Około 20 tys. zł – tyle przeciętnie można utargować za mieszkanie wystawione w cenie 300 tys. zł. Mowa o rynku wtórnym. Z danych WGN wynika, że przeciętnie różnica cen ofertowych i transakcyjnych wynosi około 7 – 7,5 proc.

Oczywiście w różnych przypadkach możliwości przedstawiają się różnie. Na pewno bardziej skłonni do negocjacji są sprzedający mieszkania duże oraz nieruchomości do remontu. Targować można się też w przypadku widocznych uchybień, gorszej lokalizacji itp.

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że do ugrania za używane mieszkanie jest znacznie więcej niż owe 7,5 proc. Wg NBP w Warszawie różnica między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi to aż 17 proc. W Krakowie można utargować 12 proc. W każdym z miast wojewódzkich różnica cen w transakcji i ofercie jest zbliżona do 1000 zł, lub go przekracza, w przypadku Warszawy jest to 1500 zł/mkw. Oznaczałoby to, że przy kupnie 50 – metrowego mieszkania można by utargować aż 75 tys. zł.

Prezentuje to poniższy wykres, natomiast do takich danych trzeba podochodzić z pewną rezerwą. Ceny na rynku wtórnym mocno zawyżają nieruchomości o najwyższym standardzie, w najlepszych lokalizacjach. Tych jest jednak niewiele.

Generalnie, poziom cen mieszkań używanych jest niższy od nowych. Oferta jest więc atrakcyjniejsza, zwłaszcza, że dobrze utrzymana nieruchomość z rynku wtórnego może nie wymagać wkładu finansowego, w przeciwieństwie do nowych mieszkań w standardzie deweloperskim, które trzeba wykończyć.

Wykr. 1 Ceny mieszkań na rynku wtórnym – 1 kw. 2017 (dane NBP)


Deweloperzy nieskłonni do obniżek

Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja na rynku pierwotnym. Firmy deweloperskie właściwie nie schodzą z cen więcej niż o 5 proc., a i tak rzadko można utargować coś w tej wysokości. Wynika to z faktu, że trwa świetna koniunktura w deweloperce. Zeszły rok branża deweloperska zakończyła rekordowym wynikiem 60 tys. sprzedanych lokali w największych miastach. Wszystkie notowane na giełdzie firmy deweloperskie znacznie poprawiły wyniki.

Mimo dużego frontu robót nie obserwujemy zjawiska nadpodaży nowych mieszkań. Nie jest ich też za mało, w efekcie czego nie rośnie bańka cenowa. Trwa okres zdrowej równowagi rynkowej – między podażą i popytem, w efekcie czego ceny mieszkań pozostają stabilne, a firmy budują na tyle dużo, że kupujący może szybko znaleźć odpowiadającą mu ofertę.

Dlatego nie ma co liczyć na to, że wytargujemy od dewelopera więcej, niż skromne kilka procent. Z danych NBP za I kw. 2017 wynika, że w Warszawie ceny transakcyjne wynoszące 7560 zł/ mkw. są tylko o 140 zł niższe od ofertowych. Tak więc różnica w tym przypadku wynosi zaledwie 1,8 proc. We Wrocławiu na rynku pierwotnym utargować można obecnie około 300 zł na metrze kwadratowym (ceny transakcyjne wynoszą 6130 zł), natomiast w Krakowie do „ugrania” jest nieco ponad 200 zł/mkw. (ceny transakcyjne wynoszą 6375 zł).

By móc się targować warto mieć argumenty. Na pewno dobrą pozycję wyjściową mają ci, którzy kupują mieszkania w pakietach, a więc kilka nieruchomości od jednego dewelopera. W takiej sytuacji z pewnością mogą negocjować warunki. Firmy będą też bardziej skłonne do obniżek cen w przypadku, gdy klient płaci z góry. Ewentualnie możemy też się targować jeśli jakieś mieszkanie „nie zeszło” z pierwotnej puli, jest z jakiegoś powodu mniej atrakcyjne i deweloper ma problemy z jego sprzedażą.

Rynek pierwotny a rynek wtórny

Z czego bierze się tak duża różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym w zakresie relacji cen ofertowych i transakcyjnych? Oprócz tego, że branża deweloperska notuje świetną sprzedaż, to dodatkowym czynnikiem jest fakt, że ogólnie na popularności zyskał rynek pierwotny. Jeszcze kilka lat temu zdecydowaną przewagę w całej puli sprzedawanych mieszkań miały te używane.
Obecnie proporcje się wyrównały. Większa koniunktura na nowe mieszkania wynika nie tylko z ciągle dobrych warunków kredytowania (rekordowo niskie stopy procentowe), ale również z faktu, że większy odsetek oferty w MDM dotyczy mieszkań nowych, a przed końcem programu zdecydowanie wzrasta sprzedaż z finansowaniem MDM. Na rynku wtórnym co prawda również można kupić mieszkanie z państwową dopłatą do wkładu własnego (do jesieni 2015) ale limity cenowe są tu wyliczane na gorszych warunkach (90 proc. kosztu odtworzenia mieszkania, w porównaniu do 110 na rynku pierwotnym). Są one często znacznie niższe niż średnie cenowe mieszkań używanych w poszczególnych miastach. Z tego powodu możliwości wykorzystania MDM na rynku wtórnym jest znacznie mniejsza.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN