Ile płaci się obecnie za ziemię pod projekty inwestycyjne? Z danych WGN wynika, że najdroższe są grunty na wiodących rynkach kraju, a więc w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Łódź, Poznań. Tu – za dobrze położone tereny pod zabudowę wielorodzinną i komercyjną – trzeba zapłacić nawet po kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy. Do bardzo drogich lokalizacji mogą należeć też niektóre topowe miejscowości turystyczne – np. na bałtyckim wybrzeżu.

Na wycenę nieruchomości wpływ ma nie tylko lokalizacja, ale przede wszystkim możliwości w zakresie zabudowy. Znacznie łatwiej sprzedają się tereny z miejscowym plan zagospodarowania lub z uzyskanymi warunkami zabudowy. Oczywiście podstawowe znaczenie ma uzbrojenie działki, jakość gruntu (np. na terenach pofabrycznych mogą być konieczne badania w tym zakresie). Kolejna niebagatelna sprawa to dostęp do drogi i odpowiednie umiejscowienie pod względem komunikacyjnym.

Z danych WGN wynika, że stawki za takie grunty na wiodących rynkach wynoszą często 2000 – 3000 zł/mkw.

Przykładem może być jedna z działek o powierzchni ponad 2300 mkw. w warszawskiej dzielnicy Włochy, za którą należy zapłacić ponad 8,5 mln zł, co daje stawkę rzędu 3700 zł/mkw. Teren umożliwia zabudowę obiektem handlowo-biurowo-magazynowym, do trzech kondygnacji. We Wrocławiu aż 19 mln zł będzie musiał zapłacić inwestor za teren inwestycyjny w cieszącej się popularnością dzielnicy mieszkaniowej Biskupin. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku wynosi 2300 zł/mkw. Grunt o powierzchni 8500 mkw. daje możliwość realizacji projektów wielorodzinnych. W Krakowie 400 mkw. działki pod budynek wielorodzinny bądź projekt komercyjny, zlokalizowanej w okolicy Mostu Grunwaldzkiego, wyceniono aż na 1,5 mln zł, co daje ponad 3700 zł/mkw. W Międzyzdrojach za 1600 mkw. gruntu przy promenadzie, inwestor zapłaci 3,7 mln zł, po ponad 2200 zł/mkw.

Tereny inwestycyjne przesądzą o sytuacji w mieszkaniówce?

Wiele wskazuje na to, że dostęp do terenów inwestycyjnych oraz ich ceny będą warunkować sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w tym roku.

Przypomnijmy, że w segmencie mieszkaniowym deweloperzy starają się sprostać rozpędzonemu popytowi. Pod koniec zeszłego roku ceny mieszkań zaczęły szybciej iść w górę, bo podaż przestała nadążać za popytem. Wg REAS aż o 15 proc. poszły w górę ceny w Trójmieście, a o 8 proc., w Łodzi i Warszawie. Nieruchomości nigdy nie sprzedawały się tak świetnie. Dane sprzedażowe za zeszły rok są rekordowe i wyższe niż w 2016 r., który – zaznaczmy – również był rekordowy. Z raportu REAS wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy w największych miastach kraju firmy sprzedały ponad 72 tysiące nowych mieszkań, co stanowi wynik aż o 10 tysięcy lokali wyższy niż rok wcześniej.

Mimo tego, że dane w zakresie podaży również są rekordowe ( Wg GUS w zeszłym roku deweloperzy ukończyli blisko 90 tys. mieszkań – o 13,5 proc. więcej niż w 2016 roku. Firmy rozpoczęły budowę ponad 105 tys. mieszkań - aż o ponad 23 proc. więcej niż w 2016 roku. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła ponad 128 tysięcy – o ponad 20 proc. więcej) to jednak tempo inwestycyjne może w kolejnych miesiącach się zachwiać – właśnie przez brak dostępu do gruntów. To z kolei przełoży się na ceny.

Jak napisano w raporcie REAS: „ utrzyma się, a może nawet pogłębi ograniczony dostęp do nowych terenów inwestycyjnych. Ceny gruntów nadal będą rosły. (…) Deweloperzy będą się starali przerzucić wzrost kosztów na klientów. W rezultacie ceny mieszkań wzrosną, a liczba mieszkań zmaleje wskutek malejącej oferty”.

W najbliższym czasie nadal będzie trwała ostra rywalizacja o tereny pod inwestycje. Niewykluczone, ze z powodu ich braku wzrośnie liczba projektów na działkach już zabudowanych, polegających na rewitalizacji i dostosowaniu do nowych funkcji – starszych nieruchomości.

 

Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN