Powyższe wnioski wynikają z poglądowego wyliczenia przeciętnej rentowności i czasu zwrotu z inwestycji w 50 – metrowe, dwupokojowe mieszkanie na wynajem – na podstawie średnich cen nieruchomości i czynszów najmu opublikowanych w ostatnim raporcie Amron – Sarfin, za II kw. 2017 r. Wyliczenie ma charakter orientacyjny i jest uproszczony. Poza ceną nieruchomości nie wzięliśmy pod uwagę dodatkowych kosztów – takich jak m.in. podatek koszty remontowe, czy też okresów kiedy mieszkanie stoi puste. Wynik? Wrocław wypada najkorzystniej – Warszawa najgorzej.

W stolicy Polski czynsze najmu są oczywiście najwyższe w kraju, ale równocześnie i mieszkania są najdroższe. Z danych Amron – Sarfin wynika, że za dwa pokoje najemcy warszawscy płacą średnio 1572 zł miesięcznie. Średnie stawki transakcyjne mieszkania dwupokojowego wynoszą 7547 zł/mkw., co oznacza, że przeciętna cena takiego mieszkania wyniesie 377350 zł. Bez uwzględniania dodatkowych kosztów, zakładając, że mieszkanie będzie cały czas wynajęte, inwestycja zwróci nam się po 20 latach, a roczny zwrot wyniesie 0,5 proc.

Kraków – jeden z największych ośrodków akademickich i topowe miasto turystyczne – kusi atrakcyjnym rynkiem najmu. Osoba wynajmująca tam dwa pokoje płaci średnio 1506 zł miesięcznie (plus media i czynsz administracyjny). Ceny mieszkań dwupokojowych wg Amron – Sarfin wynoszą natomiast 6057 zł/mkw., a więc całościowo za taką nieruchomość trzeba zapłacić przeciętnie 302805 zł. To oznacza, że w Krakowie można zarobić więcej niż w Warszawie. Roczna stopa zwrotu w stolicy Małopolski wynosi blisko 6 proc. (0,059), natomiast inwestycja ma szansę się zwrócić po niecałych 17 latach.

Najkorzystniej wypada w tym zestawieniu Wrocław, z cenami mieszkań niższymi niż w Warszawie i Krakowie, za to ze zbliżonymi czynszami najmu. W metropolii nad Odrą za przeciętne dwupokojowe mieszkanie płacimy wg Amron – Sarfin 5572 zł/mkw., natomiast czynsz najmu wynosi 1479 zł miesięcznie. Oznacza to, że na zakupie 50 mkw. (co wyniesie 278600 zł), możemy zarobić ponad 6,3 proc. rocznie, natomiast inwestycja zwróci nam się po nieco ponad 15 latach.

Jak już wspomnieliśmy – powyższe wyliczenia nie uwzględniają dodatkowych kosztów, mają charakter poglądowy. Należy pamiętać, że w praktyce możliwości uzyskania bardzo różnych zwrotów jest wiele w obrębie jednego miasta. Ceny mieszkań i czynsze najmu różnią się mocno w zależności od dzielnicy. Wiele zależy oczywiście też od cech samego mieszkania. Generalnie więc inwestor powinien szukać okazji, to znaczy takiej nieruchomości, która będzie mieć względnie dobrą, tzn. niską cenę, jak na daną lokalizację, natomiast będzie mieć wysoki potencjał pod wynajem, co pozwoli ustanowić odpowiednio wysoki czynsz.

Gdzie szukać takich mieszkań? Jednym z zasobów, w których jest szansa na „ustrzelenie okazji cenowej” są mieszkania do remontu. Nieruchomości tego typu potrafią być przecenione nawet o kilkadziesiąt procent, co może sprawić, że nawet z kosztami prac bilans będzie na plus, zwłaszcza jeśli nieruchomość wyróżnia się świetną lokalizacją, lub ma inne walory.

Koniunktura na rynku najmu

Obecnie rynek najmu mieszkań jest jednym z silnych motorów napędowych hossy na rynku nieruchomości. Średnie stopy zwrotu na poziomie 5 – 6 proc. zachęcają inwestorów. W dobie rekordowo niskich stóp procentowych i inflacji nie opłaca się trzymać pieniędzy na lokatach czy w obligacjach. Stąd zainteresowanie innymi formami inwestowania – m.in. w nieruchomości. O tym, że kupujący inwestycyjnie decydują się wyciągnąć kapitał z banków, by „włożyć” go w nieruchomości, świadczy rosnący udział zakupów gotówkowych na rynku mieszkaniowym.

Wg NBP, w pierwszym kwartale roku udział zakupów gotówkowych na rynkach mieszkaniowych 7 największych miast kraju wyniósł 67 proc. i rośnie on od początku prowadzenia tych badań, czyli od I kw. 2013. W ostatnim okresie inwestorzy za gotówkę kupili mieszkania na łączną kwotę ponad 4,3 mld zł.
Należy jednak również zaznaczyć, że obecne warunki kredytowania i sytuacja na rynku najmu sprzyjają także kupującym na kredyt. Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie raty kredytu. Potencjalne miesięczne przychody z najmu pozwalają aktualnie regulować zobowiązanie kredytowe i uzyskiwać jeszcze zarobek. Oczywiście sytuacja taka nie potrwa wiecznie, ale z zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej wynika, że stopy procentowe na obecnym poziomie mogą zostać utrzymane nawet do końca przyszłego roku.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN