O tym, że koniunktura trwa, nie trzeba przypominać. Świadczą o tym liczby. W zeszłym roku firmy deweloperskie w Polsce pobiły rekord sprzedaży. W głównych miastach nabywców znalazło około 60 tysięcy nowych mieszkań. To świetny wynik. Za wysokim popytem podąża również rekordowa podaż.

W zeszłym roku firmy deweloperskie oddały do użytku około 79 tysięcy mieszkań. Był to wynik aż o blisko 27 proc. lepszy niż rok wcześniej. Podobnie ma się sprawa z pozwoleniami na budowę. W ubiegłym roku dla inwestycji na sprzedaż i wynajem wydano ich ponad 106 tys. - o blisko 10 proc. więcej niż rok wcześniej.

I w tym roku firmy deweloperskie nie zwalniają tempa. W I kwartale o blisko 10 proc. wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w porównaniu do analogicznego okresu roku wcześniejszego. Jeśli chodzi mieszkania, których budowę rozpoczęto – tu zanotowano wzrost aż o ponad 40 proc. W pierwszych trzech miesiącach roku deweloperzy ruszyli z budową ponad 23 tys. nowych lokali mieszkalnych. Jeśli chodzi o liczbę mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie – ta zwiększyła się w stosunku do I kw. 2016 aż o blisko 55 proc!

O bardzo dobrej koniunkturze pośrednio świadczą również wyniki akcji kredytowej. Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że w I kw. 2017 łączna liczba nowych umów o kredyt mieszkaniowy zawartych w okresie od stycznia do marca wyniosła 50 238 sztuk, czyli więcej o 19,84% w porównaniu do poprzedniego kwartału, natomiast ich wartość była wyższa o 12,58% i wyniosła 11,010 mld zł.

Z czego wynikają tak świetne dane w zakresie popytu na nieruchomości?
Przede wszystkim działają niskie stopy procentowe, które pozostają ciągle na rekordowo niskim poziomie – 1,5 proc. Taki stan rzeczy lewaruje naszą zdolność kredytową. Z danych NBP (szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego) wynika, że przeciętny kredytobiorca w Warszawie, o średnich zarobkach może wziąć około 450 tys. zł kredytu, co przy średnich cenach warszawskich na poziomie 7600 zł/mkw. pozwala mu kupić 56 – metrowe mieszkanie.

Rosnąca zdolność kredytowa to oczywiście także efekt rosnących zarobków. Dane statystyczne pokazują, że stać nas na coraz więcej powierzchni własnego mieszkania z pensji. Co prawda daleko nam jeszcze do siły nabywczej mieszkańców państw zachodnioeuropejskich, ale jednak ta systematycznie się poprawia - w porównaniu do sytuacji sprzed 10 lat – aż o ponad 70 proc!

Jeszcze w 2007 roku przeciętny obywatel w naszym kraju mógł sobie z wypłaty pozwolić na zakup 0,49 metra kwadratowego nieruchomości. Obecnie jest to 0,84 mkw. W niektórych miastach (Łódź) z przeciętnych zarobków kupilibyśmy już metr kwadratowy.

Kolejny czynnik wzmagający koniunkturę to program Mieszkanie dla Młodych. MDM funkcjonujący od 2014 roku, zbliża się już ku końcowi. Prawdopodobnie pieniądze skończą się definitywnie w pierwszym miesiącu roku przyszłego. Nie ulega wątpliwości, że program dopłat do wkładu własnego odegrał bardzo dużą rolę. Jego wpływ był widoczny m.in. w cenach mieszkań. Deweloperzy dostosowywali swoją ofertę do wymogów MDM. M.in. dzięki temu (oraz zrównoważeniu popytu i podaży) mieszkania nie drożeją, mimo bardzo wysokiego popytu.

Jaki jest udział MDM w akcji kredytowej? Wg danych Amron – Sarfin, kredyty preferencyjne, czyli udzielone z dopłatą MDM, stanowiły 14,0% liczby i 11,4% wartości wszystkich nowych umów podpisanych w latach 2014 – 2016. To spory odsetek, co pokazuje stosunkowo duży wpływ MDM na rynek mieszkań.
Zakupy gotówkowe

Eksperci podkreślają jednak, że powyższe czynniki nie wystarczą, by wytłumaczyć fenomen świetnego popytu. Bardzo ważnym czynnikiem są zakupy inwestycyjne. Nieruchomości w ogóle postrzegane są jako atrakcyjna lokata kapitału – lepsza niż trzymanie pieniędzy na kontach w bankach.

Skąd takie wnioski? Wynikają przede wszystkim z danych o zakupach gotówkowych. Ich wzrost świadczy o tym, że inwestorzy w większym stopniu decydują się lokować zgromadzony kapitał właśnie w nieruchomościach.

Wg NBP wartość zakupów nowych mieszkań dokonywanych za gotówkę w największych miastach kraju, na koniec ubiegłego roku wyniosła 3,6 mld zł. Udział zakupów gotówkowych wynosił 65 proc. w analizowanym okresie. Jeśli przeanalizować zmiany w wysokości zakupów gotówkowych w ciągu 4 lat, okaże się, że od IV kw. 2012 wzrosła ona z 1,6 mld zł, a więc o ponad 100 proc.

Co skłania inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości? Te „od zawsze” cieszą się opinią bezpiecznych. Przede wszystkim mamy do czynienia z przedmiotem fizycznym, a nie wirtualnym – np. w postaci akcji. Tak więc dobrze zarządzana nieruchomość ma wymierna charakter posiadania „czegoś” konkretnego, może przez dziesięciolecia a nawet i dłużej pełnić swoją rolę. W dobie zawirowań, niepewności na rynkach finansowych, jest to istotny argument. Po drugie – uznaje się, że w dłuższej perspektywie czasu nieruchomości i tak będą zyskiwać na wartości. Są więc dobrym sposobem na zachowanie kapitału. Co prawda ostatnie 10 lat nieco zweryfikowało pogląd na ten temat – na polskim rynku po pęknięciu bańki cenowej, przecena sięgnęła nawet 30 proc. i ciągle średni poziom cen nie wrócił do wcześniejszego poziomu. Mimo wszystko jednak ciągle uważa się nieruchomości za inwestycje zabezpieczające przed inflacją.

Nieruchomość to inwestycja rzeczowa. Możemy ją ubezpieczyć przed kradzieżą, zniszczeniem itp. Specyfika nieruchomości „chroni” również przed utratą kapitału poprzez szybkie wydanie go. W tym przypadku jest to niemożliwe. Możliwe jest natomiast uzyskanie finansowania kredytowego. To kolejna zaleta inwestycji w nieruchomości. Poprzez różne formy transakcji można uwolnić tkwiący w nich kapitał – mowa o kredytowaniu, ale też o formułach typu najem zwrotny, odwrócona hipoteka, renta dożywotnia itp.

Jedną z najważniejszych zalet nieruchomości jest jednak możliwość uzyskiwania tzw. dochodu pasywnego. I właśnie ona w największym stopniu przyciąga obecnie inwestorów. Najem kusi perspektywą godziwych zysków.

Rozpędzony rynek najmu

Szacuje się, że roczne zwroty z najmu w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk czy Poznań wynoszą obecnie średnio około 5 proc. Jest to znacznie więcej niż możemy zarobić lokując pieniądze w obligacje, czy lokaty bankowe. Właśnie dobra koniunktura wynajmu skłania do zakupów inwestycyjnych.

Po otwarciu polskiego rynku pracy dla przybyszów ze Wschodu – głównie Ukraińców lokalne rynki najmu, nawet w mniejszych miastach, uzyskały dodatkową dynamikę. Obcokrajowcy, których liczbę w Polsce szacuje się już nawet na około 2 mln, stanowią naturalną grupę odbiorców mieszkań na wynajem. O ile w dużych miastach popyt i bez nich był duży, o tyle dla rynków najmu w mniejszych ośrodkach jest to wyraźny postęp.

W wiodących metropoliach koniunkturę napędzają nie tylko obcokrajowcy, ale przede wszystkim studenci, ludzie migrujący do pracy, młode małżeństwa, absolwenci. O tym, że rynek się rozwija może świadczyć wysyp nowych form inwestowania. Mowa np. o projektach typu akademiki dla studentów, czy też inwestycjach typu condo i aparthotele, gdzie inwestorzy pokrywają część kosztów budowy, w zamian za to otrzymują własność i gwarantowaną przez określony czas stopę zwrotu z najmu takich nieruchomości.

Jak podkreśla się w raportach NBP „„Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Ten ostatni czynnik to kolejna zaleta. Przy rekordowo niskich stopach procentowych i stabilnych cenach mieszkań (Od kilku lat mamy na polskim rynku stabilizację cenową. Stawki rok rocznie zmieniają się nieznacznie), kupno nieruchomości na kredyt może być finansowane wynajmem. Wysokość czynszu mieszkaniowego pozwala spłacić miesięczną ratę i uzyskać jeszcze zarobek.

Możemy to pokazać na przykładzie. Załóżmy, że nasz kredytobiorca chce kupić mieszkanie w dużym mieście. Decyduje się na nieruchomość wartą 300 tysięcy złotych. Ponieważ dysponuje wkładem na poziomie 20 proc., zaciąga kredyt w wysokości 240 tysięcy. Miesięczna wysokość raty, przy kredycie na 30 lat, w ratach równych, wyniesie go około 1100 zł. Przyjmując średni poziom cen na poziomie 5,5 tys. zł/mkw. możemy założyć, że nasz kupujący nabył trzy pokoje o wielkości około 55 mkw.

Ile może zarobić na wynajmie? Z danych WGN wynika, że w miastach takich jak Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań przeciętne czynsze najmu wynoszą około 30 – 33 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Przykładowe oferty:

- Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, Wrocław – osiedle Nowy Dwór – czynsz najmu: 1700 zł, 28 zł/mkw.
- Mieszkanie w nowym budownictwie, Wrocław – 58 mkw. - czynsz najmu: 1500 zł. 28 zł/mkw.
- Mieszkanie w nowym budynku, Wrocław – 43 mkw. - czynsz najmu: 1800 zł, 42 zł/mkw.
- Mieszkanie w nowym budynku, Kraków – 50 mkw. - czynsz najmu: 2000 zł, 40 zł/mkw.
- Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, Kraków – 49 mkw. - czynsz najmu: 1350, 28 zł/mkw.
- Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, Grochów/Warszawa – 38 mkw. - czynsz najmu: 1800 zł, 47 zł/mkw.
- Mieszkanie, nowe budownictwo, Bemowo – Warszawa – 47 mkw. - czynsz najmu: 2400 zł, 51 zł/mkw.

To są przykładowe oferty najmu z różnych lokalizacji i w różnych typach budownictwa w wybranych największych miastach Polski. Jak widzimy, każda z tych ofert w zakresie poziomu czynszu przekracza symulowaną wysokość raty kredytu.

Jeśli przyjąć uśredniony czynsz na poziomie 30 zł/mkw. to za 55 metrowe mieszkanie średnio można uzyskać około 1650 zł miesięcznie. Oznacza to, że kupujący, który co miesiąc spłaca raty, oprócz regulacji zobowiązania, wychodzi jeszcze na plus, zarabiając po dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie.

Świetna koniunktura na rynku najmu to jeden z czynników, który generuje popyt na nieruchomości inwestycyjne. Widzimy to również na rynku pierwotnym. Jak wspomnieliśmy – na rynku pojawiają się nowe formy inwestowania – które zarazem tworzą w Polsce zręby tzw. najmu instytucjonalnego.

- Widzimy duże zainteresowanie takimi zakupami. Należy jednak pamiętać, że sukces w tym zakresie polega na jak najtańszym kupnie nieruchomości, która zarazem ma wielki potencjał pod wynajem – tzn. przede wszystkim wyróżnia się świetną lokalizacją, ma też dobre parametry, jeśli chodzi o powierzchnię. Z tego powodu obserwujemy wzrost zakupów nieruchomości do remontu – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne

Zakupy inwestycyjne dotyczą oczywiście nie tylko segmentu nieruchomości mieszkaniowych. Także rynek inwestycyjny w segmencie nieruchomości komercyjnych pobija kolejne rekordy. Takie wnioski wypływają m.in. z danych podsumowujących zeszły rok.

Przykładowo: wg raportu Knight Frank z I kw. 2017, w zeszłym roku wolumen transakcji inwestycyjnych był rekordowy – sięgnął ponad 4,5 MLD zł. Pierwszy kwartał tego roku przyniósł jednak nieco słabsze wyniki niż w analogicznym okresie roku wcześniejszego. Wg Knight Frank w I kw. 2017 wartość transakcji kupna – sprzedaży sięgnęła 450 mln EUR. Porównując do wyniku sprzed roku jest to o 11 proc. mniej.

Inwestorzy obecnie w większym niż wcześniej stopniu decydują się lokować kapitał w nieruchomości hotelowe. W pierwszym kwartale 218 mln EUR było wartością przejęć na rynku hotelowym, natomiast 135 mln EUR stanowiły akwizycje na tym rynku.

W dużych miastach inwestorzy mocno rywalizują o atrakcyjne tereny. Dobre grunty pod zabudowę inwestycyjną potrafią kosztować nawet i po kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy. Popyt na takie atrakcyjne działki jest bardzo duży.
Przykładem poziomu cen dla najlepszych gruntów inwestycyjnych może być Wrocław i teren w dzielnicy Biskupin o wielkości ponad 8000 mkw. Teren pod zabudowę jedno i wielorodzinną wyceniono na ponad 19 mln zł, co daje stawkę na poziomie ponad 2300 zł/mkw.

W Warszawie za działkę pod inwestycję o charakterze komercyjnym – handlowo – biurowo – magazynowym – o powierzchni 2300 mkw., wyceniono na 8,5 mln zł, co daje cenę 3700 zł za metr kwadratowy.

- Podobnych ofert jest znacznie więcej. Dobrze zlokalizowane działki inwestycyjne w miastach uzyskują wyceny rzędu przynajmniej kilku tysięcy złotych od metra. Bardzo wysoka koniunktura – duża podaż w segmencie magazynowym, rozpędzony rynek biurowy i hotelowy – wszystko to przekłada się na ostrą rywalizację o atrakcyjne tereny inwestycyjne, co przekłada się na wzrost cen – komentuje Leszek Michniak.

Natomiast ten segment rynku, który wyraźnie wyhamował, to grunty rolne. Przypomnijmy, że zeszłoroczna ustawa o obrocie ziemią, właściwie zupełnie zastopowała obrót.

Przypomnijmy, że na mocy ustawy sprzedaż państwowej ziemi została zupełnie zablokowana na okres 5 lat. W grę wchodzi tylko dzierżawa gruntów, natomiast wyłączone z rygoru ustawy są tereny o powierzchni do 2 ha oraz takie, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolnicze.

W obrocie prywatnym nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. Definicja określiła, że rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym) ziemi o areale nieprzekraczającym 300 ha. Rolnik taki powinien mieć odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo.

Warto zaznaczyć, że choć przepisy są bardzo restrykcyjne w porównaniu do dotychczasowych, to nie różnią się w zasadzie od prawa stosowanego w wielu innych krajach europejskich, gdzie często rynek regulowany jest jeszcze bardziej restrykcyjnie. Chodzi m.in. o Francję i Niemcy.

- Obecnie obserwujemy zupełne wygaszenie transakcji. Co prawda ceny zostały zamrożone, ale liczba transakcji jest znikoma. Ci którzy zamierzali sprzedać, wstrzymali się z decyzjami – komentuje Leszek Michniak.

Marcin Moneta