Niecałe 60 mkw. - to przeciętne mieszkania, jak na polskie warunki, choć z informacji dotyczących akcji kredytowej wynika, że najwięcej sprzedaje się mieszkań małych. Z raportu Amron – Sarfin z końca 2016 roku wynikało,że w Warszawie największy udział w strukturze obrotu miał nieruchomości o powierzchni – 45 do 55 mkw. 26,18 proc. transakcji przypadało właśnie na takie mieszkania. Nieco ponad 20 proc. dotyczyło mieszkań jeszcze mniejszych – o powierzchni 35 – 45 mkw., natomiast niecałe 20 proc. to transakcje kupna mieszkań o powierzchni 55 – 65 mkw. Tak więc ponad 65 proc. sprzedawanych w stolicy nowych mieszkań jest nie większych niż 65 mkw., natomiast 46 proc. to mieszkania o powierzchni zaledwie do 45 mkw. Z kolei – tylko około 5 proc. transakcji obejmowało nieruchomości o powierzchni 75 – 85 mkw., ten sam odsetek odnosił się do przedziału 85 – 100 mkw. i powyżej 100 mkw.

Podobne tendencje obserwujemy w całej Polsce. Pomimo tego, że Polaków obecnie bardziej stać na nieruchomości, preferują mieszkania mniejsze. Wg raportu NBP za I kw. 2017 z przeciętnej pensji obecnie w największych miastach można kupić średnio 0,88 mkw. nowego mieszkania. W niektórych ośrodkach jest to ponad metr kwadratowy. W ciągu 10 lat nasza siła nabywcza naszych pensji na rynku mieszkaniowym wzrosła o blisko 100 proc.

Mimo to powierzchnia nowych mieszkań się zmniejsza. Takie wnioski wypływają z informacji zawartych w „Małym Roczniku Statystycznym 2016”. W 2010 roku przeciętnie nowo oddawane lokale od deweloperów miały średnio 66,2 mkw. W 2015 roku było to już 58,5 mkw.

Tendencję stawiania na „małe” można zaobserwować także na rynku domów. Dziś większą popularnością cieszą się rozwiązania kompaktowe, domy niewielkie, nawet bardzo małe – do 100 mkw., czy też niewielka zabudowa szeregowa. Z kolei rzadziej spotyka się nowo budowane domy duże – wielopokoleniowe.

Z czego wynikają takie tendencje? Być może duże metraże nie są kupującym obecnie po prostu potrzebne? Zmiany demograficzne i kulturowe mogą dawać o sobie znać. Sporą grupę kupujących stanowią tzw. single – absolwenci żyjący w pojedynkę. Z kolei mniejsza dzietność sprawia, że większe metraże są rzadziej konieczne, by realizować życiowe plany.

Trudniejsza sprzedaż i wynajem

Wszystkie te kwestie przemawiają na niekorzyść inwestycyjnych zakupów mieszkań dużych, przez co rozumiemy w polskich warunkach już 70 mkw. Z danych pośredników WGN wynika, że takie nieruchomości ciężej sprzedać. Dłużej czeka się na klientów. Zbywcy są bardziej skłonni obniżać stawki za metr kwadratowy.

Podobnie ma się rzecz z rynkiem najmu. Mieszkanie czteropokojowe, wystawione na wynajem po stawkach rynkowych oznacza bardzo wysoki czynsz. By nie był on bolesny dla najemcy, potrzeba przynajmniej 4 – 5 osób pod jednym dachem, a może i więcej. Rzadko jednak tak duże grupy szukają wspólnie nieruchomości. Zazwyczaj są to dwie, trzy osoby. Tak więc mieszkanie duże siłą rzecz bardziej dedykowane jest rodzinom z większą liczbą dzieci, a takich najemców jest mało. Kolejna sprawa, która może stopować potencjalnych chętnych to wyższe koszty utrzymania – czynsz administracyjny, media.

Na czym zarobić?

Nie oznacza to jednak, że duże metraże nie dają w ogóle możliwości zarobku. Bardzo intratnym posunięciem może być wynajem takiej nieruchomości z podziałem na pokoje, czyli w formule tzw. mieszkania studenckiego, gdzie pod jednym dachem mieszkają obcy sobie ludzie, wynajmując poszczególne pokoje. Ponieważ stawki najmu za pokój są wyższe od stawek za całe mieszkanie, można w takim wariancie zarobić znacznie więcej, a im więcej pokojów tym lepiej.

Podobną szansę daje wynajem wakacyjny, noclegowy, czyli na doby. Należy tu jednak poczynić zastrzeżenie, że taka formuła sprawdza się, ale tylko w dużych miastach – gdzie zapotrzebowanie na pokoje jest duże – ze strony pracowników i studentów.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN