Czy opłaca się inwestować w mieszkania z najwyższej półki? Dotychczasowa praktyka rynkowa pokazuje, że tak. W okresach dekoniunktury najbardziej prestiżowe nieruchomości, najlepiej zlokalizowane, nie tracą na wartości, albo tracą najwolniej. Są więc odporne na wahania koniunktury. Taka prawidłowość nie dotyczy jednak wszystkich nieruchomości. W latach 2006 – 2008 deweloperzy budowali sporo inwestycji reklamowanych jako apartamenty. Ceny w tamtym okresie były bardzo wygórowane. Po pęknięciu bańki cenowej, doszło do głębokiej korekty. Mieszkania potaniały nawet o 30 – 40 proc. i nie ominęło to także obiektów realizowanych jako wyższy standard. Rynek brutalnie zweryfikował przewartościowaną ofertę. Ceny zachowały tylko naprawdę luksusowe nieruchomości i świetne lokalizacje – jak np. kamienice przy wrocławskim rynku, gdzie stawki za metr kwadratowy mieszkań na sprzedaż wynoszą około 12 – 14 tys. zł/mkw.

Tak więc dobrze wybrana nieruchomość typu apartament może być dobrą lokatą kapitału, zwłaszcza jeśli ma spory potencjał pod wynajem. Obecnie rynek najmu kusi atrakcyjnymi stopami zwrotu – w największych miastach na poziomie 5 – 6 proc.

Sprawdziliśmy, jak kształtują się ceny apartamentów na sprzedaż w największych miastach Polski, jesienią 2017. Wzięliśmy pod uwagę Łódź, Kraków, Wrocław i Warszawę.

Łódź

To najtańszy rynek spośród wszystkich analizowanych. Łódź jak na swoją wielkość i położenie ma bardzo niskie ceny mieszkań, w porównaniu do miast podobnej wielkości – takich jak Kraków, czy Wrocław. Z danych banku centralnego wynika, że w II kw. 2017 (ostatnie opublikowane dane) ceny mieszkań na sprzedaż na łódzkim rynku wtórnym wynoszą zaledwie nieco ponad 3500 zł/mkw.!, a więc są o ponad 50 proc. niższe niż w Warszawie i o kilkadziesiąt procent w porównaniu do Wrocławia czy Krakowa.
Oczywiście przekłada się to także na wyceny mieszkań z segmentu premium. Warto zaznaczyć, że na tle konkurencyjnych dużych miast jest on jednak znacznie słabiej rozwinięty. Oferty z WGN wskazują, że ceny apartamentów na sprzedaż w Łodzi są znacznie niższe. Przeciętnie za podwyższony standard w dobrej lokalizacji płaci się około 6 - 7 tys. zł. Dla przykładu: za 40 metrowe mieszkanie o wysokim standardzie, zlokalizowane w zabytkowej części, w ścisłym centrum Łodzi, trzeba zapłacić około 290 tys. zł, co daje cenę wynoszącą 7000 zł/mkw. Inna, przykładowa oferta to apartament na sprzedaż w kamienicy z 2010 w ścisłym centrum. Mieszkanie wyceniono w stawce po 6000 zł/mkw.
Ceny są o kilkadziesiąt procent niższe niż we Wrocławiu czy Krakowie.

Kraków

To drugi po Warszawie największy i najbardziej rozwinięty rynek mieszkaniowy w Polsce. Kraków – jako miasto z ogromnym potencjałem turystycznym – ma dobrze rozwinięty segment premium. Inwestorzy szukają świetnych lokalizacji i nieruchomości pod wynajem lub branżę noclegową. Kraków może się też pochwalić prestiżowymi inwestycjami z najwyższej półki – np. Angel Wawel. W takich nowych obiektach apartamentowych ceny potrafią sięgać nawet powyżej 20 tysięcy złotych. Ze sporym zasobem atrakcyjnych apartamentów spotykamy się w rejonach starszej zabudowy na starówce czy Kazimierzu. Przykładowa oferta to 20 – metrowa kawalerka w nowym budynku apartamentowym w sąsiedztwie Rynku wyceniona aż na 360 tys. zł, co daje niecałe 18 tys. zł/mkw. Za 71 – metrowy apartament w kamienicy na Starym Mieście, jeden z oferentów oczekuje 835 tysięcy złotych, co daje cenę blisko 12 tys. zł/mkw. 128 – metrowy apartament na Salwatorze, wyceniono natomiast na 1,4 mln zł.

Wrocław

Jest rynkiem o podobnej wielkości i cenach do krakowskiego. Także tu – podobnie jak w Krakowie – duży potencjał rynku najmu i branży noclegowej, skłania inwestorów do poszukiwania atrakcyjnych nieruchomości w samym centrum – czyli na zabytkowej starówce i w okolicach. We Wrocławiu nie brak również nowych, luksusowych realizacji apartamentowych, takich jak choćby Ovo Wrocław – a więc oddalony o kilkaset metrów od rynku kompleks aparamentowo – hotelowy, czy wieżowiec Sky Tower. Deweloperzy ostro rywalizują o nieruchomości wokół centrum, gdzie realizują kolejne inwestycje. Przykład to choćby Bulwar Staromiejski – wielofunkcyjny projekt z apartamentami zlokalizowany na terenie po dawnym szpitalu – zaledwie około 150 metrów od Rynku.
Ścisłe centrum to jedna z najdroższych lokalizacji. Za 58 - metrową nieruchomość w zabytkowej kamienicy oferent oczekuje 850 tysięcy złotych, co daje stawkę 14,6 tys. zł/mkw.
Na rynku wtórnym oprócz Starego Miasta i okolic wysokie wyceny uzyskują nieruchomości z wyższej półki w willowych, „zielonych” rejonach miasta, np. na dalszych Krzykach, Oporowie, Zaciszu. Za 80 – metrowy apartament na Krzykach, w budynku z 2010 r. trzeba będzie zapłacić aż ponad 1,6 mln zł, co daje cenę ponad 20 tysięcy zł/mkw.

Warszawa

Największy i najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce jest też najlepiej rozwiniętym rynkiem nieruchomości luksusowych. Stolica naszego kraju może „pochwalić się” szeregiem nowych realizacji apartamentowych, projektów dobrze rozpoznawalnych i prestiżowych. Wizytówką tego segmentu jest przykładowo wieżowiec Złota 44, z apartamentami pod klucz w cenach od 28 tys. zł/mkw., czy też Cosmopolitan.
Na warszawskim rynku wtórnym wysokie wyceny uzyskują albo apartamenty na sprzedaż w nowych inwestycjach o świetnych lokalizacjach, albo też nieruchomości w zabytkowych, historycznych kamienicach, pod warunkiem, że budynki są dobrze utrzymane. Do najdroższych dzielnic należy Śródmieście, także Mokotów, Żoliborz, Wilanów i Wola. Ponad milion złotych to cena za 130 – metrowy apartament na Ochocie, w budynku z 1997 roku. Za apartament na Mokotowie, o powierzchni 90 mkw., w nowym budownictwie (2007 r.) trzeba zapłacić 900 tys. zł, czyli po 10 tys. zł/mkw.


Justyna Klementowska
Dział Analiz WGN

 

znajdź atrakcyjne apartamenty na sprzedaż w WGN

znajdź apartamenty na wynajem w WGN

znajdź apartamenty nad morzem w WGN

czytaj o rynku apartamentów