Ta sprawa może być dla nas szczególnie bolesna, jeśli np. po podpisaniu umowy przedwstępnej okaże się, że jednak bank nie skredytuje nam zakupu wraz z remontem w pożądanej kwocie. Kluczowe znaczenie dla bankowców ma tzw. wskaźnik LtV, czyli pokazujący relację między wysokością kredytu a wartością nieruchomości. Im mniejszy wskaźnik LtV tym z punktu widzenia banku lepiej, bowiem kredyt jest bezpieczniejszy. Dziś teoretycznie powinien być on nie większy niż 80 proc., co oznacza, że wartość kredytu stanowi maksymalnie 80 proc. wartości nieruchomości. Tak jest w teorii, bowiem w praktyce nadal spotykamy kredyty ze wskaźnikiem LtV wynoszącym 90 proc.

Niezależnie od tego w przypadku kredytu na zakup i remont/wykończenie działa ta sama zasada. Tzn. bank określi wartość nieruchomości, ale przyszłą – a więc po dokonaniu prac. W ten sposób ustali poziom wskaźnika LtV. Jeśli będzie on za wysoki możemy kredytu nie dostać, albo dostać znacznie mniejszy.

Sprawa dotyczy bardzo wielu kupujących na rynku pierwotnym, gdzie najczęściej spotyka się mieszkania w tzw. standardzie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia. Na rynku wtórnym co prawda jest nieco lepiej, bowiem – jeśli mieszkanie ma względną jakość – można zamieszkać w nim od razu bez nakładów finansowych, ale też w praktyce wielu kupujących nie decyduje się na taki krok, bo zawsze jest coś do zmiany/poprawienia, nie wspominając już o mieszkaniach do remontu.

Tak więc przyszła wartość nieruchomości jest kluczowa, nie tylko ze względu na sprawy kredytowe, ale po prostu po to, by określić rentowność inwestycji – np. na rynku najmu. Po poprawie standardu właściciel teoretycznie może zażądać większego czynszu. Nie zawsze jednak rentowność będzie odpowiednio wysoka, mimo dużych nakładów finansowych.
Jeśli np. wyremontowaliśmy mieszkanie za 100 tys. zł, nie oznacza to automatycznie, że jego wartość wzrosła o 100 tys. zł. Może się bowiem okazać, że rynek wycenia znacznie niżej daną lokalizację, typ budownictwa itp. I w efekcie nasze nakłady nie przyniosą odpowiedniego efektu. Podobnie może być z rynkiem najmu. Oczekiwania co do wysokości czynszu po remoncie, mogą się rozbić o średnie rynkowe stawki w danej lokalizacji.

Wycena banku

Wracając do relacji klient – bank. Jeśli chcemy kupić i remontować, bank postąpi tak samo jak przy „zwykłym” kredycie. Tzn. powoła rzeczoznawcę. Ten zapozna się z nieruchomością, ceną oraz kosztami remontu i sporządzi operat szacunkowy, w którym określi wartość nieruchomości po przeprowadzeniu prac.

Jak to zrobi? Najpopularniejsza jest tzw. metoda porównawcza. Polega ona na tym, że rzeczoznawca porównuje ceny uzyskane w transakcjach za podobne nieruchomości w okolicy. Wiarygodne dane rzeczoznawca znajdzie choćby w katastrze, ale też popularny jest system Amron (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), z którego korzysta Związek Banków Polskich. Rozporządzenie ministerialne mówi, że średnią cenową należy wyciągnąć na podstawie przynajmniej kilkunastu nieruchomości. Przyjmuje się, że musi być to przynajmniej 11 mieszkań.

Rzeczoznawca kierując się preferencjami klientów określi poziom danej cechy w naszej nieruchomości – np. stan techniczny budynku: dobry, średni, zły – a także wagę danej cechy. Tzn. jej procentowy udział w cenie.
Warto tu pamiętać, że nie wszystko co z naszego punktu widzenia będzie istotne dla wyceny mieszkania po remoncie, będzie miało takie znaczenie dla rzeczoznawcy. Ten nie przejmie się nowym sprzętem AGD czy RTV. W ogóle jakość wykończenie ma znaczenie drugorzędne – liczą się bardziej „twarde” cechy nieruchomości – np. stan instalacji, piętro, wiek i standard budynku itp.

By nie przejechać się na tej sprawie, możemy samemu spróbować oszacować wartość naszego mieszkania, wyszukując oferty mieszkań podobnych. Lepszym jednak wyjściem będzie samodzielne skorzystanie z usług rzeczoznawcy. Jeśli wybierzemy kogoś takiego z listy rzeczoznawców akceptowanych przez bank, jego operat będzie dla banku wiążący.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz