- Z całą pewnością rynek nieruchomości zabytkowych święci obecnie tryumfy. Jako pośrednicy WGN obserwujemy zdecydowany wzrost zainteresowania tego typu nieruchomościami – przede wszystkim z myślą o rynku turystycznym i hotelowym. Dawne pałace idealnie nadają się do tego celu, z kolei rosnąca koniunktura w turystyce skłania firmy do przekonania, że takie inwestycje się opłacą. W dużych miastach paleta wykorzystania zabytkowych nieruchomości jest znacznie szersza. W przedwojennych kamienicach dobrze „czują się” hotele i restauracje, ale też biura. Zabytki poprzemysłowe, dawne fabryki, które przedstawiają wartość architektoniczno – historyczną, są dostosowywane do funkcji m.in. handlowych, także w celach mieszkaniowych. Z inwestycyjnego punktu widzenia wejście w taki projekt może być podyktowane nie tylko potencjałem już stojącego, zabytkowego obiektu, ale także samej działki. Inwestorzy mocno rywalizują przecież o dogodne tereny – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Zabytki w Polsce

W Polsce jest obecnie około 71 tys. zabytków, które widnieją w rejestrze Obiektów ujętych w ewidencji zabytków z pewnością jest znacznie więcej, tak jak i sporo nieruchomości w ogóle nie jest ewidencjonowanych.

Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego (zestawienie z końca września 2016) wyróżnia następujące typy obiektów zabytkowych, które znalazły się w rejestrze: zespoły urbanistyczne, sakralne, obronne, publiczne, zamki, rezydencje, zieleń, folwarczne, gospodarcze, mieszkalne, przemysłowe, cmentarne i inne.

Jeśli wskazać polskie „zagłębia” zabytków, z całą pewnością należy wymienić kilka regionów w kraju, gdzie nasilenie takich obiektów jest wyjątkowo duże. Pierwsze miejsce przypada Dolnemu Śląskowi z liczbą blisko 8500 nieruchomości. Duże „nasycenie” zabytkami cechuje również Mazowsze  (7200 nieruchomości zabytkowych wpisanych do rejestru) i Wielkopolskie (ponad 7100 nieruchomości).
Oczywiście – podkreślmy jeszcze raz – chodzi tylko o te nieruchomości, które zostały uznane za najbardziej wartościowe i podlegające rygorystycznej ochronie konserwatorskiej.

Jakich zabytków mamy w Polsce najwięcej? Z danych ministerstwa wynika, że zdecydowanie dominują budowle o charakterze mieszkalnym. W każdym z regionów, które wymieniliśmy, jest ich ponad 1000. Na Dolnym Śląsku rejestr ujmuje ponad 2000 takich  nieruchomości, podobnie na Mazowszu, natomiast w Wielkopolsce jest ich blisko 1500. Wspomniane nieruchomości mieszkalne to najczęściej kamienice w zwartej miejskiej zabudowie.

A co z obiektami mieszkalnymi o bardziej wystawnym charakterze? Pod względem liczby zabytkowych rezydencji przoduje Wielkopolska, gdzie jest ich blisko 800. Na Dolnym Śląsku tego typu nieruchomości w rejestrze jest blisko 700, natomiast na Mazowszu ponad 500. Jeśli natomiast chodzi o zamki - województwo dolnośląskie ma 93 nieruchomości zabytkowe typu zamek, które zostały ujęte w rejestrze. Na drugim miejscu w tej kategorii uplasował się Śląsk, gdzie mieszczą się 32 zamki widniejące w rejestrze oraz Małopolska z liczbą 31 takich obiektów.
- Dolny Śląsk jest polskim „zagłębiem zabytków” zwłaszcza typu zamek. Zresztą tu mieści się wiele nieruchomości, które po przystosowaniu pełnią nowe – komercyjne funkcje. Można powiedzieć, że ten region w kraju nieco rekompensuje nam utratę ziem na wschodzie, gdzie pozostały tysiące zabytkowych śladów polskości – w postaci nie tylko miejskiej zabudowy, ale też przede wszystkim dawnych dworków szlacheckich i pałaców. W każdym razie – inwestor, który podejmie się renowacji dawnego zamku czy posiadłości, musi brać pod uwagę szereg czynników, a najważniejszy z nich to szacunek kosztów – komentuje Leszek Michniak.

Szacunek kosztów i ochrona konserwatorska

Zakup nieruchomości zabytkowej, np. pozostałości dawnego zamku czy pałacu,  nie musi być drogi – najtańsze nieruchomości takiego typu są wyceniane na kilkaset tysięcy złotych, a więc równowartość pieniędzy, które trzeba by było wydać na przeciętne mieszkanie w dużym mieście. Oczywiście w tym przypadku chodzi o nieruchomości kompletnie zrujnowane. Ceny więc mogą być niskie, jednak prawdziwa cena musi obejmować też koszt niezbędnych prac, a ten może być wielokrotnie nawet wyższy od środków wydanych na zakup. Co więcej – realny koszt modernizacji ciężko jest oszacować.

- Deweloper, który decyduje się na zakup np. średniowiecznego zamku czy renesansowego pałacu nie ma pojęcia, co napotka w „trzewiach” takiego budynku, zwłaszcza że bardzo często brakuje jakiejkolwiek dokumentacji. Z tego powodu realne oszacowanie kosztów jest bardzo trudne. Elementy podstawowe dla konstrukcji, a więc np. stropy, dach, instalacje mogą być w bardzo złym stanie, czego często na „pierwszy rzut oka” nie widać. Dlatego już w trakcie prowadzenia prac może dochodzić do nieprzyjemnych niespodzianek. Konieczność wykonania zaawansowanych, nieprzewidzianych robót wydłuża znacznie proces inwestycyjny i zwiększa koszty. Dlatego inwestor powinien z góry założyć, że ich poziom będzie znacznie wyższy oraz dysponować odpowiednią poduszką finansową. Część nakładów wynika po prostu z faktu, że obcuje się z nieruchomością zabytkową. Jeśli ta jest w rejestrze, inwestycja podlega kurateli konserwatora, a to wiąże się z szeregiem obostrzeń, które zwiększają koszty prac – komentuje Leszek Michniak.

Możliwe jest kilka rozwiązań w tym zakresie – albo zabytkowy pałac lub zamek będzie w całości chroniony wpisem do rejestru, albo ochronie podlega tylko jego część. Obiekt może też znajdować się też na większym obszarze, który w całości podlega ochronie konserwatorskiej. Zazwyczaj chodzi o uporządkowane ciągi dawnej zabudowy i układy urbanistyczne – np. starówki w Toruniu, Krakowie, Wrocławiu itp.
Jeśli zabytkowy pałac albo zamek nie widnieje w rejestrze zabytków, ale jest ujęty w ewidencji, wtedy o formach ochrony obiektu mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.  
Jeśli chcemy sprawdzić status „zabytkowości” nieruchomości możemy po prostu zajrzeć do rejestru (np. na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Badań i Dokumentacji Zabytków lub do księgi wieczystej).

- Należy pamiętać o tym, że – kupując zabytkowy zamek czy pałac – który widnieje w rejestrze od razu rozpoczynamy współpracę z konserwatorem. Kupujący musi powiadomić Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o zmianie stanu prawnego budynku, po drugie – jeśli kupujemy wpisany do rejestru budynek od skarbu państwa, gminy czy innej jednostki samorządu terytorialnego, będziemy mieli obowiązek w określonym terminie przeprowadzać niezbędne remonty – komentuje Leszek Michniak. Dodaje, że konserwator musi wydać zgodę na jakiekolwiek prace w chronionym budynku. Aby taką zgodę mieć, trzeba złożyć konserwatorowi wniosek, w którym inwestor wskaże  zakres i sposób prowadzenia prac. Powinien przedstawić dokładny opis robót, wskazać kierownika prac.  Do wniosku należy dołączyć  załączniki, przede wszystkim potwierdzenie prawa do władania nieruchomością (odpis księgi wieczystej) i program planowanych robót budowlanych ze wskazaniem przewidywanego terminu ich rozpoczęcia i zakończenia.

Jeśli nie uzyskamy zgody na prace w postulowanym zakresie, mamy możliwość odwołania. Należy jednak pamiętać, że nawet jeśli zamek bądź pałac jest wyszczególniony „tylko” w ewidencji zabytków i tak może podlegać ochronie konserwatorskiej, np. gdy zawnioskuje o to np. starosta. Kolejna sprawa: posiadanie zgody konserwatora na przeprowadzenie inwestycji nie zwalnia nas z konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę.
Na co możemy liczyć ze strony konserwatora. Co potwierdzi, a co zakwestionuje?

- Nie ma reguły, ale z naszej wiedzy wynika, że generalnie jeśli inwestor ma plany adaptacji nieruchomości na hotel, biura, apartamenty itd.  konserwatorzy podchodzą łagodniej do zmian dokonanych wewnątrz obiektów, zwłaszcza jeśli już wcześniej były zmiany. Nie oznacza to, że właściciel może sobie w środku pozwolić na wszystko. Zabytkowe łuki, polichromie, mogą być na szczególnej konserwatorskiej uwadze, podobnie jak w dawnych dworkach wszelkie piece i oryginalny układ pomieszczeń – tłumaczy Leszek Michniak. Zaznacza, że bardziej rygorystyczna ochrona dotyczy zewnętrznej części budynku. Konserwatorskiej ochronie podlega historyczny wygląd – w pierwszej kolejności elewacja, zdobienia.

- Nie każdy zdaje sobie sprawę, że problematyczna może być nie tylko przebudowa ale i dobudowa do zabytkowej nieruchomości.  Pamiętajmy, że nie chodzi tylko o obiekty samodzielnie wpisane do rejestru ale i takie, które znajdują się na chronionym obszarze. W tej sytuacji konserwator ma kontrolę także nad zmianami w nowych budynkach, które znajdują się w chronionym rejonie. Najtrudniejsza do przeprowadzenia będzie natomiast rozbiórka zabytku. W takiej sytuacji zgodę na wykreślenie nieruchomości z rejestru musi wydać sam Minister Kultury – wyjaśnia Leszek Michniak.

Najbardziej kosztochłonnna może być konieczność użycia odpowiednich materiałów czy techniki budowlanej. Konserwatorzy dbają, by wygląd nieruchomości nie odbiegał od „epoki” - stąd czasem wymuszają zastosowanie materiałów typowych dla wieku i rodzaju budownictwa ( np. cegły klinkierowe, dachówki itp.). Jeśli chodzi o wnętrza - z konserwatorem trzeba będzie ustalać nawet takie kwestie jak stolarka, okucia, klamki nie mówiąc już o elewacji, balkonach, posadzkach czy schodach.

Ceny i lokalizacje zabytkowych zamków i pałaców

- Rozpiętość cenowa nieruchomości zabytkowych jest bardzo szeroka. Wynika to z najróżniejszych typów i rodzajów takich obiektów, specyfiki lokalizacji, wreszcie walorów działki i stanu technicznego. Jak już wspomnieliśmy – najtańsze nieruchomości są do kupienia za kilkaset tysięcy złotych – chodzi zazwyczaj o obiekty zupełnie zrujnowane do generalnego remontu i w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Z kolei najdroższe posiadłości i zamki mogą kosztować nawet kilkanaście – kilkadziesiąt milionów złotych. Wiele zależy od umiejscowienia. Zupełnie inne ceny obowiązują w dużych miastach – tu jest znacznie drożej, nawet za budynki o bardzo złym stanie. Zrujnowana kamienica w centrum miasta to wyzwanie dla inwestora, ale jednocześnie świetna lokalizacja. Wysokie wyceny uzyskują również m.in. dawne obiekty przemysłowe w miastach – XIX wieczne pozostałości fabryk itp. - tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Z danych WGN wynika, że świetnie zlokalizowane kamienice w dużych miastach – Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie wyceniane są na kilka – kilkadziesiąt milionów. Za około 600 – 700 metrową kamienicę do remontu położoną stosunkowo blisko trzeba zapłacić około 1,5 – 2 mln zł. Inne ceny obowiązują, gdy te same obiekty są wyremontowane i pełnią swoje komercyjne funkcje. Przykład z Gdańska: zabytkowa kamienica zlokalizowana w okolicach starówki. Za 500 mkw. obiektu trzeba zapłacić aż 14 mln zł. Cena metra kw. wynosi ponad 27 tys. zł.

Inna oferta tego typu to np. kamienica na Stary Mieście we Wrocławiu. Obiekt po generalnym remoncie uzyskał wycenę na poziomie ponad 15 mln zł.

Ile kosztują zabytkowe zamki i pałace?

- Te, które są odrestaurowane i przystosowane do nowych funkcji komercyjnych, osiągają wyceny na poziomie kilkunastu, kilkudziesięciu milionów złotych. Takim przykładem z ofert WGN może być piękna nieruchomość hotelowa z bałtyckiego wybrzeża.  Gruntownie zrewitalizowany zamek rycerski z miejscowości Krąg, w województwie zachodniopomorskim pochodzący z 1494 roku został wyceniony na 16  mln zł. Zaletą tej nieruchomości z pewnością jest fakt, że działa w niej dobrze prosperujący hotel. Inna zaleta to piękna działka -  zamek usytuowany jest w parku o powierzchni 2,6 ha. To jedna z nielicznych  nieruchomości tego typu w Polsce i Europie, która należy do kategorii tzw. zamków wodnych (położony nad jeziorem o powierzchni 18 tys. m kw.) - opowiada Leszek Michniak.

Z danych ofertowych wynika, że za kilkuset metrowy zabytkowy budynek hotelowy, który już przeszedł remont należy zapłacić przynajmniej kilka milionów. Przykładowo: 4 – gwiazdkowy hotel z końca XVIII wieku z okolic Bielska – Białej (obiekt wyremontowany kilka lat temu) wyceniono na 6,5 mln zł.

4,5 mln to natomiast cena ofertowa nieruchomości hotelowej w Lesznie, w Wielkopolsce. Chodzi o piękny klasycystyczny pałac, z pierwszej połowy XIX wieku. We Wschowie, w woj. lubuskim, otwarty po remoncie  w 2007 roku, Zamek Królewski, w którym mieści się czterogwiazdkowy hotel, został wystawiony na sprzedaż w cenie ponad 4,7 mln zł.

Na drugim biegunie cenowym są nieruchomości najtańsze. Dla przykładu – ruiny pałacu w gminie Kętrzyn na Mazurach wystawiono na sprzedaż za 340 tys. złotych. Chodzi o obiekt o powierzchni ponad 800 mkw. umiejscowiony na działce o pow. ponad 13 tys. mkw. Nieruchomość to dworek z połowy XIX wieku.

Inna oferta to XIX – wieczny pałac w Osetnie. Duża nieruchomość o powierzchni 6000 mkw. została wystawiona na sprzedaż za 2,3 mln zł, co daje bardzo niską stawkę wynoszącą niecałe 400 zł/mkw. Wbrew pozorom takie, zdekapitalizowane obiekty mogą być gratką inwestycyjną – zwłaszcza jeśli mieszczą się  na atrakcyjnych działkach, a tak często jest w przypadku kompleksów pałacowych. Dawny park może być jednak zaletą jak i wadą. Generalnie wszystko sprowadza się do ochrony konserwatorskiej. Jeśli jej nie ma, inwestor może np. zburzyć część budynku i dobudować nowy, zachowując tylko najlepiej utrzymaną część nieruchomości zabytkowej. Rozwiązań jest wiele. Niewątpliwie nieruchomości w gorszym stanie technicznym stanowią zasób, w którym można „ustrzelić” okazję cenową.

Czy to jest opłacalne?

Czy warto inwestować w zabytkowe nieruchomości – pałace i zamki? Wydaje się, że odpowiedź w tym zakresie dał już sam rynek. Rosnąca liczba hoteli w dawnych murach, odrestaurowanych posiadłości i zajadów, a w dużych miastach także zabytkowych willi i kamienic zdaje się potwierdzać sensowność takich projektów, oczywiście pod warunkiem, że umiejętnie wybierzemy nieruchomość. Historyczny rys będzie tu z pewnością marketingową zaletą. Badania preferencji klientów hotelowych pokazują, że stare mury, hotele zabytkowe, cieszą się uznaniem klientów.

- Rynek nieruchomości zabytkowych wychodzi bardzo dużego zapóźnienia. Swoje zrobiły zawieruchy dziejowe i smutny czas PRL. Obecnie klienci stają się coraz bardziej świadomi. Potencjał zabytków dostrzegają nie tylko samorządy, które stopniowo remontują kamienice, ale też deweloperzy. Dzięki nowym projektom komercyjnym, wiele dotychczas zapomnianych nieruchomości ma szansę odzyskać dawny blask – komentuje prezes Grupy WGN.


Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN