Dlaczego to aż tak ważne? Jak wspomnieliśmy stopy procentowe NBP przekładają się na wysokość wskaźnika WIBOR – czyli stawki, po której pożyczają sobie pieniądze banki komercyjne. WIBOR pozostaje zazwyczaj na poziomie zbliżonym do stopy referencyjnej, a więc podstawowej NBP. Jeśli stopa rośnie, rośnie też WIBOR a więc oprocentowanie naszych kredytów. Tym samy rośnie miesięczna rata. Po wielu miesiącach rekordowo niskich stóp procentowych, taka „kuracja” polegająca np. na serii podwyżek stóp może być więc bardzo bolesna dla naszych portfeli. Oznacza ona też droższy kredyt, obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych zainteresowanych, co w konsekwencji może uderzyć w popyt na rynku mieszkaniowym, a więc i w ceny...

Obecna sytuacja, gdy mamy do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi (podstawowa na poziomie 1,5 proc.) w dużym stopniu, być może nawet największym, odpowiada za świetną koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Niskie stopy procentowe to też niskie oprocentowanie depozytów, a to plus inflacja stawia pod poważnym znakiem zapytania sens trzymania pieniędzy w bankach. To z kolei stymuluje posiadaczy kapitału do szukania innych aktywów. Wybór pada bardzo często na rynek nieruchomości, postrzegany jako dość bezpieczny, dający szansę w dłuższej perspektywie zachowania a nawet wzrostu kapitału oraz pozwalający uzyskiwać dochód pasywny – z wynajmu. Rynek najmu aktualnie kusi inwestorów wysokimi stopami zwrotu – rzędu 5 – 6 proc. w dużych miastach. Ewentualny wzrost stóp procentowych to zły scenariusz także dla nich, o ile wspomagali się przy zakupie nieruchomości kredytem. W takiej sytuacji wzrost stóp będzie obniżał rentowność ich inwestycji.

By spróbować oszacować ile kosztowałaby kredytobiorców ewentualna zmiana kursu przez Radę Polityki Pieniężnej i decyzja o podwyżkach stóp procentowych, przyjrzyjmy się dynamice wydarzeń. Otóż po kryzysie na rynku nieruchomości, pęknięciu bańki cenowej, spadkowi popytu i nadpodaży, seria cięć stóp, która doprowadziła do obecnego rezultatu, zaczęła się od listopada 2012, kiedy to podstawowa stopa zmniejszyła się z 4,75 proc. do 4,50 proc. Później stopy sukcesywnie spadały, aż do najniższego w historii poziomu 1,5 proc. Osiągnęły ten pułap w marcu 2015, a więc zbliżają się 3 lata od tamtego momentu.

Co dalej ze stopami procentowymi? Ich podstawową funkcją jest regulacja ilości pieniądza w obiegu. Bank centralny podwyższając stopy procentowe, a więc ilość pieniędzy, które banki mają trzymać jako zabezpieczenie depozytów, reaguje na inflację, ale też na przegrzaną gospodarkę. Czy z taką sytuacją obecnie mamy do czynienia? W pewnym stopniu tak. Po długim okresie spadków cen, czyli deflacji, znów ceny w gospodarce narodowej rosną i to całkiem szybko. W listopadzie 2017 inflacja wyniosła 2,5 proc. rok do roku i była najwyższa od 2012 roku. Co więcej wzrosła bardziej niż oczekiwali tego eksperci. Gdyby cały miniony rok zamknął się inflacją na poziomie 2,5 proc. byłoby to ciągle na poziomie celu inflacyjnego NBP. Tak więc teoretycznie jeszcze nic złego się nie dzieje. Coraz głośniej jednak słychać o możliwym końcu rekordowo niskich stóp procentowych. Ostatnio przedstawiciele rady przebąkiwali, że decyzja o podwyżce mogłaby zapaść pod koniec tego roku.

Oczywiście nie stanie się tak, że jedna podwyżka zaboli bardzo nasze kieszenie. Będzie dla nich praktycznie nieodczuwalna, zwłaszcza, że jest to zazwyczaj 0,25 – 0,5 proc. Mimo to jest się czego obwiać, jeśli za jedną podwyżką miałaby stać ich seria.

Zakładając, że stopy procentowe miałyby wrócić do poziomów sprzed cięć, przy obecnych marżach kredytów hipotecznych na średnim poziomie 2,17 proc. (dane Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za III kw. 2017) oprocentowanie takiego przeciętnego kredytu wynosiłoby 7 proc., obecnie wynosi 4 proc.

Jak taka zmiana przełożyłaby się na ratę kredytu? Załóżmy, że mówimy o kwocie 240 tysięcy złotych, na nieruchomość wartą 300 tys., czyli o kredycie z wkładem własnym na poziomie 20 proc. Obecnie przeciętna rata takiego zobowiązania na 30 lat wynosi około 1100 – 1200 zł. Gdyby jednak stopy, a więc i oprocentowanie wynosiło tyle, co przed serią cięć, za ten sam kredyt trzeba by było płacić już około 1600 – 1700 zł miesięcznie. Daje to wzrost miesięcznego zobowiązania aż o 30 – 40 proc.

Ten ponury scenariusz, jeśli by się ziścił, mógłby być prawdziwą terapią szokową dla naszych portfeli. By mu przeciwdziałać, warto się zabezpieczać finansowo. Dobrym sposobem jest np. odkładanie nadwyżki, wynikającej z obecnej niższej raty, po to, by później po uzbieraniu odpowiednio dużego kapitału, nadpłacić kredyt. W takiej sytuacji możemy przynajmniej częściowo zneutralizować serię podwyżek stóp.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN