Dane GUS wskazują wyraźnie – jeszcze nigdy front robót na rynku mieszkaniowym nie był tak rozwinięty. W zeszłym roku firmy deweloperskie oddały ponad 78 tysięcy nowych mieszkań, co było wynikiem rekordowym. Jeszcze nigdy nie wybudowano tak wiele. Względem roku wcześniejszego liczba oddanych mieszkań na sprzedaż była wyższa aż o 25 procent. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę – tych było więcej o około 10 proc.

W tym roku wyhamowania nie ma – wręcz przeciwnie: obserwujemy dalsze przyspieszenie. Jak informuje GUS - od stycznia do końca września 2017 oddano już ponad 60 tysięcy mieszkań na sprzedaż. Jeśli taka dynamika utrzyma się w końcówce roku, prawdopodobnie zostanie pobity kolejny rekord. Na razie - względem tego samego okresu z roku 2016 podaż mieszkań od deweloperów wzrosła o blisko 15 proc. Warto tutaj dodać, że firmy rozpoczęły budowę blisko 80 tysięcy mieszkań, co stanowi liczbę aż o 26 proc. wyższą niż w tym samym okresie rok wcześniej. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła natomiast ponad 98 tysięcy i jest blisko o 30 proc. wyższa niż rok wcześniej!

Skąd taka wielka podaż? Deweloperzy budują dużo, gdyż i popyt jest wysoki, by nie powiedzieć rekordowy W zeszłym roku w największych miastach firmy sprzedały ponad 65 tysięcy mieszkań. Nigdy wcześniej nie uzyskano tak dobrego wyniku. Inwestorzy najwidoczniej wierzą, że koniunktura jeszcze trochę potrwa, zwłaszcza, że nie odnotowano spadku sprzedaży, mimo braku finansowania w programie Mieszkanie dla Młodych.

Warto tutaj zaznaczyć, że mimo iż popyt jest bardzo duży, to ceny mieszkań nie rosną szybko. Inaczej było w okresie pierwszej hossy z lat 2006 – 2008, gdy dzięki dostępowi kredytów, nakręcił się popyt, a w krótkim czasie także bańka cenowa. Było to spowodowane faktem, że ówczesna podaż nie równoważyła popytu – w efekcie czego klienci często kupowali tzw. dziury w ziemi. Ceny mieszkań rosły bardzo szybko, a kupujący przyspieszali decyzje zakupowe w obawie, że później będzie jeszcze drożej. Tak właśnie urosła bańka, która później pękła, co poskutkowało głęboką przeceną. W efekcie właściciele mieszkań kupionych w tamtym okresie mają obecnie nieruchomości często mniej warte niż wynosiła cena zakupu. A ceny – mimo późniejszego odbicia – jeszcze nie wróciły do tamtych poziomów.

Obecnie sytuacja ma się inaczej. Polityka cenowa deweloperów jest rozważniejsza, a duża podaż równoważy popyt. Świetna sprzedaż mieszkań wynika po części z faktu, że ceny nie rosną szybko. Jednak podstawowym motorem popytu są rekordowo niskie stopy procentowe. Wraz z serią spadków stóp, koniunktura na rynku mieszkaniowym zaczęła rosnąć. Niskie stopy oznaczają niższe raty kredytów i wyższą zdolność kredytową. Do tego dochodzi niska opłacalność inwestycji w papiery dłużne, czy też np. trzymania pieniędzy na lokatach. Wszystko to skłoniło inwestorów do rynku nieruchomości, zwłaszcza, że przeciętny zwrot z najmu szacuje się obecnie na około 5 – 6 proc.

Nic jednak nie może trwać wiecznie. Główny motor popytu, czyli niskie stopy procentowe, możne przestać oddziaływać na rynek już w przyszłym roku. Podwyżka stóp jest wysoce prawdopodobna. Czy uderzy to w popyt i poskutkuje nadpodażą? Taki scenariusz jest możliwy, jeśli doszłoby do serii dużych podwyżek. Raczej jednak tak nie będzie, więc nawet jeśli pierwsza podwyżka stóp będzie zapowiedzią kolejnych, to jednak cały ten proces będzie rozciągnięty w czasie. Jeśli firmy odpowiednio dostosują podaż, może się udać uniknąć nadpodaży, a tym samym spadku cen mieszkań.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN