Lokomotywa podażowa na rynku biur jest rozpędzona i wygląda na to, że nie zamierza zwalniać. Wg Colliers International („Market Insights” 2018) obecnie w budowie w całej Polsce znajduje się ponad 1,8 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Najwięcej projektów powstaje w Warszawie, ponad 770 tys. m2. Wśród miast regionalnych boom budowlany najbardziej widoczny jest w Krakowie i we Wrocławiu. Na 2018 r. zaplanowanych do oddania jest ok. 880 tys. m2 biur, z czego większość (70%) poza Warszawą.

Minione 12 miesięcy było czasem rekordów na polskim rynku nieruchomości. Inwestorzy spijali śmietankę świetnych stóp zwrotu. Wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne wg Colliers International sięgnęła ponad 5 mld EUR. Stopy zwrotu z biur sięgały w Warszawie i w miastach regionalnych nawet 7,5 proc. Tym razem na celowniku inwestorów w większym stopniu były miasta regionalne, poza Warszawą „Na rynkach regionalnych sprzedano 26 budynków biurowych, co odpowiada 60% wartości transakcji w sektorze biurowym (0,97 mld EUR)”.

Na koniec 2017 roku zasoby nowoczesnych biur w największych miastach Polski sięgnęły blisko 10 mln mkw. Jak informuje Colliers - w minionym roku deweloperzy oddali do użytku 736,4 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. To blisko o 18% mniej niż w 2016 r. Czy ten spadek to symptom obaw deweloperów o koniec hossy? Wg ekspertów spowolnił przede wszystkim rynek warszawski (275 tys. m2 nowej podaży), miasta regionalne odnotowały poziom zbliżony do roku 2016 r. - 455 tys. m2. Najwięcej projektów wśród miast poza stolicą zostało ukończonych w Krakowie (190 tys. m2).

O ile podaż nieco przyhamowała, to popyt pobił rekord. Takiego zapotrzebowania na biura jeszcze nie było. Całkowity wolumen transakcji najmu zawartych w 2017 r. wyniósł prawie 1,5 mln m2, co stanowi 11% wzrost w porównaniu do 2016 r. Większość popytu stanowiły nowe umowy (58%), a udział transakcji typu pre-let nadal utrzymywał się na dobrym poziomie ok. 22%. Rosnący popyt i niższe pustostany to także rekordowy wynik absorpcji netto, która w 2017 r. osiągnęła poziom ponad 742 tys. m2. - informuje Colliers International.

Nadpodaż?

Świetne dane dotyczące popytu nie wskazują, by rynkowi groziła nadpodaż, mimo że buduje się bardzo dużo. Liczba powierzchni niewynajętych spadła. Współczynnik pustostanów dla projektów biurowych na dziewięciu największych rynkach Polski odnotował spadek do poziomu 10,8% wobec 12,7 % na koniec IV kwartału 2016 r. - napisali eksperci Colliers. Wg Cushman and Wakefield w Warszawie liczba dostępnych powierzchni zmniejszyła się do 11,7%. To najniższa wartość zanotowana od III kwartału 2013 roku.

Największym rynkiem biurowym w naszym kraju jest oczywiście Warszawa, z ponad 5 mln metrów kwadratowych nowych biur. Kraków, który uplasował się na drugiej pozycji, w zeszłym roku przekroczył magiczną liczbę miliona mkw. biur, Wrocław zapewne wkrótce ją przekroczy, bowiem w stolicy Dolnego Śląska aktualne zasoby wynoszą ponad 900 tys. mkw. Dalej w kolejności są: Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin.

Łącznie – na wymienionych rynkach transakcje najmu w zeszłym roku sięgnęły blisko 1,5 mln mkw. Jak prognozują eksperci Colliers w raporcie podsumowującym 2017 rok: zainteresowanie najemców powierzchnią biurową w Polsce będzie nadal wysokie. Zarówno stolica jak i miasta regionalne przyciągają nowe firmy a obecni już najemcy renegocjują umowy, często dokonując ekspansji powierzchni. Pozytywne dane makroekonomiczne oraz poprawiająca się jakość życia w polskich miastach zwracają uwagę potencjalnych najemców biur. Podobne wnioski płyną od innych firm monitorujących rynek. Podaż w Warszawie w kolejnych latach będzie duża, ale nie rekordowa, stąd nie ma ryzyka przesytu, natomiast rynki regionalne są w fazie silnego wzrostu i ten trend się utrzyma.

 

Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN