Obecnie rynek najmu w dużym stopniu kształtuje koniunkturę na mieszkania. Inwestorzy doceniają atrakcyjne stopy zwrotu szacowane na około 5 – 6 proc. rocznie. To znacznie więcej niż można zarobić np. na lokatach bankowych. Zyskowność najmu plasuje ten rodzaj inwestycji jednak wyżej również od obligacji czy innych instrumentów finansowych. Takie wnioski wypływają z ostatniego raportu NBP o rynku mieszkaniowym.

Zyskowność najmu skłania do wyciągania kapitału np. z lokat i inwestowania w nieruchomości. O tym, że tak się dzieje świadczy rosnący udział zakupów gotówkowych. Ze wspomnianego raportu NBP wynika, że w analizowanym okresie w największych miastach inwestorzy dokonali transakcji gotówkowych na rynku mieszkaniowym o wartości blisko 4 mld zł. Rekordowy udział gotówki przypadał na IV kw. 2016, gdy wartość takich transakcji wyniosła blisko 4,5 mld zł i stanowiła 70 proc. wartości wszystkich całości transakcji na rynku mieszkaniowym. Jeśli porównamy to z wcześniejszymi latami okaże się, że wartość transakcji za gotówkę wzrosła o ponad 100 proc. Jeszcze w 2014 wartość transakcji za gotówkę stanowiła niecałe 2 mld zł i było to około 50 proc. z całej sumy zakupów na rynku mieszkaniowym w analizowanym okresie.

Opłacalność inwestycji pod wynajem pokazuje poniższy wykres z ostatniego raportu NBP – za II kw. 2017. Wartość powyżej 1 oznacza większą opłacalność najmu wobec innych form inwestowania.

Wykr 1. Opłacalność najmu wobec alternatywnych inwestycji w 7 największych miastach Polski (źródło: NBP


Na jaki przychód może liczyć inwestor, który kupi mieszkanie pod wynajem? Najdroższe w kraju są największe rynki mieszkaniowe. Z danych WGN wynika, że są to w kolejności – Warszawa, Kraków i Wrocław.

Warszawa

Stolica Polski to największy i najdroższy rynek nieruchomości w kraju. Zrozumiałe jest więc, że i czynsze najmu są tu najwyższe. Z danych ofertowych WGN wynika, że przeciętne rynkowe stawki wynoszą około 45 zł/mkw. miesięcznie. Wynajem 50 mkw. będzie więc kosztował około 2200 zł. Ceny jednak znacznie się różnią w zależności od lokalizacji. Najdroższe jest centrum i prestiżowe, dobrze skomunikowane dzielnice. Wymienimy tu m.in. Śródmieście, Mokotów, bliską Wolę, Pragę Południe, Żoliborz. Na Żoliborzu za wynajem 41 – metrowego mieszkania o wysokim standardzie trzeba już zapłacić ponad 2300 zł mkw., a więc po 56 zł/mkw. Przykładowa oferta z Mokotowa to 37 – metrowa kawalerka z czynszem najmu wynoszącym 1750 zł. Nieco tańsze są oczywiście rejony peryferyjne – Białołęka, Bielany, Ursus itp.

Kraków

Czynsze najmu w dawnej stolicy napędza rynek turystyczny i noclegowy a także segment luksusu. Przeciętne stawki wynoszą tu 35 zł/mkw., jednak w prestiżowych lokalizacjach mogą być znacznie wyższe. Oczywiście najdroższe jest Stare Miasto. Jedna z ofert ze starówki to małe 2 pokoje (35 mkw.), za które trzeba zapłacić 2100 miesięcznie, co daje wysoką stawkę 60 zł/mkw. W cieszącej się uznaniem lokalizacji Krowodrza czynsz najmu za 40 metrowe mieszkanie wyniesie około 1500 zł. Nieco taniej jest w oddalonych lokalizacjach. Przykładowa oferta z Borka Fałęckiego to 47 mkw. za 1600 zł. Tu stawka czynszu to 34 zł/mkw.

Wrocław

Metropolia nad Odrą ma zbliżony poziom cen do krakowskich, jednak nie cechuje się tak dobrze rozwiniętym segmentem o wyższym standardzie. Średnie czynsze dla Wrocławia wynoszą około 33 – 35 zł/mkw. miesięcznie. Obniżone czynsze dotyczą najczęściej niedoinwestowanych mieszkań np. w wielkiej płycie. Przykładowa oferta: 1850 zł – to miesięczny czynsz najmu jednego z mieszkań w bloku na osiedlu Różanka. Stawka wynosi 31 zł/mkw. Na drugim biegunie cenowym mamy natomiast np. 112 – metrowy apartament na Krzykach. Cena najmu za taką nieruchomość wynosi 8000 zł miesięcznie, a więc po 71 zł/mkw.

Gdzie inwestować?

Powyższe przykłady pokazują najdroższe lokalizacje w kraju. Wynajem nieruchomości w tych miejscach może dawać wysokie przychody, jednak niekoniecznie właśnie tam trzeba inwestować. Pamiętajmy, że w centrach takich miast jak Warszawa, Kraków, Wrocław ceny mieszkań są bardzo wywindowane, co odbija się niekorzystnie na rentowności najmu. Inwestor za każdym razem powinien więc szukać nieruchomości atrakcyjnej cenowo, tzn. stosunkowo taniej w porównaniu do lokalnych stawek, jednocześnie z dużym potencjałem i dobrze zlokalizowanej. Szansą mogą być np. mieszkania do remontu.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN