Takie ceny spotykamy na największych rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce, czyli w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Trójmieście. Co się liczy w przypadku biur?

Przede wszystkim znaczenie ma lokalizacja – niekoniecznie musi być centralna, aczkolwiek takie nieruchomości wycenia się najwyżej. Jeśli biuro nie jest zlokalizowane w centrum, powinno być dobrze skomunikowane. Przykładem niech będzie Warszawa, gdzie znacznie wzrosła atrakcyjność rejonów, które są położone blisko linii metra – choćby Woli, ale także Pragi – Północ.

Lokal biurowy powinien mieć cechy reprezentacyjne. Pożądany jest więc hol, portiernia, pomieszczenie do spotkań z interesantami, być może pomieszczenie o charakterze konferencyjnym. Liczy się winda w budynku, serwerownia, monitoring, nowoczesne rozwiązania dające możliwość optymalizacji kosztów mediów, oczywiście miejsca parkingowe. W zależności od typu działalności pożądana może być też witryna od ulicy i umiejscowienie na parterze.

Ceny lokali biurowych są mocno zróżnicowane w zależności od rynku i położenia. Dominują – jak wspomnieliśmy – największe miasta. Tu średnie stawki wynoszą około 7 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Mowa o biurach położonych w obrębie centrum, ewentualnie w biznesowych dzielnicach miast, w nowym budownictwie komercyjnym, lub zrewitalizowanych obiektach. Za prestiżowe lokalizacje i wysoki standard płaci się oczywiście więcej.




We Wrocławiu 120 – metrowy lokal biurowy w prestiżowym obiekcie Rondo Verona, w jednym ze znanych punktów miasta, blisko ścisłego centrum – przy Rondzie Powstańców Śląskich, wyceniono na 1,35 mln zł, co daje stawkę rzędu 11 tys. zł/mkw. W Warszawie za 170 – metrowy lokal biurowy w nowym obiekcie (2011 rok) w dzielnicy Wawer trzeba będzie zapłacić 1,1 mln zł. Tu stawka wynosi niecałe 7 tys. zł/mkw. Na mniejszych rynkach ceny są niższe, ale za niewielkie dobrze położone biura w centrum trzeba płacić około 4,5 – 5 tys. zł/mkw. Takie stawki spotykamy m.in. w Łodzi, Szczecinie, Katowicach czy Jeleniej Górze.

Ceny są mocno zależne od powierzchni, generalnie obserwujemy wyższe stawki w przypadku mniejszych biur – najdroższe są lokale o powierzchni nie większej niż 100 mkw.

Biuro na własność – korzyści

Jak już wspomnieliśmy – na rynku biurowym zdecydowanie dominują transakcje najmu, co zresztą jest zrozumiałe. Firmy, zwłaszcza wchodzące na rynek, mogą nie mieć wystarczającego kapitału bądź zdolności kredytowej, by inwestować w nieruchomość na własność. Nie zawsze też chcą się wiązać z daną lokalizacją. W takiej sytuacji biuro na własność może stanowić pewne obciążenie.

Z drugiej jednak strony taka transakcja okazuje się bardziej opłacalna od wynajmu. Przy niskich stopach procentowych miesięczna rata kredytu będzie niższa niż czynsz najmu. Zakładając, że kupujący chce nabyć biuro warte 300 tysięcy i dysponuje 10 proc. wkładem własnym, obecnie rata takiego kredytu na 10 lat wyniosłaby około 2500 – 2700 zł. Jak wspomnieliśmy – czynsz najmu byłby znacznie wyższy. W topowych lokalizacjach wielkomiejskich w grę wchodzą kwoty rzędu 3800 – 4000 zł, za mały lokal – 40 mkw.

Oczywiście najkorzystniej jest kupić za gotówkę. Załóżmy, że klient kupił biuro o powierzchni 40 mkw. za 300 tysięcy złotych. Średnie czynsze najmu takiego biura w dobrej lokalizacji wielkomiejskiej wynoszą około 70 – 100 zł/mkw. Tak więc miesięczny czynsz to 3000 – 4000 zł. Rocznie będzie to więc nawet 48 tysięcy, co oznacza, że po ponad 6 latach najemca wyda w sumie więcej, niż wyniosłoby go kupno biura na własność.

Na tym lista ewentualnych zalet się nie kończy. Są też korzyści podatkowe. Inwestor może odliczyć VAT. Amortyzacja nieruchomości to kolejna szansa zmniejszenia obciążeń finansowych i uzyskania szybszego zwrotu z zainwestowanych środków. Z kolei w przypadku leasingu nieruchomości, VAT nie musi być opłacony z góry, a doliczony do każdej raty.

Wreszcie własne dobrze zlokalizowane biuro można potraktować jako inwestycję, która z czasem pozwoli uwolnić kapitał, niekoniecznie tracąc możliwość korzystania z atrakcyjnej powierzchni. Temu służą transakcje najmu zwrotnego.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN