Z punktu widzenia właściciela mieszkania na wynajem najważniejsze, by nieuczciwego najemcy szybko się pozbyć, zwłaszcza jeśli nasze mieszkanie jest kupione na kredyt. Wtedy ewentualne braki płatności mogą oznaczać wpędzenie właściciela w trudną sytuację finansową – bowiem będzie on musiał opłacać kredyt za mieszkanie w którym nie mieszka i oczywiście płacić za swoje obecne utrzymanie.

Taki stan rzeczy to czarny sen właścicieli działających na rynku najmu, tymczasem przepisy prawa pozwalają lokatorowi miesiącami nie płacić czynszu za mieszkanie na wynajem, zanim będzie można mu wręczyć wypowiedzenie. Niestety – jeśli się do niego nie zastosuje, możemy czekać nawet lata zanim opuści nasze mieszkanie – aż do wyroku sądu i eksmisji. Nawet wyrok nakazujący eksmisję nie oznacza końca problemów, bowiem dla takiego lokatora trzeba znaleźć mieszkanie zastępcze, a z tym zazwyczaj są problemy.

Właściciel, który przymierza się do wynajmu mieszkania, ma do wyboru dwa warianty umowy – albo na czas określony, albo nieokreślony. Ta druga teoretycznie jest lepsza dla właściciela, ponieważ może on ją wypowiedzieć w każdym momencie – bez podania przyczyny. Tyle, że ustawowe okresy wypowiedzenia są bardzo długie. Jeśli płatność za mieszkanie jest co miesiąc, wypowiedzenie powinno być z terminem przynajmniej trzymiesięcznym. Teoretycznie mamy możliwość pozbycia się lokatora z miesiąca na miesiąc (tzn. z miesięcznym wypowiedzeniem), ale tylko wtedy, gdy łamie on konkretne zasady. Te zostały określone w ustawie o ochronie lokatorów.


1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Z tego zapisu można wnioskować, że jeśli mamy nieuczciwego najemcę, który nie płaci, by wręczyć mu wypowiedzenie z miesięcznym okresem, musimy poczekać w sumie aż 5 miesięcy (3 miesiące zaległości, miesiąc na dodatkowy termin płatności, miesiąc wypowiedzenia). Tak więc człowiek przyparty do muru, zamiast pozbyć się dłużnika, de facto go hoduje.
Dlatego znacznie lepszym rozwiązaniem jest umowa na czas określony (oznaczony) – przede wszystkim dlatego, że sama z siebie w końcu wygasa, co pozwala wszcząć dalsze kroki, by pozbyć się najemcy. Umowa na czas oznaczony teoretycznie nie daje możliwości wypowiedzenia przed terminem, chyba że nastąpią przyczyny wskazane powyżej. W praktyce jednak, w orzecznictwie akceptuje się sformułowanie, zgodnie z którym można wypowiedzieć umowę z miesięcznym okresem „z ważnych przyczyn”.

Samo skuteczne wypowiedzenie umowy nie kończy biegu naszej sprawy, jeśli mamy nieuczciwego lokatora, który nie chce płacić i nie chce się wynieść. By jak najszybciej doprowadzić do eksmisji , i w ten sposób zminimalizować straty, najlepiej podpisać umowę najmu okazjonalnego, w której najemca wskazuje mieszkanie (potwierdzone oświadczeniem właściciela tego mieszkania), gdzie będzie mógł się zatrzymać gdy do eksmisji dojdzie. Dobrowolnie poddaje się też egzekucji.
Jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i nie płaci, nie trzeba czekać na wyrok sądu ani martwić się lokalem zastępczym. Po okresie wypowiedzenia właściciel wyznacza mu termin (nie krótszy niż 7 dniowy) na opróżnienie lokalu. Jeśli to nie nastąpi – zwraca się o nadanie klauzuli wykonalności umowie, co jest podstawą do egzekucji.

Niestety – umowy najmu okazjonalnego choć najbezpieczniejsze, są mało popularne – ze względu na konieczność zachowania formy notarialnej i dodatkowe formalności. Wielu to odstrasza, tymczasem jest to jedyna obecnie formuła, która chroni interesy właścicieli nieruchomości.

Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN