Podstawowe znaczenie mają oczywiście ceny. Mieszkania używane są średnio tańsze. W największych miastach do zaoszczędzenia jest kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dla przykładu - w Warszawie w III kw. 2017 ceny mieszkań nowych wynosiły średnio 7800 zł/mkw. (dane NBP), na rynku wtórnym było to natomiast 7400 zł/mkw. Tak więc przy kupnie 50 mkw. wybór rynku wtórnego w stolicy oznaczał oszczędność około 20 tysięcy złotych. Więcej można było zaoszczędzić we Wrocławiu, gdzie mieszkania nowe kosztowały średnio 6400 zł, natomiast używane – 5700 zł/mkw. Przy 50 metrach kwadratowych daje to oszczędność rzędu 35 tys. zł.

 

Niższa cena to główna zaleta rynku wtórnego, która dodatkowo może mu przysporzyć popularności w najbliższym czasie, bowiem – po pierwsze kończy się program dopłat do wkładu własnego kredytów mieszkaniowych, czyli Mieszkanie dla Młodych, który faworyzował rynek pierwotny, po drugie – mieszkania nowe, po kilku latach stabilizacji cenowej, znów zaczęły mocniej drożeć. Z danych NBP wynika, że np. w Krakowie rok do roku zdrożały o ponad 8 proc., podobnie w Gdańsku i Gdyni, w Szczecinie natomiast wzrost cen wyniósł blisko 12 proc. Co prawda mocno drożeją również mieszkania używane – np. w Łodzi o 11 proc., w Gdańsku o 10, we Wrocławiu o 9 proc., - to jednak ciągle rynek wtórny pozostaje wyraźnie tańszy od pierwotnego.

 

Analitycy WGN prognozują w związku z tym, że rynek wtórny w najbliższym czasie (także po podwyżce stóp procentowych, do której może dojść pod koniec 2018 r.) będzie zyskiwał klientów, a jego przewaga w udziale w całości transakcji, względem rynku pierwotnego się zwiększy.

 

W ostatnich latach proporcje, głównie dzięki niskim stopom procentowym i programowi MDM, się nieomal wyrównały. Szacuje się je na 55 do 45 proc. na korzyść rynku wtórnego. Kilka lat temu było to jednak około 60 do 40 proc. Obecnie jest szansa, że segment mieszkań używanych zwiększy swą przewagę w zakresie liczby transakcji.

 

Zalety mieszkań używanych

 

Niższa cena zakupu to nie jedyna zaleta, którą mają nieruchomości z rynku wtórnego. Drugą bardzo istotną kwestią jest fakt, że takie mieszkania – o ile są w przyzwoitym stanie – nie wymagają dodatkowych nakładów finansowych, za to umożliwiają natychmiastowe wprowadzenie się. To zasadnicza różnica względem mieszkań nowych, zazwyczaj oddawanych w tzw. standardzie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia.

 

To oznacza, że klient zanim się wprowadzi, będzie musiał przeprowadzić niezbędne prace wykończeniowe, na które wyda kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych. Średnie rynkowe stawki obecnie to około 700 zł/mkw., tak więc koszt wykończenia 50 mkw. to przeciętnie około 35 tysięcy złotych.

 

Zaletą z punktu widzenia kupujących jest również szybkość i prostota przeprowadzenia transakcji. Na rynku wtórnym klient może całość zamknąć w krótkim czasie. Zazwyczaj, jeśli finansuje zakup kredytem, jest to do 3 mcy od podpisania umowy przedwstępnej. Na rynku pierwotnym klienci kupują najczęściej mieszkania będące w budowie, a więc czas oczekiwania pozostaje dłuższy.

 

Kolejna sprawa – istotna zwłaszcza dla klienta inwestycyjnego – to fakt, że w ofercie mieszkań używanych łatwiej znaleźć nieruchomości atrakcyjne za to przecenione. Wynika to z wielu czynników. Część sprzedających może niewłaściwie wyceniać swoją nieruchomość, nie znać realiów rynkowych, są też i tacy, którym może zależeć na szybkości znalezienia klienta np. z powodu trudnej sytuacji finansowej. Zdarzają się też mieszkania do remontu, wyceniane bardzo nisko, które jednak mają duży potencjał. Krótko mówiąc – scenariuszy jest wiele. Na rynku pierwotnym prawdziwe okazje (nie uznajemy za nie promocji deweloperskich) zdarzają się znacznie rzadziej.

 

I wreszcie ostatnia zaleta – a mianowicie lokalizacja. W dużych miastach często w podobnych cenach do stawek za mieszkania nowe można kupić nieruchomości używane, tyle że lepiej zlokalizowane. Przede wszystkim – bliżej centrum. Osiedla deweloperskie w segmencie popularnym, powstają najczęściej na peryferiach, w dalekich dzielnicach, jeśli natomiast są bliżej – są już znacznie droższe. Mieszkańcy nowych osiedli w oddalonych lokalizacjach „płacą” za to nie tylko czasem poświęconym na dojazdy, ale też niejednokrotnie brakami w infrastrukturze i ofercie – np. sklepów, placówek bankowych, pocztowych, edukacyjnych – żłobki przedszkola itp. To wszystko oczywiście – przy rozbudowujących się miastach – z czasem tam powstanie, ale przynajmniej na początkowym etapie oddalona lokalizacja może dawać się we znaki. Na rynku wtórnym takich problemów nie ma, bo za podobne pieniądze możemy wybrać mieszkanie bliżej centrum miasta, z pełną infrastrukturą i ofertą handlowo – rozrywkową w okolicy.

 

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN