Takie wnioski sformułowali analitycy WGN na temat danych o przeprowadzonych transakcjach. W całej puli mieszkań na sprzedaż, pod względem szybkości znalezienia klienta zdecydowanie dominują mieszkania małe, zazwyczaj dwupokojowe. Przeciętny czas sprzedaży takiej nieruchomości na wiodących rynkach to około trzech tygodni.

Z czego wynika upodobanie małych nieruchomości? We wnioskach z raportu NBP za II kw. 2017 podkreślono, że dominantą jest tu przede wszystkim cena. „W segmencie mieszkań popularnych cena jest nadal podstawowym kryterium wyboru mieszkania, zatem największym popytem cieszą się lokale kompaktowe, tj. dwupokojowe o niewielkim metrażu. Istnieje także stały popyt na mieszkania większe, tj. powyżej 60 mkw., często o podwyższonym standardzie” - napisano w raporcie banku centralnego.

Czy jednak rzeczywiście chodzi tylko o kwotę, którą trzeba wydać na mieszkanie? Faktem jest, że na tle bogatych społeczeństw Zachodu Polacy muszą długo pracować, by pozwolić sobie na większe „własne M”, choć z drugiej strony są kraje zachodnie, gdzie pracuje się jeszcze dłużej. Z raportu firmy badawczej Deloitte z 2015 roku, wynika że przeciętnie zarabiający Polak, by myśleć o kupnie 70 mkw., musiałby odkładać całość swoich zarobków przez okres ponad 7 lat. Gorzej przedstawia się sytuacja u Węgrów, Francuzów i Rosjan, którzy potrzebują przynajmniej ośmiu lat oszczędzania. Brytyjczyk, by myśleć o kupnie 70 mkw. , musi dysponować równowartością 10 rocznych dochodów. Na drugim biegunie są natomiast takie kraje jak Niemcy czy Belgia, gdzie wystarczy odłożenie równowartości trzech rocznych pensji, by myśleć o zakupie mieszkania.

Z drugiej jednak strony, dzięki rosnącym zarobkom i niskim stopom procentowym, siła nabywcza Polaków na rynku mieszkaniowym zdecydowanie wzrosła w ostatnich kilku latach. Wg NBP (raport za II kw. 2017) obecnie w największych miastach kraju za przeciętne zarobki moglibyśmy kupić około 0,86 mkw. mieszkania. Jeśli porównamy sytuację z III kw. 2007 roku, gdy wskaźnik ten był na minimalnym poziomie, okaże się że nastąpiła wyraźna poprawa. Wtedy przeciętna pensja starczała na zaledwie 0,46 mkw. A więc w ciągu 10 lat dostępność powierzchni mieszkania z naszych pensji wzrosła aż o 86 proc!

Taki stan rzeczy, zwłaszcza w okresie świetnej koniunktury, z którą mamy obecnie do czynienia, powinien się to przekładać na większy udział dużych metraży w całości sprzedaży, ale tak się nie dzieje – zdaniem analityków WGN – przede wszystkim ze względu na strukturę klientów.

Większość z nich ciągle stanowią osoby młode, które od niedawna są na rynku pracy. Tacy klienci, często żyjący w pojedynkę, lub w parach – bez dzieci, nie tylko że mogą nie mieć zdolności kredytowej do finansowania zakupu dużego mieszkania, ale też po prostu może być im ono niepotrzebne. Stąd preferują niewielki metraż.

Dane banku centralnego potwierdzają tę tendencję. Wśród typów nieruchomości, definiowanych przez metraż, w analizowanym przez NBP okresie (II kw. 2017), wskazano na niedobór w stosunku do popytu właśnie nowych mieszkań małych – do 50 mkw.

Warto tu zaznaczyć, że skłonność małych metrażów nie oznacza popularności kawalerek. Wręcz przeciwnie – tzw. garsoniery generalnie nie cieszą się dużym wzięciem. Na rynku pierwotnym takich nieruchomości jest bardzo mało w ofercie. Kawalerki są postrzegane jako dość drogie (często przy mniejszych metrażach rośnie stawka za 1 mkw.) i niepraktyczne. Kupujący wolą zdecydowanie małe dwa pokoje – maksymalnie do 50 – 55 mkw. Jeśli chodzi o piętro – na rynku wtórnym kupujący unikają kondygnacji skrajnych, na pierwotnym ma to mniejsze znaczenie. Kawalerki natomiast cieszą się wzięciem tylko w określonych przypadkach – w dużych miastach i dobrych lokalizacjach – jako nieruchomości inwestycyjne, kupowane zazwyczaj pod wynajem l

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN