Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że najwolniej drożeją nowe mieszkania w Warszawie. Aktualnie metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie kosztuje niecałe 7700 zł. W IV kw. 2012 r., metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował w stolicy nieco ponad 6400 zł, a więc w ciągu 5 lat mieszkania w stolicy podrożały o 1300 zł, co daje roczny wzrost rzędu zaledwie 150 zł/mkw. Nie jest to dużo, dlatego właśnie mówiono o stabilizacji cen. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Poznaniu, za to  odnotowano szybciej drożejące nowe mieszkania w Krakowie i Wrocławiu.

W tych dwóch ośrodkach stawki idą mocno do góry w tym roku – z kwartału na kwartał, ale i w dłużej perspektywie widać wyraźne wzrosty. W Warszawie ceny z II kw. 2017 były wyższe tylko o około 120 zł względem I kw. 2017, za to we Wrocławiu zanotowano wzrost rzędu ponad 200 zł/mkw. z kwartału na kwartał (obecnie średnia cen transakcyjnych wynosi 6300 zł). O tyle samo wzrosły ceny nowych mieszkań w Krakowie. Aktualnie średnia cen transakcyjnych w stolicy Małopolski wynosi 6583 zł/mkw.
Dynamikę wzrostów w Krakowie pokazuje nam porównanie rok do roku. Okazuje się, że w tym okresie mieszkania w stolicy Małopolski zdrożały o blisko 12 proc. W II kw. 2016 średnia cen nowych mieszkań wynosiła tu niecałe 5900 zł/mkw. Widać więc wyraźnie, że na krakowskim rynku wzrosty cenowe nabrały przyspieszenia.

W Gdańsku od początku roku mieszkania nie drożeją dynamicznie, ale i tu w dłuższej perspektywie widać wyraźny wzrost. Aktualnie metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje w Gdańsku 6500 zł i względem wcześniejszego kwartału podrożał o 70 zł. W perspektywie dwuletniej (od II kw. 2015) gdańskie nowe mieszkania podrożały jednak już o 13 proc. W II kw. 2015 średnie ceny wynosiły tu 5750 zł/mkw.

Rynek wtórny

Nieznacznie zmieniają się ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie, natomiast miastem gdzie odnotowano wyraźne wzrosty jest Gdańsk. W perspektywie trzyletniej ceny poszły do góry także we Wrocławiu. W Krakowie i Poznaniu – podobnie jak w stolicy – zmiany są symboliczne.

Dla zobrazowania – porównajmy sytuację cenową sprzed trzech lat, do obecnej. W Warszawie w II kw. 2014 używane mieszkania kosztowały 7330 zł. W II kw. 2017 było to 7340 zł. W Krakowie w analizowanym okresie stawki wzrosły zaledwie o 100 zł – z 5900 do 6000 zł/mkw. W Poznaniu ceny wzrosły o niecałe 300 zł/mkw. (4970 – 5260 zł/mkw.).

W Gdańsku sytuacja przedstawia się inaczej. Od II kw. 2014 do II kw. 2017 ceny poszły tu wyraźnie w górę - o 1000 zł za metr kwadratowy. W II kw. 2014 na rynku wtórnym płaciło się średnio 5000 zł/mkw. Obecnie jest to 6000 zł za metr kw. Okazuje się więc, że wg NBP mieszkania używane w Gdańsku podrożały aż o 20 proc. Jest to najwyższy wzrost spośród 5 głównych rynków mieszkaniowych kraju (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Gdańsk).

Innym miastem, w którym również widać mocniejsze wzrosty cen na rynku wtórnym, jest Wrocław – choć mieszkania nie drożeją aż tak szybko jak w Gdańsku. W analizowanym okresie trzech lat używane mieszkania podrożały we Wrocławiu o blisko 500 zł/mkw. Obecnie za metr kwadratowy płaci się tu niecałe 5500 zł.

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że najwolniej drożeją nowe mieszkania w Warszawie. Aktualnie metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie kosztuje niecałe 7700 zł. W IV kw. 2012 r., metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował w stolicy nieco ponad 6400 zł, a więc w ciągu 5 lat mieszkania w stolicy podrożały o 1300 zł, co daje roczny wzrost rzędu zaledwie 150 zł/mkw. Nie jest to dużo, dlatego właśnie mówiono o stabilizacji cen. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Poznaniu, za to  odnotowano szybciej drożejące nowe mieszkania w Krakowie i Wrocławiu.

W tych dwóch ośrodkach stawki idą mocno do góry w tym roku – z kwartału na kwartał, ale i w dłużej perspektywie widać wyraźne wzrosty. W Warszawie ceny z II kw. 2017 były wyższe tylko o około 120 zł względem I kw. 2017, za to we Wrocławiu zanotowano wzrost rzędu ponad 200 zł/mkw. z kwartału na kwartał (obecnie średnia cen transakcyjnych wynosi 6300 zł). O tyle samo wzrosły ceny nowych mieszkań w Krakowie. Aktualnie średnia cen transakcyjnych w stolicy Małopolski wynosi 6583 zł/mkw.
Dynamikę wzrostów w Krakowie pokazuje nam porównanie rok do roku. Okazuje się, że w tym okresie mieszkania w stolicy Małopolski zdrożały o blisko 12 proc. W II kw. 2016 średnia cen nowych mieszkań wynosiła tu niecałe 5900 zł/mkw. Widać więc wyraźnie, że na krakowskim rynku wzrosty cenowe nabrały przyspieszenia.

W Gdańsku od początku roku mieszkania nie drożeją dynamicznie, ale i tu w dłuższej perspektywie widać wyraźny wzrost. Aktualnie metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje w Gdańsku 6500 zł i względem wcześniejszego kwartału podrożał o 70 zł. W perspektywie dwuletniej (od II kw. 2015) gdańskie nowe mieszkania podrożały jednak już o 13 proc. W II kw. 2015 średnie ceny wynosiły tu 5750 zł/mkw.

Rynek wtórny

Nieznacznie zmieniają się ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie, natomiast miastem gdzie odnotowano wyraźne wzrosty jest Gdańsk. W perspektywie trzyletniej ceny poszły do góry także we Wrocławiu. W Krakowie i Poznaniu – podobnie jak w stolicy – zmiany są symboliczne.

Dla zobrazowania – porównajmy sytuację cenową sprzed trzech lat, do obecnej. W Warszawie w II kw. 2014 używane mieszkania kosztowały 7330 zł. W II kw. 2017 było to 7340 zł. W Krakowie w analizowanym okresie stawki wzrosły zaledwie o 100 zł – z 5900 do 6000 zł/mkw. W Poznaniu ceny wzrosły o niecałe 300 zł/mkw. (4970 – 5260 zł/mkw.).

W Gdańsku sytuacja przedstawia się inaczej. Od II kw. 2014 do II kw. 2017 ceny poszły tu wyraźnie w górę - o 1000 zł za metr kwadratowy. W II kw. 2014 na rynku wtórnym płaciło się średnio 5000 zł/mkw. Obecnie jest to 6000 zł za metr kw. Okazuje się więc, że wg NBP mieszkania używane w Gdańsku podrożały aż o 20 proc. Jest to najwyższy wzrost spośród 5 głównych rynków mieszkaniowych kraju (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Gdańsk).

Innym miastem, w którym również widać mocniejsze wzrosty cen na rynku wtórnym, jest Wrocław – choć mieszkania nie drożeją aż tak szybko jak w Gdańsku. W analizowanym okresie trzech lat używane mieszkania podrożały we Wrocławiu o blisko 500 zł/mkw. Obecnie za metr kwadratowy płaci się tu niecałe 5500 zł.

Perspektywy cenowe

Co dalej z cenami mieszkań? Na takie pytanie niełatwo odpowiedzieć. Z jednej strony ciągle mamy do czynienia z bardzo mocnym popytem, generowanym m.in. dzięki niskim stopom procentowym. Należy również dodać, że mieszkania choć drożeją nie osiągnęły jeszcze ciągle poziomu ze szczytu górki cenowej z lat 2006 – 2008. Przykładem może być Warszawa, gdzie najwyższy poziom cen na rynku pierwotnym notowano (dane NBP) w II kw. 2008. Wtedy za metr kwadratowy nowego mieszkania płaciło się w stolicy ponad 8600 zł.

Z drugiej jednak strony obecny popyt w dużym stopniu uwarunkowany jest umiejętną polityką cenową deweloperów i dużą podażą, dzięki której ceny szybko nie rosną. Prawdopodobne jest więc, że mieszkania będą nadal drożeć, ale nie ma mowy o powrocie tak dynamicznych wzrostów cen jak w latach 2006 – 2008. Poza tym zbliża się powoli ku końcowi okres niskich stóp procentowych. Seria podwyżek stóp negatywnie odbije się na zdolności kredytowej Polaków.

Co dalej z cenami mieszkań? Na takie pytanie niełatwo odpowiedzieć. Z jednej strony ciągle mamy do czynienia z bardzo mocnym popytem, generowanym m.in. dzięki niskim stopom procentowym. Należy również dodać, że mieszkania choć drożeją nie osiągnęły jeszcze ciągle poziomu ze szczytu górki cenowej z lat 2006 – 2008. Przykładem może być Warszawa, gdzie najwyższy poziom cen na rynku pierwotnym notowano (dane NBP) w II kw. 2008. Wtedy za metr kwadratowy nowego mieszkania płaciło się w stolicy ponad 8600 zł.

Z drugiej jednak strony obecny popyt w dużym stopniu uwarunkowany jest umiejętną polityką cenową deweloperów i dużą podażą, dzięki której ceny szybko nie rosną. Prawdopodobne jest więc, że mieszkania będą nadal drożeć, ale nie ma mowy o powrocie tak dynamicznych wzrostów cen jak w latach 2006 – 2008. Poza tym zbliża się powoli ku końcowi okres niskich stóp procentowych. Seria podwyżek stóp negatywnie odbije się na zdolności kredytowej Polaków.


Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN