Rynek najmu obecnie jest w okresie dużej koniunktury. Znów – tak jak kilka lat temu – w czasie jesiennego poszukiwania mieszkań i pokoi przez studentów, organizuje się tzw. castingi, czyli wybiera najemcę spośród kilku chętnych, którzy zgłosili swoje zainteresowanie mieszkaniem. Taka formuła pozornie wydaje się faworyzować właściciela, jednak w praktyce nie ma innej możliwości, gdy chętnych jest wielu. W takiej sytuacji właściciel, nie mogąc przewidzieć z góry, kto się zdecyduje – umawia wszystkich. Następnie spośród zainteresowanych samodzielnie dokonuje wyboru.

Jak już powiedzieliśmy – mamy obecnie do czynienia z hossą na rynku najmu, o czym świadczy rosnące zainteresowanie inwestorów mieszkaniami na wynajem. Popyt „nakręcają” nie tylko studenci, czy absolwenci ale także m.in. przybysze z Ukrainy, których jest tu już wg szacunków nawet około 2 mln. Co ważne, Ukraińcy poszukują mieszkań w bardzo różnych lokalizacjach, nie tylko w dużych miastach. Korzystają na tym mniejsze rynki, gdzie popyt dotychczas był niewielki.

Tzw. casting na najemcę nie daje jednak właścicielowi pewności, że wybrał dobrze. Zazwyczaj pierwszym etapem selekcji są warunki, które określa wynajmujący – a więc preferowaną płeć i wiek najemcy, sytuację życiową (osoba pracująca/student/rodzina), nałogi, obecność zwierząt w mieszkaniu. Takie są typowe elementy, które znajdziemy w ogłoszeniach. Następnie powinniśmy upewnić się, że osobie zainteresowanej odpowiadają nasze warunki najmu. W tym celu można zabrać ze sobą na oglądanie mieszkania, wzór umowy do podpisania, ewentualnie przesłać go mailem. Najemca powinien zaakceptować płatność kaucji i zasady jej zwrotu, a także swoje obowiązki w zakresie dbania o mieszkanie, drobnych napraw itp., oraz pozostałych zapisów umownych.

Oczywiście pewną wytyczną w zakresie uczciwości najemcy będzie szczera z nim rozmowa. Nie powinniśmy ukrywać, że chcemy się dowiedzieć jak najwięcej. Czyli jeśli np. zainteresowany niedawno się wyprowadził z innego mieszkania, warto wypytać co było powodem takiej decyzji, jak często zmienia mieszkania itp. Czy odpowiadają mu wizyty właściciela co jakiś czas? Zapis na ten temat powinien znaleźć się zresztą w umowie.

Najważniejsza jednak sprawa to wypłacalność przyszłego lokatora. Choć w polskich warunkach nie jest to popularne, na Zachodzi stanowi właściwie standard, że zainteresowany przedstawia informację o swojej sytuacji finansowej, w szczególności o zarobkach. Warto też dodać, że takie wymogi stawiają przed lokatorami także najemcy instytucjonalni – np. Fundusz Mieszkań na Wynajem. W takiej sytuacji dlaczego podobnych wymogów mieliby nie postawić wynajmujący samodzielnie? Uczciwy najemca nie powinien z kolei stwarzać problemów w tym zakresie. Jeśli naprawdę jest zainteresowany ofertą, przedstawi oczekiwane od niego informacje.

Najmocniejszą formułą transakcji najmu, która chroni interesy właściciela, jest tzw. najem okazjonalny. Różni się on od „zwykłej” umowy przede wszystkim tym, że najemca wskazuje mieszkanie, do którego się wyprowadzi, w sytuacji żądania opuszczenia i wydania lokalu. Dostarcza też oświadczenie podpisane przez właściciela wskazanego mieszkania, że przyjmie go pod swój dach. Taka regulacja znacznie skraca drogę do pozbycia się nieuczciwego najemcy. W przypadku „normalnej” umowy najmu całość musi się zakończyć wyrokiem sądu, co trwa latami. Na dodatek to na wynajmującego spada konieczność wskazania mieszkania, do którego wyprowadzi się nieuczciwy lokator. W najmie okazjonalnym mieszkanie jest już z góry wskazane przez niego.

Niestety wielu właścicieli rezygnuje z tej formuły, obawiając się, że przez formalności (konieczność dostarczenia oświadczenia, umowa w formie notarialnej) stracą najemców. Można to jednak potraktować jako test wobec potencjalnego lokatora. Osoba naprawdę zainteresowana wynajmem i uczciwa, nie powinna mieć problemu z podpisaniem takiej umowy.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN