłumaczy się bardziej stabilną sytuacją cenową w porównaniu do skokowych podwyżek cen mieszkań. W efekcie większego popytu domy w strefie miejskiej zdrożały średnio o 18%, w stosunku do I kwartału 2006 roku.



Podobnie jak w poprzednim okresie, najchętniej kupowane są domy parterowe o powierzchni użytkowej do 200 m2, z mieszkalnym poddaszem, na działkach 800-1300 m2, wybudowane w ostatnim dziesięcioleciu, w nowoczesnych technologiach, gwarantujących energooszczędność i niskie koszty eksploatacji. Ważna jest też lokalizacja - w osiedlu miejskim lub okolicy podmiejskiej dobrze skomunikowanej z centrum. Domy położone do 10 km od granic dużych miast, spełniające te kryteria, nie różnią się już ceną od zlokalizowanych na obszarach miejskich. Zdecydowanie wzrósł popyt na domy w budowie oraz domy do remontu poza miastem, w odległości do około 30 km, pod warunkiem ładnej lokalizacji. Jednak podaż tych nieruchomości jest bardzo umiarkowana.

Rynek działek pod budownictwo mieszkaniowe

W 2005 r. popyt na zakup działek pod budownictwo jednorodzinne był bardzo niski. Zdecydowany wzrost zainteresowania kupujących nastąpił dopiero w III kwartale 2006 roku. Można powiedzieć, że pod koniec ubiegłego roku 58% klientów działu ogólnego WGN było zainteresowanych nabyciem działki budowlanej pod dom jednorodzinny.

Przyczyny takiego wzrostu popytu, to przede wszystkim znaczny wzrost cen mieszkań i alternatywa - budowa własnego domu, ale też świadome inwestowanie w nieruchomości, których ceny spodziewanie wzrosną. Takie zakupy inwestycyjne stanowią obecnie około 48% transakcji dotyczących działek budowlanych, podczas, gdy jeszcze w grudniu 2006 - wynosiły 55%.

Na przestrzeni 2006 roku ceny drogich działek pod budownictwo jednorodzinne w atrakcyjnych lokalizacjach, w dużych miastach i okolicy, wzrosły o 25-30%. Najwyższy był wzrost cen w rejonach poprzednio niżej klasyfikowanych i wyniósł nawet 100%.

O atrakcyjności działki budowlanej decyduje przede wszystkim lokalizacja na terenie miasta lub w okolicy podmiejskiej, maksymalnie do ok. 25 km od granicy miasta, uzbrojenie, dojazd - ulica albo droga utwardzona, sąsiedztwo - nie może być uciążliwe, np. zakład produkcyjny, hodowla zwierząt, wysokie wielorodzinne budynki itp.- oraz w przypadku braku miejscowego planu, zabudowa na sąsiedniej działce, niezbędna do uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ważny jest też kształt działki, pozwalający na sensowną zabudowę.

Małgorzata Battek
Dział Analiz Rynku WGN