Na wycenę terenów inwestycyjnych, poza lokalizacjami i przeznaczeniem, wpływ ma także kilka innych czynników. Liczy się wielkość działki, jej kształt, uzbrojenie oraz skomunikowanie – dostęp do drogi itp.
W dużych miastach firmy deweloperskie ostro rywalizują o atrakcyjne tereny inwestycyjne. Ponieważ tych jest mało, coraz częściej inwestują w działki już zabudowane. Stojące tam nieruchomości są bądź to wyburzane (jeśli jest taka możliwość) bądź przebudowywane. Obserwujemy wiele projektów opartych na współpracy publiczno – prywatnej. Obecnie wiele z inwestycji polega na współpracy z samorządami, czy też np. z deweloperską spółką kolejową Xcity Investment. Dzięki temu firmy uzyskują dostęp do bardzo atrakcyjnie zlokalizowanych terenów inwestycyjnych po-kolejowych, na których realizują projekty komercyjne.

Można też mówić o innym trendzie – rewitalizacji nieruchomości, których z jakichś powodów nie można wyburzyć, np. są pod częściową lub pełną kuratelą konserwatora zabytków. Obecnie na wiodących rynkach realizuje się wiele takich projektów, wykorzystujących dawną zabudowę przemysłową. Wszystko to wynika z niedoboru terenów inwestycyjnych w dużych miastach i ostrej rywalizacji deweloperów o lokalizacje.

Stąd też bardzo wysokie wyceny terenów inwestycyjnych w największych ośrodkach. Ceny mogą sięgać nawet i kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy, choć przeciętne stawki w dużych miastach za dobrze położone grunty pod zabudowę wielorodzinną, biurową, hotelową, handlową wynoszą kilka tysięcy złotych od metra kwadratowego. We Wrocławiu – za dobrze zlokalizowaną działkę o pow. ponad 8000 mkw., w cieszącej się uznaniem dzielnicy Biskupin trzeba zapłacić aż ponad 18 mln zł. Teren inwestycyjny umożliwia zabudowę wielorodzinną.

W Warszawie (Jelonki) gdzie za teren inwestycyjny o powierzchni 1000 mkw. umożliwiającą zabudowę biurową oferent oczekuje 3,1 mln zł, co daje stawkę 3 tys. zł/mkw. Inna oferta inwestycyjna to działka w warszawskich Włochach. Chodzi o grunt o powierzchni 2307 mkw., który może być zabudowany obiektem biurowo – handlowo – magazynowym. Cena ofertowa za taki teren inwestycyjny wynosi 8,5 mln zł, co daje stawkę na poziomie 3700 zł/mkw.

Lokalizacje atrakcyjne turystycznie

Z danych WGN wynika, że bardzo drogie mogą być również grunty pod inwestycje w miejscowościach, które cieszą się turystyczną renomą. W takich ośrodkach firmy deweloperskie chętnie realizują projekty typu hotelowego i apartamentowego. Na pewno wyróżnia się tu bałtyckie wybrzeże. Za działki w kurortach nadmorskich, z przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną czy wypoczynkową, trzeba płacić naprawdę słono.

Grunt pod budownictwo wielorodzinne, usługi i rekreacje w samym centrum Międzyzdrojów, w sąsiedztwie promenady (częściowo zabudowany obiektem pensjonatowym) wyceniono na 3,7 mln zł za 1630 mkw., co daje stawkę wynoszącą 2200 zł od metra kwadratowego.
Pozostając nad Bałtykiem: przykładowa oferta z centrum Świnoujścia to teren inwestycyjny o powierzchni niecałych 500 mkw. w ścisłym centrum miasta, zaledwie kilkaset metrów od przeprawy promowej. Grunt, który umożliwia zabudowę usługową. Został wyceniony na 1,7 mln zł, co daje cenę 3400 zł/mkw.
Nie tylko bałtyckie wybrzeże przekłada się na wysokie wyceny terenów inwestycyjnych w kurortach turystycznych. Premiowane są również takie lokalizacje na Mazurach czy w górach. Dla przykładu można podać ofertę z rejonu Boguszowa – Gorców w Sudetach na Dolnym Śląsku. Tutaj teren umożliwiający m.in. zabudowę rekreacyjną wyceniono na blisko 3900 zł/mkw.

Podsumowanie

Zarówno segment mieszkaniowy, jak i komercyjny w Polsce są obecnie na etapie hossy. W inwestycjach komercyjnych prym wiedzie zwłaszcza segment magazynowy, a w największych miastach także biurowych. Z kolei w budownictwie mieszkaniowym mamy pobijane kolejne rekordy sprzedażowe, a podaż nowych mieszkań jest rozkręcona jak nigdy wcześniej. Wszystko to przekłada się na ostrą rywalizację o tereny inwestycyjne. W ciągu najbliższych kilku lat ten trend z pewnością będzie utrzymany.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN