Tak więc zasób takich mieszkań może przedstawiać świetne oferty dla inwestorów. Dlaczego? Przede wszystkim ze względu na to, że właściciel nieruchomości w gorszym stanie, takiej która będzie wymagać dodatkowych nakładów, będzie bardziej skłonny do przeceny i negocjacji. Może się obawiać, że nie uda mu się znaleźć klientów.

Z danych WGN wynika, że ceny mieszkań do remontu są obniżone w stosunku do średnich przeciętnie o 10 – 30 proc. Wybór dobrej nieruchomości może sprawić, że nawet mimo kosztów remontowych cały zakup nam się opłaca.

Przykład z Krakowa – mieszkanie z ulicy Karmelickiej, a więc zaledwie kilkaset metrów od Rynku, zlokalizowane w przedwojennej kamienicy (o dobrym stanie technicznym) zostało wycenione na 7200 zł/mkw. Jest to stawka niższa przynajmniej o 10 – 15 proc. w stosunku do średnich cen w tej lokalizacji – które wynoszą około 8000 – 9000 zł.

Po wyremontowaniu takie mieszkanie będzie więc znacznie więcej warte. Poza tym liczy się możliwość uzyskiwania dodatkowego dochodu – np. z wynajmu. Świetna lokalizacja w tym przypadku gwarantuje wiele możliwości – wynajem turystyczny, pod biura itp.

Tego typu okazji powinni właśnie szukać inwestorzy. Na co zwrócić uwagę?

Prawidłowa wycena

Jedną z podstawowych kwestii w przypadku mieszkań do remontu jest odpowiednia wycena kosztów prac. To pozwoli nam skalkulować opłacalność całego przedsięwzięcia. Dobrze jest – zwłaszcza jeśli nie znamy się na sprawach budowlanych i kosztach – skorzystać z wyceny rzeczoznawcy oraz skonsultować zakup z budowlańcem, który mógłby nam określić potencjalne koszty prac.

Przyda nam się to zwłaszcza przed pójściem do banku, jeśli zakup finansujemy kredytem. Pamiętajmy, że banki mają własnych rzeczoznawców. Efekty ich prac mogą być zaskakujące. By się nie przejechać, jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej powinniśmy mieć wiarygodną własną wycenę.

Stan techniczny budynku

To kolejna sprawa, na którą koniecznie trzeba zwrócić uwagę. Jeśli nasze mieszkanie do remontu znajduje się w budynku o złym stanie technicznym, wartość nieruchomości nawet po wyremontowaniu w wyższym standardzie będzie nieco obniżona. Poza tym budynek do remontu oznacza wyższe koszty np. funduszu remontowego, a więc mniejszą konkurencyjność i rentowność najmu.

Lokalizacja

Gdzie szukać mieszkań do remontu, które mogą być świetną inwestycją? Przede wszystkim w bardzo dobrych lokalizacjach. Poznamy je po wysokich cenach. W naszym przypadku chodzi oczywiście o to, by kupić jak najtaniej, w jak najlepszym miejscu. Do bardzo dobrych lokalizacji zaliczamy oczywiście centralne dzielnice wiodących miast. Tu mieszkania są najdroższe.

Poza centrum liczą się te rejony, które w jakiś sposób się pozytywnie wyróżniają – np. są położone blisko terenów zielonych, rekreacyjnych, blisko uczelni, lub są dobrze skomunikowane z centrum. Przykładem tego, jak wielkie ma to znaczenie jest warszawska Praga – Północ, która znacznie zyskała na atrakcyjności jako lokalizacja mieszkaniowa, dzięki drugiej linii metra.

Typ budownictwa

Inwestycyjne kupno mieszkania do remontu, powinno wiązać się z szacunkiem przyszłej wartości nieruchomości, a ta w dużej mierze zależna jest od typu budownictwa. Niektóre rodzaje nieruchomości cieszą się większym wzięciem, inne – mniejszym. Obecnie sporą popularność mają budynki o charakterze historycznym, zabytkowym – np. przedwojenne kamienice. Należy jednak pamiętać również o wspomnianych już wcześniej, ewentualnych kosztach remontu samego budynku.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN