Biura WGN
CENTRALA WGN
To, że sektor prywatny zabiera się za odrestaurowywanie zabytkowej, przedwojennej zabudowy w miastach, to dobra tendencja, bowiem gminne programy rewitalizacyjne nie zdają egzaminu. Ich skala i tempo jest zbyt małe, by zasadniczo poprawić stan tej wartościowej tkanki miast. Najwięcej kamienic w Polsce znajdziemy oczywiście w dużych miastach – przodują Wrocław i Łódź oraz Kraków. Po kilka tysięcy takich budynków jest też w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku. Niestety duże miasta zazwyczaj remontują zaledwie po kilkanaście obiektów rocznie. Wrocław, który ma w sumie około 6 tys. przedwojennych kamienic, z dużymi rejonami takiej zabudowy, takimi jak duża dzielnica Śródmieście, czy rejon Przedmieścia Oławskiego, w ciągu ostatnich 10 lat doczekał się remontów zaledwie ponad 140 budynków. Działacze i aktywiści miejscy obliczyli, że w takim tempie na remont wszystkich kamienic trzeba by było czekać kilkaset lat. W innych miastach jest podobnie. W Łodzi, gdzie liczba takich budynków jest porównywalna do Wrocławia, mimo nowych projektów rewitalizacyjnych, na Śródmieściu są ciągle całe połacie kamienic o bardzo złym stanie. Pieniądze i skala programów rewitalizacyjnych to nie jedyny problem. Rewitalizacje utrudnia skomplikowana struktura własnościowa. W kamienicach są najczęściej wspólnoty mieszkaniowe i tylko część udziałów mają gminy. Nie mogą one pokrywać remontów za wszystkich, a mieszkańcy niekoniecznie chcą w nich partycypować.
Z kolei deweloperzy – choć nie ma co liczyć, że tylko ich siłami, odnowione zostaną całe duże obszary miejskie – to jednak w ciągu ostatnich lat zaczęli zwracać na kamienice znacznie większą uwagę. Dzieje się tak dlatego, że firmy poszukują atrakcyjnych terenów inwestycyjnych. A o te trudno. Stąd decydują się inwestować w lokalizacje zabudowane. Dobrze położone kamienice po renowacjach stają się nieruchomościami prestiżowymi – mogą pełnić np. funkcję hotelową, biurową, apartamentową.
Warto zaznaczyć, że w projektach mieszkaniowych typu kamienice, inwestorzy najczęściej decydują się na realizacje z wyższej półki – stawiają na mieszkania o podwyższonym standardzie, czy apartamenty. Ceny plasują się powyżej lokalnych średnich.
Przykład? Mieszkania w gruntownie wyremontowanej przedwojennej kamienicy na warszawskiej Woli zaczynają się od 10500 zł za metr, a średnia ofertowa stawek w stolicy wg NBP wynosi aktualnie 7800 zł. Oczywiście nie tylko potencjalny wzrost wartości nieruchomości jest istotny, ale także potencjalny zysk z najmu. Stawki wynajmu lokali i mieszkań dobrze położonych, w atrakcyjnych budynkach pozostają znacznie wyższe niż wartości przeciętne dla danego miasta. Rentowność takich projektów na wynajem szacuje się od 5 do nawet 7 – 8 proc. rocznie.
Ile za kamienice?
Dobrze położone kamienice w centrach miast kosztują od kilku do kilkunastu milionów złotych, wyższe wyceny dostają nieruchomości niedawno odrestaurowane, działające, z kompletami najemców i w prestiżowych lokalizacjach.
W Poznaniu za kamieniczkę na malowniczym Starym Rynku trzeba będzie zapłacić 3,5 mln zł, co daje niecałe 7000 zł/mkw. Jeśli ktoś woli starówkę wrocławską od poznańskiej, za wyremontowaną w 2000 roku i w pełni wynajętą kamienicę na starówce trzeba będzie zapłacić 15 mln zł. Obiekt ma ponad 2000 mkw. Cena za metr wynosi ponad 7 tys. zł. Inna oferta z Wrocławia to 7 mln zł, za budynek w centrum, odremontowany w dobrym stanie technicznym – tu stawka za metr kwadratowy wynosi ponad 10 tys. zł. W Gdańsku jedną z najdroższych obecnie ofert w WGN jest natomiast zabytkowa kamienica Pod Murzynkiem, z działającym hotelem. Nieruchomość wyceniono na 14 mln zł, aż 27 tys. zł/mkw.
Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN
zobacz kamienica na sprzedaż w WGN
