- Nie ulega wątpliwości, że zakupy inwestycyjne to obecnie jedno z głównych kół zamachowych świetnej koniunktury na rynku nieruchomości, z którą ciągle mamy do czynienia. Już wiadomo, że rok 2017 będzie rekordowy, wyniki finalne okażą się lepsze niż w 2016. Chodzi nie tylko o budownictwo, ale i o sprzedaż. Bardzo wielu kupujących myśli o rynku najmu, co zresztą zrozumiałe. Nieruchomości postrzegane są jako dobra lokata kapitału. Inwestorzy uważają, że są bezpieczne – w sensie, że w dłuższej perspektywie nie tylko pozwolą utrzymać wartość, ale i na niej zyskają, natomiast jednocześnie dają szansę uzyskiwania dochodu pasywnego. To wszystko prawda i nasi pośrednicy nieruchomości z WGN obserwują wyraźny trend zakupowy, oparty na celach inwestycyjnych. Z drugiej jednak strony, przez to, że popularność tego typu inwestycji jest tak duża, rynek staje się coraz ciaśniejszy. Przybywa nowych nieruchomości, świeżo wykończonych i przeznaczonych pod wynajem. To mocna konkurencja dla tych, którzy już są na rynku. Są oni zmuszeni do podnoszenia standardu swoich mieszkań. Inaczej mogą mieć problem ze znalezieniem najemców – komentuje Leszek Michniak, szef Grupy WGN.

Rentowność najmu

Na popularność inwestycji pod wynajem duży wpływ ma zupełna nieopłacalność przetrzymywania pieniędzy w bankach, na lokatach bankowych. Za sprawą rekordowo niskich stóp procentowych (podstawowa stopa referencyjna na poziomie 1,5 proc.) oraz inflacji lokaty i depozyty dziś nie są zyskowne. To samo zresztą dotyczy m.in. obligacji skarbowych. Z kolei rynek akcji uważany jest za dość ryzykowny. Dlatego też inwestorzy decydują się na segment nieruchomości i rynek najmu.

O tym, że tak się dzieje pośrednio świadczy zdecydowany wzrost zakupów dokonywanych za gotówkę. Pokazuje to, że kupujący decydują się przenieść swój kapitał właśnie na rynek nieruchomości. Obecnie udział zakupów gotówkowych w całości transakcji na rynku pierwotnym mieszkań na sprzedaż wynosi już 65 – 70 proc. (dane NBP). Kwotowo natomiast można mówić o wzroście o ponad 100 proc. w ciągu trzech lat. W II kw. 2014 roku wartość transakcji gotówkowych na rynku mieszkaniowym wynosiła niecałe dwa miliardy złotych na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. W tym samym okresie roku 2017 było to blisko 4 mld zł.

Rośnie też udział kredytów o bardzo wysokim wkładzie własnym. W takiej sytuacji pieniądze z banku stanowią jedynie „podporę” inwestycyjną. To też potwierdza tendencję do przenoszenia zgromadzonego kapitału na rynek nieruchomości. Przykładowo: w III kw. 2013 zobowiązania, gdzie większość środków (powyżej 70 proc.) wykładali kredytobiorcy stanowiły zaledwie niecałe 4 proc. z całej puli kredytów udzielonych. W III kw. 2017 było to już ponad 14 proc. A więc w ciągu 4 lat udział kredytów z bardzo dużym wkładem własnym wzrósł kilkukrotnie.

Niskie stopy procentowe i odpowiednio wysokie czynsze najmu sprawiają, że aktualnie w dobrej sytuacji są także ci, którzy nie mają kapitału, a zakup inwestycyjny mieszkania na wynajem, chcą w całości finansować kredytem. Jak napisano w raporcie NBP z rynku mieszkaniowego – obecne przeciętne czynsze najmu pozwalają regulować raty kredytu. Oczywiście taka sytuacja poddana jest ryzyku stopy procentowej. Wzrost stóp procentowych będzie się przekładał na wzrost rat kredytów, a tym samym zmniejszał rentowność takiej inwestycji. Na chwilę obecną jednak z danych WGN wynika, że ci którzy zdecydują się na taki zakup mieszkania pod wynajem, mogą liczyć nie tylko na pokrycie raty kredytu przychodami z najmu, ale i na wypracowanie kilkuset złotych zysku miesięcznie, co daje kilka tysięcy rocznie.

- Wszystko co napisane zostało powyżej, to podstawy bardzo dobrej koniunktury, jeśli chodzi o inwestycyjne zakupy mieszkań. Należy tu dodać, że zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem ze strony lokatorów jest bardzo duże. Aktualnie wzmagają je masy przybyszów ze wschodu, głównie z Ukrainy. Dzięki temu raczej nie ma ryzyka, by mieszkania nie udało się wynająć, oczywiście o ile prezentuje ono względny standard. A ten systematycznie rośnie. To oznacza, że może być problem z wynajmem niedoinwestowanych mieszkań, gdyż na rynku przybywa oferta nowych nieruchomości, świeżo wykończonych i przeznaczonych właśnie pod wynajem –tłumaczy Leszek Michniak.

Dodaje, że rynek staje się coraz trudniejszy, nie tylko z powodu rosnącej konkurencji, ale po prostu cen. Po kilku latach stabilizacji, wiele wskazuje na to, że mieszkania na sprzedaż, znów zaczęły dynamicznie drożeć. To zresztą zrozumiałe. Skoro popyt pozostaje bardzo wysoki, pomimo braku zachęty jaką stanowił program Mieszkanie dla Młodych, to deweloperzy testują obecnie wyższe ceny. Ponadto – mimo że mamy rekordową podaż nowych mieszkań, to może ona przestać nadążać za popytem, co również będzie przekładać się na wzrost cen.

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w minionym roku stawki rosły bardziej dynamicznie niż do tej pory – zarówno za mieszkania nowe, jak i używane. Na rynku pierwotnym najwyższe wzrosty cen odnotowano w Szczecinie (średnia cenowa z III kw. 2017 wyniosła niecałe 5400 zł/mkw., co stanowi skok o ponad 11 proc. rok do roku), następnie w Gdańsku, Gdyni, Krakowie i Opolu. W każdym z tych miast nowe mieszkania w ciągu 12 miesięcy - od 3 kw. 2016 do 3 kw. 2017 - podrożały o 8 proc.

Na rynku wtórnym najszybciej drożały mieszkania na sprzedaż w Łodzi (o ponad 11 proc. w ciągu roku) , następnie w Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Katowicach – w każdym z tych miast o około 10 proc. Przykładowo – we Wrocławiu w III kw. 2016, średnie, transakcyjne ceny mieszkań używanych, przeznaczonych na sprzedaż, wynosiły około 5300 zł/mkw. W III kw. 2017 było to już 5700 zł/mkw.

- Należy przypuszczać, że i w tym roku ceny będą wyraźniej szły do góry. To oczywiście spore utrudnienie dla osób, które chcą kupować w celach inwestycyjnych. Chodzi o odpowiedni kapitał, ewentualnie zdolność kredytową, jeśli mieszkanie ma być finansowane kredytem. Jeśli chodzi natomiast o rynek najmu – należy przypuszczać, że wzrost cen mieszkań przełoży się na wzrost czynszów – tłumaczy Leszek Michniak.

Czynsze najmu, lokalizacje, powierzchnia mieszkania

Jakich mieszkań poszukują inwestorzy? Tu od lat wiele się nie zmienia. Oczywiście – sporo zależy od przyjętego modelu biznesowego i grupy docelowej: czy ma być to mieszkanie dla „zwykłych Kowalskich” czy nieruchomość z wyższej półki, skierowana do bardziej zamożnego klienta. W tym drugim przypadku w grę musi wchodzić, oprócz standardu, także odpowiednia lokalizacja.

Z danych pośredników WGN wynika, że najczęściej wybierane są mieszkanie stosunkowo niewielkie, przez co rozumiemy dwa pokoje, do 50 – 55 mkw. Takie mieszkania są obecnie najpopularniejsze na rynku pierwotnym i sprzedają się najszybciej zarówno w segmencie mieszkań nowych, jak i używanych, co nie powinno dziwić, biorąc pod uwagę, że z racji powierzchni są to nieruchomości stosunkowo tanie, a jednocześnie praktyczne. Najszybciej się wynajmują. Kawalerki, czyli mieszkania jednopokojowe, to dziś rzadkość, choć pomysły tego typu wracają w różnych odsłonach – np. mikro mieszkań Generalnie jednak kawalerki uważa się za mieszkania niepraktyczne i dość drogie. Co prawda cena całości, z racji niewielkiej powierzchni siłą rzeczy jest niska, ale jeśli przeliczyć to na stawkę za metr kwadratowy, często się okazuje, że jest ona podwyższona.

Jeśli natomiast chodzi o mieszkania duże: te na rynku najmu mogą być kłopotliwe o tyle, że sam proces szukania najemców będzie dłuższy. Może być problem z wynajem np. mieszkania 3 – 4 pokojowego jednemu najemcy, z podpisaniem jednej umowy. W takim wariancie w grę wchodzi najczęściej rodzina z dziećmi. Można natomiast wynajmować duże mieszkanie z podziałem na pokoje, co zazwyczaj przynosi wyższe zyski niż wynajem w całości, ale też wiąże się z większą rotacją najemców.

Jeśli chodzi o lokalizacje – generalnie obowiązuje zasada, że im bliżej centrum, tym lepiej, ale też należy pamiętać, że nieruchomości w centrach miast są najdroższe. Na warszawskim Śródmieściu, czy bliskiej Woli w grę wchodzą stawki powyżej 10 tys. zł/mkw. We Wrocławiu czy Krakowie są to ceny rzędu około 8 – 9 tys. zł/mkw., przy czym wyceny apartamentów mogą być znacznie wyższe – sięgać nawet 20 tys. zł za metr.

- Niekoniecznie należy szukać nieruchomości w centrum, by mieć dobrą ofertę mieszkania na wynajem. Klienci doceniają też inne walory, a w przypadku nawet oddalonych dzielnic, liczy się dobre skomunikowanie. Przykładem może być Warszawa i lokalizacje wzdłuż linii metra. Z tego powodu na popularności zyskała choćby, wcześniej niezbyt doceniana Praga – Północ. Inne walory to np. bliskość terenów zielonych, centrów handlowych, przystanków, miejsc rozrywki, czy wreszcie szkól wyższych. Tę ostatnią cechę docenią z pewnością studenci, a to ciągle oni stanowią największą grupę najemców mieszkań w wiodących miastach kraju – komentuje Leszek Michniak.

Z danych WGN wynika, że czynsze najmu mieszkań w Warszawie wynoszą aktualnie około 40 zł/mkw. Tak więc za wynajem przeciętnego 50 metrowego mieszkania płaci się około 2000 zł miesięcznie. W Krakowie i Wrocławiu przeciętny poziom czynszów jest niższy i wynosi około 30 zł od metra kwadratowego miesięcznie. Tu przeciętny czynsz za 50 mkw. to około 1500 zł. W Poznaniu i Gdańsku poziom cen jest podobny. Tanim rynkiem jest natomiast Łódź. Ceny mieszkań i stawki najmu są tu wyraźnie niższe. Z danych WGN wynika, że te ostatnie wynoszą około 20 – 22 zł od metra kwadratowego.

Remontuj, albo przepadnij!

Jak już wspomnieliśmy na początku – na rynku najmu mieszkań oferta szybko rośnie. Dane dotyczące transakcji deweloperskich, wskazują, że bardzo wiele z tych transakcji ma cechy inwestycyjne. Krótko mówiąc – przybywa nowych mieszkań kupowanych inwestycyjnie, właśnie z myślą o rynku najmu.
W jakiej formie te mieszkania trafiają na rynek?

- Raczej nie spotyka się oferty do samodzielnego wykończenia, czy umeblowania itp. Wynajmujący nie wystawiają czterech gołych ścian. To rzadkość przede wszystkim dlatego, że takie rozwiązanie jest niepraktyczne. Zniechęca klientów. Mało kto ma czas, by jeszcze zajmować się dostarczaniem mebli, malowaniem itp. Oczywiście – w jakimś zakresie jest to możliwe – ale oczekuje się raczej, by mieszkanie było wykończone i urządzone. Bywa tak, że właściciel robi to pod konkretnego najemcę, ale też obwarowuje to na przykład umową podpisaną na dłuższy czas. Generalnie natomiast najemcy oczekują gotowego produktu, a więc mieszkania wyposażonego, które „z miejsca” nadaje się do zamieszkania – tłumaczy Leszek Michniak i dodaje, że oczekiwania lokatorów co do standardu nieruchomości rosną.

- Obserwujemy zdecydowany wzrost oczekiwań. Nie chodzi tylko o sam standard wykończenia, ale i kompletne umeblowanie, wyposażenie we wszystkie niezbędne urządzenia, nawet te kiedyś uważane za „luksusowe”, jak np. zmywarka do naczyń. Dziś jej obecność bądź brak może przesądzić o wynajęciu mieszkania bądź nie. W segmencie o podwyższonym standardzie zdarza się, że najemcy oczekują nie tylko szybkiego internetu ale także kompletu sprzętu audio i RTV na miejscu. Ponadto lokatorzy są dziś bardziej zdecydowani egzekwować braki w zakresie niezbędnych sprzętów. Oczekują np. wymiany na nowy, napraw itp. Tak więc model, w którym lokator dostaje zużyte mieszkanie z odpadającymi gniazdkami, pół-sprawną pralką i takąż kuchenką powoli odchodzi do lamusa. Oczywiście taką ofertę nadal się spotyka, ale widzimy także ogólną poprawę przeciętnego standardu mieszkań. Wynika to z faktu, że oferta na tym rynku rośnie, a większa konkurencja wymusza większy standard. Poza tym klienci stali się po prostu bardziej wymagający – komentuje Leszek Michniak.

Remontuj, ale z głową

Ci, którzy chcą się utrzymać na tym rynku, muszą więc podnosić jakość swoich nieruchomości. Coraz trudniej wynająć mieszkanie np. bez dostępu do internetu, ze starą kuchenką, z nieatrakcyjną, nie nową armaturą sanitarną, z meblami po dziadkach „zestawionymi” w komplet. Takie rozwiązania, które „przechodziły” jeszcze 10 lat temu, dziś już mogą nie być akceptowane. Rynek należy do najemcy, a ten szybko przyzwyczaja się do wyższej oferty, a więc mieszkania przynajmniej odświeżonego, z działającymi i w miarę nowoczesnymi sprzętami, z kompletem mebli, estetycznego, dobrze zaaranżowanego.

Ci, którzy mają nieruchomości starsze i niedokapitalizowane będą musieli walczyć ceną, albo podnosić jakość swojej oferty. Sprawa jest o tyle istotna, że wielu wynajmujących ma – mówiąc obrazowo – nóż na gardle. Chodzi o osoby, które kupowały na szczycie górki cenowej z lat 2006 – 2008. Dziś ciągle wielu z nich nie może sprzedać swoich mieszkań bez straty, lub tak by spłacić kredyt i dotyczy to nie tylko Frankowiczów Dla nich ratunkiem jest rynek najmu.
Decyzję o skali remontu powinna poprzedzić jednak analiza. Przyjmuje się, że metr kwadratowy wykończenia pod klucz kosztuje przeciętnie około 700 zł. To daje wydatek rzędu 35 tys. zł, przy całościowym remoncie 50 – metrowego mieszkania. To dużo. Wiadomo, że decydując się na taki krok będziemy skłonni odpowiednio skorygować czynsz, tak by nasze mieszkanie było rentowne i inwestycja się zwróciła. Należy jednak pamiętać o tym, że łatwo niedoinwestować albo przeinwestować nasze mieszkanie na wynajem, a na atrakcyjność oferty wpływ ma wiele czynników – nie tylko standard.

Dla przykładu: oferent, który zdecyduje się wyremontować mieszkanie w wysokim standardzie będzie chciał dać wysoki czynsz, zgodnie ze stawkami za apartamenty. Jeśli jednak jego nieruchomość położona jest w taniej, peryferyjnej dzielnicy, gdzie czynsze najmu są niższe a popularność lokalizacji – mniejsza, może nie udać mu się spełnić oczekiwań finansowych.

Z drugiej strony nie ma też co liczyć na to, że znacznie poprawimy postrzeganie naszej oferty poprzez remont budżetowy, a więc z użyciem najtańszych materiałów, umeblowaniem w tanie sprzęty itp. Jak już powiedzieliśmy – wymagania klientów szybko rosną. Fakt, że mieszkanie zostało tylko „przypudrowane” nie umknie uwagi wielu zainteresowanym. Z drugiej strony – zamiast tanio remontować całe mieszkanie – może lepszym wyjściem jest wybór tylko tych elementów, które najbardziej klują w oczy i ich poprawa – np. wymiana drzwi, stolarki okiennej, kupno nowego sprzętu AGD, czy remont wyłącznie łazienki. Pamiętajmy, że najemcy decydują się zazwyczaj w ciągu pierwszych kilku minut, są wzrokowcami. Elementy, które wyraźnie szpecą, są wadliwe itp. należy więc wyeliminować w pierwszej kolejności.

Jak widzimy – potencjalnych scenariuszy jest wiele. Najlepiej rzetelnie skalkulować koszty remontu z oczekiwaną stawką czynszu (skonfrontować ją z podobną ofertą w okolicy). Jeśli chodzi o sam wystrój mieszkania – dobrze jest poradzić się np. aranżera wnętrz. Dziś takie usługi szybko podbijają rynek. Generalnie jednak – nie ma co liczyć, że wieloletnio nieremontowane mieszkanie pozostanie „w grze” na rynku najmu. Im szybciej zdecydujemy o poprawie jakości naszej oferty, tym lepiej.

 

Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN