Firmy deweloperskie w największych miastach kraju w zeszłym roku sprzedały około 65 tys. mieszkań, co jest wynikiem o 20 proc. lepszym niż rok wcześniej, który nota bene również był rekordowy. Nowa hossa, od tej sprzed 10 lat różni się jednak zasadniczo właśnie brakiem mocnych wzrostów cen, mimo świetnej sprzedaży. Przypomnijmy, że w latach 2006 – 2008, mieszkania drożały bardzo szybko, nieomal z tygodnia na tydzień. Można to zobrazować przykładem – wg danych NBP w II kw. 2017 średnia cenowa mieszkań nowych w Warszawie wynosiła 7500 zł, by w IV kw. tego samego roku wzrosnąć do blisko 8600 zł/mkw., a więc w ciągu pół roku aż o ponad 1000 zł.

Dziś takich wzrostów cen próżno szukać. Co prawda mieszkania drożeją, ale bardzo powoli. Właściwie mamy do czynienia ze stabilizacją. Wg NBP w II kw. 2017 ceny transakcyjne nowych mieszkań w Warszawie wynosiły 7680 zł/mkw. W ciągu roku – od II kw. 2016 – stawki wzrosły zaledwie o niecałe 100 zł. Ceny wówczas wynosiły 7590 zł. W Krakowie roczny wzrost cen mieszkań nowych wyniósł około 200 zł/mkw. To ciągle bardzo mało, jak na skalę popytu. We Wrocławiu rok do roku ceny mieszkań wzrosły o około 100 zł na metrze kwadratowym. Nieco większe wzrosty – na poziomie nieco ponad 300 zł/mkw. - zanotowano w Gdańsku.

Dlaczego – mimo bardzo dobrej sprzedaży – ceny mieszkań rosną tak bardzo powoli? Pewien wpływ na taki stan rzeczy ma program MDM ze swoimi limitami cenowymi, jednak wg ekspertów stabilizacja wynika przede wszystkim z równowagi popytu i podaży. Firmy deweloperskie budują obecnie bardzo dużo. W zeszłym roku deweloperzy dostarczyli ponad 78 tysięcy mieszkań, co jest wynikiem aż o ponad 25 proc. wyższym niż rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę – tych było o blisko 10 proc. więcej. Dzięki temu wysoki popyt napotyka wysoką podaż. Kupujący nie mają problemu ze znalezieniem odpowiadającej im oferty. To sytuacja jakościowo inna niż 10 lat temu, gdy bardzo wysoki popyt napotykał niewystarczającą podaż, co przekładało się na dynamiczny wzrost cen. Na tym tle nadmuchana została bańka cenowa, która później pękła zostawiając właścicieli mieszkań z nieruchomościami, które mocno straciły na wartości.

Rynek wtórny zdrożeje?

Na wzrost cen mieszkań czekają właśnie właściciele takich nieruchomości. Ludzie, którzy kupowali 10 lat temu, dziś często nie mogą sprzedać tych mieszkań bez straty. Czy jest szansa na bardziej dynamiczne wzrosty.

Szczerze mówiąc niewiele na to wskazuje. Koniec programu MDM na pewno nie przełoży się na wzrost popytu na mieszkania nowe. Choć nie jest to czynnik, który w istotny sposób wpłynie na rynek, można zakładać, że definitywny koniec dopłat w większym stopniu zwróci uwagę klientów na mieszkania używane, które są tańsze i nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, w odróżnieniu od nowych nieruchomości, które trzeba jeszcze wykończyć.

Rynek wtórny może jednak zyskiwać nowych klientów w znacznie większym wymiarze, gdy zmieni się polityka NBP w zakresie stóp procentowych. Gdy stopy zaczną rosnąć, podrożeją kredyty, zmniejszy się rentowność najmu. Klienci mogą wtedy w większym stopniu szukać tańszej alternatywy. Rynek wtórny, który ostatnimi laty stracił nieco popularność na rzecz mieszkań nowych, może w takiej sytuacji znów zyskiwać kupujących, co może skutkować zwyżką cen. Kiedy do tego dojdzie? Na razie z zapowiedzi przedstawicieli NBP wynika, że niskie stopy mogą zostać utrzymane nawet do końca 2018 roku.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WG