W ciągu ostatnich dwóch lat można obserwować ogólny trend wzrostu wartości mieszkań i domów w dużych ośrodkach miejskich. Nie można wzrostu cen nieruchomości wiązać tylko z lokalizacją blisko centrów i dyskontów handlowych, zwłaszcza że w największych miastach infrastruktura komercyjna i handlowo-usługowa dynamicznie się rozwija i większość osiedli w takich miastach jak Warszawa i Wrocław ma bardzo ułatwiony dostęp do usług i handlu.

Poza tym do tej pory rynek nieruchomości w dużych ośrodkach miejskich i miejscowościach satelickich opierał się na trzech podstawowych fundamentach: pierwszym jest dostęp do infrastruktury drogowej i transportu publicznego, drugi to dostępność miejsc pracy, trzeci – rozwój budownictwa mieszkaniowego i równowaga między popytem a podażą na rynku sprzedaży mieszkań i domów. Handel i usługi są możliwe tylko w miejscach zaludnionych w wystarczającym stopniu, żeby zaspokoić odpowiednio wysokie zapotrzebowanie na określone towary w określonej lokalizacji. Przy czym ceny nieruchomości w takich miejscowościach w okolicach Wrocławia, jak Lutynia czy Święta Katarzyna, mimo powstania nowych dyskontów handlowych, nie wzrosły znacznie. Kilkuprocentowy wzrost cen w Siechnicach, gdzie już od wielu lat można obserwować korzystny i interesujący rozwój infrastruktury zarówno w zakresie produkcji, handlu i usług, jak i budownictwa mieszkaniowego, nie jest jeszcze na tyle duży, żeby móc mówić o boomie na lokalnym rynku.

Z kolei rynek nieruchomości we Wrocławiu rządzi się zupełnie innymi prawami – walorem lokalizacji mieszkaniowej na ogół jest nie bliskość dyskontu czy centrum handlowego, ale ogólne warunki życia, okolica, dostęp do komunikacji publicznej, placówek służby zdrowia czy edukacji, parkingi, bliskość uczelni. Funkcjonowanie handlu i usług w korzystnych lokalizacjach to jedynie wtórny efekt rozwoju infrastruktury w innych aspektach. Atutem lokalu mieszkalnego czy domu jest np. bliskość centrum. Specyficzną lokalizacją na mapie Wrocławia jest obszar Wielkiej Wyspy, tzn. Zalesie, Zacisze, Biskupin, Sępolno. Mimo niewielkiej liczby dyskontów handlowo-usługowych, ceny nieruchomości w tych rejonach są od lat niezmiennie bardzo wysokie – głównie dlatego, że oprócz względnej bliskości centrum miasta (od ok. 4 do ok. 9 km), wokół znajduje się dużo terenów zielonych, Park Szczytnicki, Hala Stulecia, ogród zoologiczny, malownicze bulwary nad Odrą, świetnie zachowana przedwojenna architektura, obfita w przykłady willi i rezydencji o reprezentacyjnym charakterze.

Jaki wpływ na bliskość znanej sieci handlowej na wartość nieruchomości? 

Są oczywiście przykłady lokalizacji, które zyskują dzięki sąsiedztwu rozbudowanej infrastruktury handlowo-usługowej. Z pewnością wartość zyskały mieszkania położone blisko apartamentowca Sky Tower (Gajowiska, Zaporoska, Szczęśliwa, Powstańców Śląskich, Zielińskiego, Drukarska, Wielka). Również nowo wybudowana galeria handlowa Wroclavia, która powstała w pasie zabudowy komercyjnej wzdłuż ulic Swobodnej i Suchej, może się przełożyć na wzrost cen zwłaszcza w przypadku nowych inwestycji mieszkaniowych, które powstają i będą powstawały w okolicy. Dość powiedzieć, że w inwestycji Starter III realizowanej na rogu ulic Borowskiej, Glinianej i Dyrekcyjnej ceny mieszkań wahają się między 8600 zł a 13 600 zł za mkw. Jeśli byłaby możliwa podobna inwestycja mieszkaniowa w tym rejonie, niewykluczone, że ceny mogą być nawet o kilka procent wyższe. Sądzę jednak, że aktualne ceny na rynku pierwotnym we Wrocławiu są na tyle wysokie, że można się równie dobrze spodziewać za rok lub za dwa lata przynajmniej lekkiego załamania na rynku.

Wzrostu cen mieszkań i domów można więc oczekiwać przede wszystkim w sąsiedztwie dużych galerii i centrów handlowych – niekoniecznie zaś w sąsiedztwie zwykłych dyskontów czy hal targowych.

Strategia sieci handlowych wobec sprzedaży i wynajmu działek

Osobną kwestią jest rozwój rynku nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą i pod wynajem, szczególnie jeśli chodzi o lokale usługowo-handlowe w sąsiedztwie dyskontów, parków, centrów i galerii handlowych. Park handlowy w Bielanach Wrocławskich stanowi modelowy wręcz przykład wielowarstwowej i długoletniej inwestycji wielu podmiotów gospodarczych w jednym miejscu. Na mniejszą skalę rozwija się infrastruktura na osiedlach Muchobór Wielki, Muchobór Mały i Starachowice, w sąsiedztwie centrum handlowego Factory Outlet. Samo funkcjonowanie większych kompleksów handlowo-usługowych generuje zapotrzebowanie na obiekty i lokale usługowe w sąsiedztwie. Rację bytu zyskują pawilony McDonalds’a lub KFC, kawiarnie, ale także duże pawilony sprzedaży mebli kuchennych czy materiałów do wykończenia łazienek.

Korzyści płynące z sąsiedztwa sieci handlowych

Sąsiedztwo sieci handlowych przedkłada się na korzyści zarówno dla kupujących jak i sprzedających nieruchomości. Jednak każdy klient indywidualnie ocenia wartość danej lokalizacji. Aktualnie obserwuję, że rynek jest korzystny raczej dla sprzedającego; kupujący mieszkania raczej dostosowują się do stosunkowo wysokich cen i są gotowi dać duże pieniądze za mieszkania w najlepszych lokalizacjach. W zamian jednak kupujący zyskuje olbrzymi potencjał inwestycyjny: dobrej klasy mieszkanie o pow. ok. 40-45 m2 może się wynająć za ok. 2000 zł / mc.

 

Jarosław Wójtowicz

Starszy analityk WGN