Można to zobrazować na przykładzie. Z informacji analityków WGN wynika, że przeciętnie za wynajęcie mieszkania we Wrocławiu płaci się 30 zł/mkw. Podobne stawki obowiązują także w Krakowie czy Poznaniu. W Warszawie jest nieco drożej – na poziomie 40 – 45 zł/mkw. Wracając do sytuacji z wrocławskiego podwórka: załóżmy, że właściciel ma do wynajęcia 50 – metrowe, dwupokojowe mieszkanie. Wynajmując w całości jednemu najemcy, bądź grupie najemców, po stawkach rynkowych mógłby zażądać czynszu na poziomie 1500 zł.

Co, jeśli zdecyduje się na wynajem poszczególnych pokojów. W mieszkaniu naszego Kowalskiego jeden pokój jest większy – mogą w nim mieszkać dwie osoby, a drugi mniejszy – na jednego lokatora. Z ofert najmu wynika, że przeciętna stawka za pokój dwuosobowy we Wrocławiu to około 1100 – 1200 zł, z kolei za „jedynkę” wynajmujący oczekują zazwyczaj około 700 – 800 zł. To oznacza, że łączny przychód może wynieść 1800 – 2000 zł, a więc być nawet o ponad 30 proc. wyższy.

Co więcej – zyskowność najmu na pokoje, względem „normalnego” najmu rośnie z wielkością mieszkania i liczbą pokoi. Im ich więcej, tym większy zarobek. Może to zobrazować drugi przykład: załóżmy, że właściciel chce wynająć mieszkanie 4 – pokojowe, 70 mkw. Czynsz po stawce rynkowej wyniósłby w takiej sytuacji około 2100 zł. Przyjmijmy nawet, że właściciel chce więcej – 2500 zł. Teraz oszacujmy ewentualne przychody z wynajmu pokojów: dwa z nich nadają się na po dwie osoby, a kolejne dwa to „jedynki”. Zakładając nawet, że wynajmujący powściągnie nieco swoje oczekiwania finansowe i za „jedynki” zażąda po 600 zł miesięcznie, a za „dwójki” po 1200, jego łączny przychód może wynieść nawet 3600 zł, czyli będzie wyższy o 44 proc.

Oczywiście powyższe wyliczenia to tylko symulacje. Możliwość uzyskania odpowiednich czynszów w praktyce jest uzależniona od wielu czynników – nie tylko lokalizacji czy jakości mieszkania, ale także cech samego pokoju, czy wreszcie wielkości czynszu administracyjnego, który pozostanie do podziału na wszystkich najemców.

Generalny obraz, nawet mimo pewnych zastrzeżeń, pozostaje jednak bez zmian – na wynajmie z podziałem na pokoje można zarobić dużo więcej.

Nie wszędzie

Należy jednak pamiętać, że nie na każdym rynku najem na pokoje się sprawdzi. Jest on niejako „dedykowany” dużym miastom. Taka forma wynajmowania może się przyjąć w ośrodkach, do których duża liczba osób ściąga – pracowników, studentów, absolwentów. Ludzie ci, przynajmniej na początku chcąc zminimalizować koszty, wynajmują dla siebie pokój, a nie całe mieszkanie. W mniejszych miastach znalezienie odpowiedniej liczby najemców, a co ważne – późniejsze ich uzupełnianie będzie sporo trudniejsze.

Nie bez mieszkania wynajmowane na pokoje określa się mianem „mieszkań studenckich”, gdyż to żacy stanowią pierwszą grupę odbiorców takich nieruchomości. Oczywiście nie tylko oni – obecnie coraz bardziej na rynku najmu liczą się pracownicy, w tym przybysze z Ukrainy.

Wady

Wynajem na pokoje pozwala więcej zarobić, ale nie jest pozbawiony wad. Przede wszystkim powinniśmy się liczyć z większym zużywaniem się naszej nieruchomości. Tam gdzie jest więcej osób i jest większa rotacja, łatwiej o zniszczenia itp. To może się wiązać z większymi nakładami na remonty.

Druga sprawa to konieczność większego zaangażowania się właściciela. Wynajmując w całości mamy tzw. święty spokój. Wynajem na pokoje to więcej zachodu. Przede wszystkim musimy monitorować większą liczbę osób, np. w zakresie takim, czy wywiązują się z płatności, po drugie potencjalnie częstsza rotacja najemców może sprawiać, że częściej będziemy zajmować się poszukiwaniami nowych lokatorów.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz