Zasoby powierzchni nieruchomości komercyjnych o charakterze biurowym w Trójmieście w ciągu roku zwiększyły się o blisko 17% do poziomu 743,500 mkw. W pierwszych miesiącach roku odsetek pustostanów spadł o 7,7% , co sprawia, że jest to najkorzystniejszy wynik od 2012 roku. Należy również zaznaczyć, że absorpcja, w porównaniu z analogicznym okresem 2017, wzrosła ponad trzykrotnie i wyniosła 45,7 tys. mkw. “Po bardzo dobrym minionym roku na rynku nieruchomości biurowych w aglomeracji trójmiejskiej, w pierwszym kwartale 2018 r. nadal utrzymuje się hossa. Na razie Gdańsk, Gdynia i Sopot nie tylko nie dało się wyprzedzić Poznaniowi, Łodzi czy Katowicom, pod względem całkowitych zasobów, ale dodatkowo odnotowuje najwyższą liczbę nowej powierzchni wśród rynków regionalnych, zachowując przy tym najniższy wskaźnik pustostanów” –według Cresa Polska.

Rynek nieruchomości biurowych w liczbach

Wolumen transakcji przekroczył 13,4 tys. mkw. Prawie 70% z nich stanowiły nowe umowy, niemal 16% to renegocjacje natomiast 14,3% wyniosły ekspansje. Do najbardziej spektakularnych umów należy zakwalifikować wynajęcie przez Arrow ponad 4 tys. mkw. w Olivia Business Centre oraz przedłużenie umowy najmu 2 tys mkw. w Alchemia I przez Gdańskie Wydawnictwo Oświatowe. Czynsze w trójmiejskich biurowcach plasują się na poziomie 11-16,5 euro za mkw, cena zależy od lokalizacji, standardu oraz długości trwania umowy najmu. Gdańsk, Gdynia i Sopot zostały trzecim w Polsce regionem, gdzie zasoby rynku biurowego przekroczyły milion metrów kwadratowych powierzchni. W trakcie realizacji jest obecnie 9 nowoczesnych biurowców, z których większość zostanie ukończona do końca 2019 roku. Najwięcej nieruchomości komercyjnych (na wynajem ogólna) o charakterze biurowym znajduje się przy alei Grunwaldzkiej, która ciągnie się na odcinku kilku kilometrów w gdańskiej Oliwie i Wrzeszczu.

“Miasto coraz skuteczniej korzysta ze swojego zaplecza portowego. Obecnie budowa biur koncentruje się w Gdańsku Oliwie, jednak już od przyszłego roku aktywność deweloperska przeniesie się w inne rejony Gdańska oraz Gdyni. Trójmiasto, tworząc niepowtarzalny klimat oraz lifestyle, przyciąga wiele firm i tworzy doskonałe zaplecze światowych korporacji dla centrów usług wspólnych oraz hub dla branży sektora IT”– komentuje Bartek Włodarski, partner, dyrektor działu Reprezentacji Najemców Biurowych oraz Klientów Korporacyjnych w firmie Cresa Polska. Dzielnica biurowo-biznesowa znajduje się wzdłuż arterii i skupia prawie 40% zasobów biurowych Trójmiasta, to właśnie w tym regionie powstaje najwięcej nowych powierzchni biurowych. 30 tys. mkw na ukończeniu są powierzchnie w biurowcu Olivia Seven, który jest częścią inwestycji Olivia Business Centre.

W trakcie budowy jest również Neon, który jest już ostatnim budynkiem komercyjnym kompleksu Alchemia, realizowanego przez firmę Alchemia. Nowoczesny biurowiec zostanie oddany do użytku w październiku 2019 i powiększy lokalny rynek o 35 tys. mkw. W budynku komercyjnym przewidziano jeszcze 1,5 tyś mkw. powierzchni przeznaczonej pod handel i usługi. Inwestor odpowiedzialny za ten projekt rozpoczął również realizacje inwestycji Officyna zlokalizowanej również przy alei Grunwaldzkiej. W planach jest budowa dwóch budynków biurowych oferujących 11 tys. mkw. Kolejną dużą inwestycją w tym rejonie jest park biurowy, który powstanie na działce o powierzchni przekraczającej 9 tys. mkw. Firma Skanska odpowiedzialna za projekt planuje budowę kilku budynków biurowych. Pierwsze prace przygotowawcze ruszyły w II kwartale 2018 roku. Pierwsza z nieruchomości komercyjnych to czterokondygnacyjny biurowiec oferujący 23 tys. mkw nowoczesnej powierzchni. Kolejne budynki, zbliżone rozmiarem będą powstawać sukcesywnie. Natępna, druga pod względem wielkości, dzielnica biurowa Trójmiasta znajduję się w okolicach ulicy Łużyckiej w południowo- zachodniej części Gdyni, mieści się tam m.in Łużycka Office Park oraz kompleks Tensor. W tym regionie miasta znajduje się jedna trzecia wszystkich powierzchni biurowych.

Nowoczesne powierzchnie biurowe w poprzemysłowych nieruchomościach

Następną prężnie rozwijającą się dzielnicą Gdyni są tereny przemysłowe zlokalizowane wzdłuż Nadbrzeża Prezydenta. W tej części miasta zrealizowany został już pierwszy etap budowy wielofunkcyjnego kompleksu Gdynia Waterfront. Jest to pięciopiętrowa nieruchomość komercyjna, której parter przeznaczony jest na punkty usługowo-handlowe a pozostałe kondygnacje na biura. Łączna powierzchnia najmu przekracza 9 tys. mkw. nowoczesnych przestrzeni. Połowa budynku Waterside zastała już wynajęta przez polską firmę LPP, która zwiększyła tym samym swoją powierzchnie najmu w budynku biurowym o 740 mkw. Obecnie LPP wynajmuje ponad 4850 mkw. w tym budynku. “Waterside, którego mocnym atutem jest bardzo dobra lokalizacja, doceniają najemcy, co aktualnie przekłada się na niemal 100 proc. wynajętej powierzchni” –według Knight Frank.

Nabrzeża Motławy i Martwej Wisły za sprawą rewitalizacji zyskają nowy, reprezentacyjny wygląd. Na postindustrialnych trenach powstaną nowe budynki zarówno o charakterze komercyjnym jak i mieszalnym wzbogacone o strefę rekreacyjną. Młode Miasto, znajduje się w centralnej części Gdańska i przyciąga inwestorów poprzemysłowym charakterem byłych terenów stoczniowych oraz historycznym centrum miasta. Widoczne, wśród deweloperów, jest również wzmożone zainteresowanie obszarami sąsiadującymi z portem Lotniczym im. Lecha Wałęsy. W tych okolicach znajduje się park biurowy Allcon i BCB Business Park, zauważają eksperci WGN.

Do największych zalet tego terenu należy zaliczyć dużą dostępność gruntów inwestycyjnych w Gdańsku oraz doskonałą infrastrukturę lotniczą i kolejową. “Młode Miasto ma ogromny potencjał, żeby stać się wizytówką Gdańska, płynnie łączącą poprzemysłowy charakter z historycznym centrum. Odziedziczone po stoczniach tereny zamienią się w ciekawie zaprojektowaną, otwartą przestrzeń publiczną, a dzięki rewitalizacji nabrzeża, rzeka w tym fragmencie po wielu latach wróci do miasta. To grunt, na którym będzie można budować. Dlatego w niedalekiej przyszłości, mamy szansę być świadkami imponującej miejskiej rewitalizacji, której elementem będą nie tylko nowe mieszkania, ale także projekty biurowe i hotele” – komentuje Katarzyna Best-Kuczyńska, konsultant w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland, zajmująca się za rynkiem Trójmiejskim.

Biorąc po uwagę całą powierzchnię biurową w Gdyni to aż jedna trzecia skoncentrowana jest w okolicach południowo-zachodniej części miasta, w okolicy ulicy Łużyckiej i Sportowej. Znajdują się tam parki biurowe Office Park Łużycka, Centrum Sportowa, Tensor X,Y i Z. Lokalizacja ta zawdzięcza swoją popularność bliskości dwóch stacji kolei miejskiej, Gdynia-Redłowo i Gdynia-Stadion. Wpływa to na rozbudowę już istniejących inwestycji. “Łużycka Office Park to pierwszy nowoczesny biznes park powstały w Gdyni i jeden z dwóch pierwszych w Trójmieście. Kompleks ewidentnie wyprzedził swoje czasy. Od jego ukończenia minęło już 8 lat, ale stale utrzymujemy w nim niemal 100-procentowy wskaźnik odnawianych umów najmu” – tłumaczy Allcon Investment.

Łużycka Office Park został otwarty w 2010, a jego łączna powierzchnia przekracza 42 tys mkw. w tym prawie 23 tys. nowoczesnych powierzchni biurowych. Cały kompleks składający się z pięciu budynków został zakwalifikowany do klasy A. Allcon Investment jest również właścicielem obiektu Łużycka Plus, ukończonego w 2014 roku. Nieruchomość komercyjna dysponuje ponad 10 tys. mkw powierzchni użytkowej z czego 60% stanowią powierzchnie biurowe. Cała inwestycja została przeprowadzona zgodnie z założeniami zrównoważonego, ekologicznego budownictwa, dzięki czemu uzyskał certyfikat BREEAM. Był to również pierwszy w Polsce biurowiec wyróżniony certyfikatem “Obiekt bez barier” gwarantującym pełne przystosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych. “Łużycka Plus znajduje się obecnie w końcowej fazie komercjalizacji. Lada dzień powinniśmy móc się pochwalić pełnym wynajęciem również tego obiektu” – uzupełnia Halina Gniadecka. Ciągły przyrost ilości nowoczesnych powierzchni biurowych świadczy o dynamicznym rozwoju rynku. Na przestrzeni ostatnich pięciu lat zwiększyły się one średniorocznie o około 71 tys. mkw.

Co wpływa na rozwój rynku nieruchomości biurowych w Gdańsku, Gdyni i Sopocie?

Według ekspertów duży popyt jest napędzany przez najemców sprawia, że sytuacja w tym sektorze jest bardzo stabilna, a to z kolei wpływa na kolejne inwestycje. Kolejnym zauważalnym trendem jest rosnące zainteresowanie inwestycjami w Trójmieście największych firm nie tylko Polskich, ale również międzynarodowych, w tym m.in Echo Investment, Cavatina czy Skanska. Do niedawna głównymi inwestorami w aglomeracji byli lokalni deweloperzy, np. Olivia Business Centre, Torus, Allcon Investment, Hossa, TPS i Euro Styl. “Rynki regionalne mają dla nas strategiczne znaczenie, a na rynek trójmiejski patrzymy przez pryzmat ogromnego, drzemiącego w nim potencjału. Istotnym czynnikiem wspierającym jego rozwój jest obecność inwestorów z sektora nowoczesnych usług biznesowych, nowych technologii i inżynierii. Chcąc być jeszcze bliżej Trójmiasta, w drugim kwartale podjęliśmy strategiczną decyzję o rozwijaniu biznesu w tym regionie. Pokieruje nim, związana od wielu lat z Trójmiastem” komentuje Małgorzata Fibakiewicz, z BNP Paribas Real Estate Poland.

Wzmożone zainteresowaniem aglomeracją Trójmiejską, a w szczególności Gdańskiem, jest spowodowane kilkoma obiektywnymi czynnikami, które się na siebie nakładają. Należy do nich zaliczyć oba porty (w Gdyni i Gdańsku), które rejestrują rekordowe wartości przeładunkowe, a eksperci szacują, że ich potencjał jest jeszcze znacznie wyższy. Dlatego też firmy zajmujące się obsługą handlu morskiego coraz częściej decydują się na otwarcie swojego oddziału w Trójmieście. O wysokiej jakości nowoczesne przestrzenie biurowe zabiegają spółki usługowe, audytowe i coraz więcej z sektoru IT. Ponadto, Gdańsk, Gdynia i Sopot stają się interesującym miejscem dla firm ze Skandynawii i Europy Zachodniej.

Gdańsk, Gdynia i Sopot - rynek nieruchomości handlowych

Z danych analitycznych wynika, że Trójmiasto dysponuje jednym z najwyższych wskaźników nasycenia powierzchnią handlową w kraju. Najbardziej nasyconym rykiem cechuje się Wrocław, na tysiąc mieszkańców przypada aż 948 mkw. Na drugim miejscu plasuje się aglomeracja Poznań, gdzie na taką samą liczbę osób przypada 891 mkw. znajdujące się na trzecim miejscu Trójmiasto - Gdańsk, Gdynia i Sopot oferuje 732 mkw na tysiąc mieszkańców. “Inwestorzy doceniają potencjał metropolii: wysoką jakość życia, dynamiczny rozwój, infrastrukturę biznesową i okołobiznesową, dogodną lokalizację i sieć transportową; lotnisko, porty, autostradę, dostępność wykwalifikowanej kadry i potencjalnych kadr - na ponad 20 uczelniach kształci się 90 tys. studentów. Mamy także niezwykłe walory przyrodnicze. Wielu z nas nie uświadamia sobie na co dzień, w jak atrakcyjnym miejscu, położonym między morzem a leśnymi wzgórzami, żyjemy. Coraz większą rangę ma jakość powietrza; zwłaszcza w porównaniu z zanieczyszczonymi aglomeracjami południa Polski. Gdańsk i pomorskie uplasowały się np. w czołówce rankingu najefektywniejszych regionów w Europie wg Milken Institute. Sklasyfikowano je na wysokiej, czwartej pozycji, w sąsiedztwie Londynu (Inner-London East), Sztokholmu i Budapesztu, doceniając między innymi wzrost zatrudnienia - o 19 procent w ciągu pięciu lat - czy wzrost pensji w okresie pięciu lat o 26,5 proc” wyjaśnia Maciej Kotarski z Olivia Business Centre.

Obiekty handlowe- jak kształtuje się rynek?

Sytuacje na trójmiejskim rynku nieruchomości komercyjnych diametralnie zmieniło pojawienie się Forum Gdańsk. Według szacunków ekspertów otwarcie tak dużego obiektu handlowo-usługowego nasyci rynek i go ustabilizuje a planowane nowe inwestycje będą powstawały rzadziej. “Forum Gdańsk to będzie nowa jakość centrów handlowych w Trójmieście, bo będzie to miejsce także do spędzania wolnego czasu, a nie jedynie robienia zakupów. Handel, usługi i rozrywka zajmą tam ok. 62 tys. m kw. Trudno jednak jednoznacznie określić, czy otwarcie tego obiektu spowoduje odpływ klientów z innych centrów handlowych” – komentuje Katarzyna Michnikowska z Colliers International.

Forum Gdańsk to ponad 170 sklepów, 20 restauracji, strefy do zabaw dla dzieci, tereny zielone i ogólnodostępne tarasy widokowe. Jest to jedna z najnowocześniejszych nieruchomości o charakterze publiczno-handlowycm w Polsce i jednocześnie największa oddana do użytku w tym roku. Jeszcze cztery lata temu na terenie galerii znajdowały się tylko tory kolejowe, pętla komunikacji miejskiej oraz ruiny dawnej hali targowej. Realizacja inwestycji pochłonęła ponad 900 mln zł, z czego 140 mln zł przeznaczono na cele publiczne. Projekt objął przebudowę węzła drogowego, budowę nowej drogi, utworzenie ścieżek rowerowych oraz budowę nieruchomości przeznaczonej na instytucję kultury (utworzono Kunszt Wodny). Cały kompleks powstał na terenie 6,2 ha i jest zlokalizowany w samym centrum Gdańska. Plan architektoniczny kompleksu bazuje na pomyśle holenderskiego biura projektowego TNT, lecz w kolejne fazy projektu zostały rozwinięte przez Sud Architectes. “W Polsce z roku na rok przybywa nowych obiektów komercyjnych. Stale rośnie podaż, ale co ciekawe także potencjał. Centra przestają być jedynie obiektami handlowymi, a tworzą lub rozbudowują ofertę rekreacyjno-wypoczynkową i gastronomiczną z myślą o nowej generacji odwiedzających. Nabywczy” komentuje Anna Zachara-Widła z PRCH.

Aglomerację trójmiejską zamieszkuje milion mieszkańców dysponujących siłą nabywczą plasującą się na poziomie 16% powyżej średniej krajowej, którzy mają do dyspozycji 27 centrów handlowych. Łączna powierzchnia najmu brutto to prawie milion mkw. Takie dane przekładają się bezpośrednio ma poziom nasycenia powierzchnią handlową, który o 17% przekracza średni próg dla aglomeracji i o 10% tylko na centrów handlowych. Dopełnieniem na rynku będzie rozbudowany i zmodernizowany Morski Park Handlowy oraz Galeria Bałtycka. Jedną z ostatnich zaplanowanych na najbliższą przyszłość inwestycją w duże nieruchomości komercyjne w aglomeracji trójmiejskiej będzie Promenada Outlet w Rumii. “W ostatnich latach inwestorzy skupiali się głównie na rozbudowach i modernizacjach istniejących centrów handlowych, dostrzegając konieczność dostosowywania ich do zmieniającej się rzeczywistości i oczekiwań potencjalnych klientów. Do miast regionalnych dotarły trendy obecne już w głównych aglomeracjach kraju: zwiększanie powierzchni rekreacyjnych i sportowych, rozbudowa oferty gastronomicznej, a także wprowadzanie rozwiązań podnoszących komfort zakupów.” Dodaje Katarzyna Michnikowska.

Zarówno na rozwój rynku nieruchomości biurowych jak i handlowych ogromny wpływ ma sytuacja ekonomiczna. Takie czynniki jak dobra infrastruktura transportowa, dynamiczny rozwój dwóch portów morskich, dostępność wykfalifikowanych pracowników, współpraca z lokalnymi władzami oraz dobre kontakty z zagranicznymi przedsiębiorstwami mają duży wpływ na rozwój tych segmentów rynku w Trójmieście. najszybciej rozwijającą się branżą, na tym terenie, jest sektor nowoczesnych usług (SSC, ITO, BPO, R&D), nowych technologii i inżynierii. Swoje odziały mają tam światowi liderzy m.in. Asseco, DGC One, Amazon Development Center, Ciklum, Sii czy Wipro IT. “Rozwój rynku powierzchni biurowych i handlowych w Trójmieście ma znaczący wpływ na poziom bezrobocia, który obecnie wynosi tam tylko 3,2 proc. Zatrudnienie w sektorze finansowym i biznesowym na koniec 2018 roku powinno przekroczyć 81 100. Dzięki dostępności kadry ze znajomością języków skandynawskich i wielu połączeniom z krajami nordyckimi spodziewamy się wejścia na ten rynek kolejnych firm z rejonu nadbałtyckiego chociaż tak naprawdę Gdańsk i Trójmiasto przez przedstawicieli firm doradczych są już rekomendowane w całej Europie i na świecie” prognozuje Cresa Polska.

Sandra Wolna

Redaktor Naczelna wgn.pl