W związku z czym zwiększy się udział osób 60+ w całkowitej wartości zakupów dokonywanych przez polskie gospodarstwa domowe. Przewiduje się, że będzie to nawet 36,9%. 

 
Miejska polityka mieszkaniowa powinna uwzględniać dynamiczną zmianę struktury demograficznej

o Lokalizacja mieszkania senioralnego w strukturze miasta
o Schematy układów urbanistycznych osiedla międzypokoleniowego - określenie najistotniejszych funkcji wspierających
o Kształtowanie form zamieszkania dla osób starszych w skali budynku i jego otoczeniu
o Wspieranie budowy zespołów mieszkań, jak i zmiany istniejących, jako specjalnie dostosowanych do potrzeb osób starszych pod względem infrastruktury i usług
o Opracowanie elementów wnętrza wspomagających funkcjonowanie osób starszych - opracowanie wytycznych materiałowych, aranżacyjnych, kolorystycznych oraz dotyczących wyposażenia dla architektury wnętrz mieszkania senioralnego
o Upowszechnianie świadomości w zakresie efektywności energetycznej mieszkań i budynków będących własnością osób starszych oraz ryzyka ubóstwa energetycznego

Mieszkalnictwo dla seniora powinno uwzględniać różne potrzeby seniorów wynikające z ich różnego wieku, jak również ze stopnia sprawności psychofizycznej

o „Mieszkanie podążające za wiekiem” pozwala na budowanie takiego rodzaju mieszkań, które spełniają swoją rolę w każdym stadium sprawności psychofizycznej
o Adaptacja mieszkania pod kątem osoby starszej powinna przewidywać różne stadia i potrzeby, w tym opieki zdrowotnej, które wraz z wiekiem będą niezbędne do utrzymania jakości życia
o Adaptacja mieszkania powinna przewidywać rozwiązania umożliwiające w jak najdłuższym okresie podtrzymywanie samodzielności osoby starszej
o Domy seniora, Domy Pomocy Społecznej, Zakłady Opiekuńczo- Lecznicze, Hospicja i Domy Opieki Paliatywnej są alternatywą i uzupełnieniem dla mieszkań dla osób starszych
o Dynamiczny rozwój technologiczny umożliwia objęcie opieką, także zdrowotną, osób w różnym wieku i w różnej formie psychofizycznej w ramach tego samego osiedla, dzielnicy, czy miasta

Singularyzacja starości powinna być wzięta pod uwagę w ocenie popytu na mieszkalnictwo dla seniora

o Projekty skierowane dla osób starszych muszą uwzględniać obecną lub przyszłą sytuację gospodarstwa domowego – feminizację i singularyzację starości
o Niezbędna jest współpraca pomiędzy osobą starszą, wybranymi przez osobę starszą opiekunami i dostarczycielami usług socjalnych i medycznych w określeniu realistycznych celów zdrowotnych i życiowych
o Aktywny i wspierany przez władze lokalne program adaptacji i zamiany mieszkań pod kątem dostosowywania ich także do sytuacji osobowej gospodarstwa domowego osoby starszej powinien umożliwiać bezkonfliktową politykę mieszkań dla seniorów
o Wielopokoleniowe domy i osiedla stwarzają możliwość większego udziału osób starszych w życiu społecznym i wykorzystania do wzajemnej pomocy i opieki

Analiza stanu zasobów i warunków mieszkaniowych seniorów powinna być podstawą do określania strategii mieszkaniowej

o Niezbędna jest pełna i wiarygodna informacja dotycząca warunków mieszkaniowych osób starszych, uwzględniająca grupy wiekowe mieszkańców, datę wybudowania budynku, jego warunki techniczne i poprawę ich funkcjonalności przeprowadzoną przez osoby zamieszkujące w danym lokalu
o Wiedza o kosztach utrzymania mieszkania w odniesieniu do środków będących do dyspozycji, a także podstawowej struktury kosztów, w tym zwłaszcza kosztów opieki zdrowotnej powinna pozwolić na określenie możliwości finansowych gospodarstwa osób starszych
o Wiedza o strukturze własnościowej mieszkań i domów zarówno osób już będących w wieku senioralnym, jak i też reprezentujących wyż demograficzny, który będzie kształtował strukturę demograficzną osób 65+ w okresie do roku 2030 pozwoli na określanie warunków popytowych i podażowych
o Lokalna senioralna strategia mieszkaniowa powinna także opierać się na subiektywnym odczuciu gospodarstw domowych osób starszych na temat własnych warunków mieszkaniowych

Sytuacja społeczno-ekonomiczna gospodarstw domowych określa potencjalny popyt na mieszkalnictwo senioralne

o Zróżnicowanie geograficzne i struktura demograficzna osób starszych ma podstawowy wpływ na wysokość budżetu gospodarstwa domowego osób starszych
o Posiadanie nieruchomości przez seniora zwiększa potencjał finansowy osoby starszej
o Zróżnicowanie oferty mieszkaniowej w zależności od siły finansowej seniora daje szansę na tworzenie jakości zamieszkiwania przez osoby starsze
o Oczekiwania inwestora komercyjnego co do dochodowości inwestycji nie muszą spotkać się z oczekiwaniami innych uczestników rynku, w tym zwłaszcza samorządu, instytucji porządku publicznego organizujących takiego rodzaju przedsięwzięcia, czy też samych seniorów
o Możliwości finansowe seniora odnoszą się do możliwości ponoszenia kosztów utrzymania takiego mieszkania, a także do możliwości wyboru warunków zamieszkiwania w połączeniu z inwestycją
o Z punktu widzenia inwestora istotne jest znalezienie partnerów, których kontrybucja w projekcie będzie wpływała na obniżenie obciążeń budżetu seniora, czyli zwiększy dostępność takich mieszkań

Opieka nad osobą starszą jest nierozłącznym elementem mieszkalnictwa dla osób starszych

o Opieka socjalna i zdrowotna jest podstawowym elementem lokalnej senioralnej strategii mieszkaniowej
o Warunki dostępu do opieki socjalnej i zdrowotnej powinny być takie same dla osoby zamieszkującej w budynku mieszkalnym, jak i w ośrodkach pobytowych
o Lokalna senioralna strategia mieszkaniowa powinna uwzględniać warunki do tworzenia lokalnych ekosystemów umożliwiających deinstytucjonalizację opieki
o Aktywność społeczna ludzi w wieku senioralnym oznacza szczególnie duże oszczędności wydatków na leczenie, zwłaszcza chorób przewlekłych, najbardziej kosztowych
o Utrzymanie aktywności społecznej nie jest kosztem dla społeczeństwa, a więc powinno być podstawowym działaniem wszystkich

Preferowanym modelem zamieszkania jest model starzenia się w miejscu zamieszkania

o Preferowany model zamieszkania przez gospodarstwo domowe osób starszych nie musi oznaczać pozostawania w zajmowanym mieszkaniu bez jego adaptacji do potrzeb osoby starszej
o Wpływając na zmianę w środowisku – otoczeniu osoby starszej zwiększa się szansa na utrzymanie jej aktywności społecznej
o Zwiększenie możliwości wyboru/zamiany mieszkania w ramach środowiska znanego osobie starszej może pozytywnie wpływać na jej samopoczucie

Roczniki powojenne wkraczają w wiek senioralny, mając inne potrzeby, inny ogląd świata, dysponując innymi aktywami, posiadając lepsze umiejętności cyfrowe 

o Rozwój mieszkalnictwa senioralnego powinien w coraz większym uwzględniać nowe roczniki osób starszych wywodzące się z generacji „baby-boomers”
o Modele mieszkalnictwa dla osób starszych powinny uwzględniać zmiany w modelu rodziny, w tym ograniczone możliwości zapewnienia opieki ze strony innych członków rodziny z uwagi na migrację i emigrację
o Siła finansowa gospodarstw osób starszych zwiększa się, ale nadal przeważa model „zamożni majątkowo - ubodzy dochodowo”

Mieszkalnictwo dla osób starszych winno zapewnić jakość życia pozwalającą na podtrzymanie samodzielności

o Potrzebne jest opracowanie wymogów otoczenia mieszkania dla osoby starszej uwzględniając postęp techniczny i technologiczny
o Wykorzystanie potencjału innowacyjnych rozwiązań technologicznych odnoszących się zarówno do samego mieszkania, jak i otoczenia, w którym osoba starsza funkcjonuje i prowadzi aktywność społeczną stwarza warunki do zwiększania samodzielności osoby starszej
o Niezbędne jest stopniowanie rozwiązań technologicznych w zależności od potrzeb, możliwości finansowych i warunków technicznych osoby starszej
o Poprawa jakości życia powinna wynikać z chęci realizacji zwiększających się aspiracji ludzi starszych, którzy chcą mieszkać w domach o wysokiej jakości i przyjaznym środowisku
o Poprawa jakości życia wymaga pozyskania do współdziałania ekspertów specjalizujących się w budownictwie dla seniorów
o Poprawa jakości życia powinna wynikać ze zrozumienia możliwości tworzonych dzięki stosowaniu innowacyjnych rozwiązań architektonicznych przy budowie domów i kształtowaniu ich otoczenia

Bezpieczeństwo ekonomiczne i bezpieczeństwo w środowisku zamieszkania jest elementem oceny dostosowania warunków zamieszkania do potrzeb i możliwości osoby starszej

o Każdy projekt powinien zapewniać możliwość realizacji oczekiwań związanych z aktywnością społeczną, realizacją aspiracji kulturalnych, towarzyskich i rodzinnych, a także możliwości finansowych
o Bezpieczeństwo ekonomiczne jest rezultatem dostępności mieszkań dla osób starszych, oferowanych i udostępnianych w różnych formułach
o Inwestycje trafnie zaprojektowane powinny zawierać oferty samodzielnych i serwisowanych mieszkań, domów, enklaw i osiedli senioralnych, uwzględniających wszystkie tezy
o Zastosowane rozwiązania techniczne, architektoniczne i technologiczne powinny przyczyniać się do zwiększenia możliwość adaptacji mieszkania do potrzeb osoby starszej w Polsce

Warunki powstawania projektów mieszkalnictwa senioralnego

• Aktywność społeczna ludzi w wieku senioralnym oznacza szczególnie duże oszczędności wydatków na leczenie, zwłaszcza chorób przewlekłych, najbardziej kosztownych. Utrzymanie aktywności społecznej nie jest kosztem dla społeczeństwa, a więc powinno być podstawowym działaniem wszystkich.
• Utrzymanie autonomii finansowej jest wyzwaniem w świetle dochodów seniorów i obciążeń ich budżetu kosztami utrzymania mieszkania, w tym związanymi z opieką – program finansowania remontów i głębokiej termomodernizacji jest szansą dla seniorów, inwestorów i banków, wykorzystując możliwość adaptacji mieszkania do potrzeb osoby starszej.
• Zwiększanie wartości aktywów mieszkaniowych seniora stwarza możliwość wzmocnienia pozycji finansowej w okresie senioralnym.
• Poprawa jakości życia wymaga pozyskania do współdziałania ekspertów specjalizujących się w budownictwie dla seniorów.
• Poprawa jakości życia powinna wynikać z chęci realizacji zwiększających się aspiracji ludzi starszych, którzy chcą mieszkać w domach o wysokiej jakości i przyjaznym środowisku.
• Poprawa jakości życia powinna wynikać ze zrozumienia możliwości tworzonych dzięki stosowaniu innowacyjnych rozwiązań
architektonicznych przy budowie domów i kształtowaniu ich otoczenia.
• Oczekiwania inwestora komercyjnego co do dochodowości inwestycji nie muszą spotkać się oczekiwaniami innych uczestników rynku, w tym zwłaszcza samorządu, instytucji porządku publicznego organizujących takiego rodzaju przedsięwzięcia, czy też samych seniorów.
• Powinno się poszukiwać rozwiązań, które uwzględniają apetyt na zyski oraz możliwość realizacji tych projektów, w których uczestnikami są zainteresowani różni interesariusze: gminy, deweloperzy, organizacje non-profit, fundusze emerytalne, fundusze ubezpieczeniowe na życie, fundusze inwestycyjne.
• Budownictwo dla seniorów nie musi być oparte wyłącznie o dopłaty lub inwestycje bezzwrotne i obejmować tylko domy pomocy społecznej dla osób potrzebujących opieki 24/7.
• Może i powinno być budownictwem mieszkaniowym wychodzącym naprzeciw oczekiwaniom osób w wieku senioralnym.

Rodzaje modeli projektów mieszkalnictwa senioralnego

• Model projektu zależy od inwestora: gmina, instytucje charytatywne, inwestorzy komercyjni.
• Model projektu zależy od warunków wsparcia: eksperckiego, finansowego, podatkowego.
• Model projektu zależy od warunków rynkowych:
–preferencje miejsca zamieszkania przez seniora (opiekunów),
–popyt na dostosowanie nieruchomości do potrzeb seniora,
–istniejąca infrastruktura,
–do kogo kierowany jest projekt (rodzaj beneficjentów, warunki ponoszenia kosztów),
–konkurencja istniejących projektów komercyjnych,
–warunki świadczeń opieki zdrowotnej przez placówki zdrowia i pokrywania kosztów przez NFZ.
• Model projektu zależy od pozycji finansowej seniora.

• MIESZKANIA BEZ BARIER* (1)
Nowopowstałe mieszkania przystosowane do funkcjonowania osób starszych oraz niepełnosprawnych. Wszelkie bariery architektoniczne, już w fazie początkowej zostają zlikwidowane aby usprawnić funkcjonowanie.

• MIESZKANIA DOPASOWANE (2)
Grupa mieszkań, urządzonych w oparciu o zasadę „bez barier”, dających mieszkańcom możliwość funkcjonowania w ich dotychczasowym otoczeniu bez konieczności przeprowadzki. Dostosowanie mieszkania do zmieniających się potrzeb polepsza standard życia i minimalizuje zagrożenia, szczególnie związane z codziennym funkcjonowaniem.

•MIESZKANIA SERWISOWANE(3)
Połączenie form mieszkalnictwa przyjaznego seniorom ze wsparciem dostosowanym do indywidualnych potrzeb każdego z mieszkańców. W idealnym przypadku są to przystosowane mieszkania, najczęściej na obszarze specjalnego osiedla lub grupy budynków. Lokatorom oferuje się pakiet usług (pielęgnacyjnych, zdrowotnych, mobilnych, gastronomicznych itp.), a stopień korzystania z serwisu definiuje sam odbiorca.

• MIESZKANIA SERWISOWANE- SERWIS W DOMU (4)
Takie rozwiązanie pozwala seniorowi pozostać w domu. Poprzez usługi zewnętrzne, mobilne, ma możliwość uzyskania potrzebnych świadczeń. Odpowiednie służby np. pielęgnacyjne, medyczne, transportowe, gastronomiczne itp. po zawarciu umowy ze zleceniodawcą- osobą starszą, oferują swoje usługi świadcząc je w miejscu zamieszkania seniora (odwiedziny domowe). Jest to oferta skierowana do osób, których warunki mieszkaniowe pozwalają na swobodne funkcjonowanie. Taki rodzaj ”ageing in place” z serwisem może być określany jako “Mieszkanie z plusem” lub “ mieszkaniem serwisowanym”.

• WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE (5) oraz WSPÓLNOTY SERWISOWANE (6)
Formy mieszkaniowe obejmujące tylko osoby starsze, lub formy międzypokoleniowe gdzie osoby starsze mieszkają w jednym budynku, mieszkaniu z osobami młodszymi. Każdy z mieszkańców posiada własną przestrzeń mieszkaniową, może to być pokój lub całe mieszkanie lecz dodatkowo korzysta z pomieszczeń wspólnych (sale integracyjne, spotkań, sportowe, pokoje wspólne itp.). Mieszkańcy sami organizują sobie życie we wspólnocie, a w razie konieczności mają możliwość skorzystania z serwisu zewnętrznego.

• MIESZKANIA ZINTEGROWANE (7)
Są to mieszkania w otoczeniu zamieszkiwanym przez zróżnicowane grupy lokatorów. Ich głównym celem jest sąsiedzka, wzajemna pomoc pomiędzy pokoleniami.

• WSPÓLNOTY OSIEDLOWE (8)
W związku ze starzeniem się osiedli mieszkaniowych, ta inicjatywa przedstawia mieszkańcom ofertę wsparcia, integracji, wspólnoty. W konfrontacji z problemem starzenia się mieszkańców osiedli, proponuje się tworzenie grup wzajemnej pomocy- z naciskiem na pomoc osobom starszym, wspólnot oraz sieci wzajemnej aktywności wśród mieszkańców. Centralnym punktem jest rozwijanie międzypokoleniowego życia we wspólnocie, połączonego z opieką oraz wsparciem sąsiedzkim

• WIOSKI/ APARTAMENTOWCE SENIORA (9)
Jest to zabudowa mieszkaniowa na wyodrębnionym obszarze, skierowana jedynie do osób starszych. Oprócz dostosowanych mieszkań i całych budynków, mamy tutaj do czynienia z wyposażeniem w infrastrukturę zewnętrzną, komunikację, obszary zielone oraz usługi. Oferta opiekuńcza, pielęgnacyjna, zdrowotna, organizacja czasu wolnego oraz wszelkie aktywności, są tutaj kierowane do seniorów- jednej, zamkniętej grupy docelowej- seniorów. Wszelkie potrzeby mieszkańców zaspokajane są lokalnie bez konieczności opuszczania wioski. Funkcję wielu odrębnych obiektów mieszkalnych (wioski) może przejąć jeden duży apartamentowiec.

• WSPÓLNOTY MIESZKANIOWO- OPIEKUŃCZE (10)
Forma zaawansowanej pod względem opieki wspólnoty mieszkaniowej. Skupia małą grupę osób o zaawansowanej potrzebie opieki stałej. Każdy z mieszkańców posiada prywatną sferę mieszkalną, sypialną, jednak większość czynności odbywa się w pomieszczaniach wspólnych. Domy takie zapewniają całodobową opiekę porównywalną z ofertą domów opieki, jednak zachowują poczucie samodzielności i domowego komfortu. Specjalistyczny personel zapewnia organizację dnia oraz opiekę swoim podopiecznym w odpowiednim stopniu zapotrzebowania.

• DOMY OPIEKI (11)
Jest to forma zinstytucjonalizowana. Służy osobom starszym, które z powodów zdrowotnych, socjalnych bądź bytowych nie mogą przebywać w dotychczasowym środowisku. Domy oferujące opiekę nad osobami starszymi w różnym zakresie, w zależności od potrzeb:
• pobyt długoterminowy, dla seniorów wymagających całodobowej i stałej opieki medycznej. W Polsce ta forma nosi nazwę Domu Pomocy Społecznej
• krótkoterminowy, dla osób wymagających opieki pod nieobecność rodziny
• dzienny, dla seniorów potrzebujących stałej opieki pielęgniarskiej. W Polsce forma ta ma nazwę Domu Dziennego Pobytu. Domy opieki posiadają najczęściej własne gabinety lekarskie i rehabilitacyjne, sale ćwiczeń oraz pomieszczenia integracyjne.

Warunki inwestowania w projekty mieszkalnictwa senioralnego

• Z punktu widzenia seniora i zapewnienia sobie godnych warunków mieszkaniowych istotne jest, aby taki projekt zapewniał możliwość realizacji oczekiwań związanych z aktywnością społeczną, realizacją aspiracji kulturalnych, towarzyskich i rodzinnych, a także możliwości finansowych.
• Z punktu widzenia inwestora istotne jest znalezienie partnerów, których kontrybucja w projekcie będzie wpływała na obniżenie obciążeń budżetu seniora, czyli zwiększy dostępność takich mieszkań. Jednocześnie będą mogły być realizowane projekty społecznie istotne. Ważne jest określenie potencjalnego popytu na tego rodzaju mieszkania przy określonych kosztach realizacji inwestycji oraz kosztach związanych z zapewnieniem opieki w zależności od potrzeb każdego seniora.
• Z punktu widzenia instytucji finansującej istotna jest ocena projektu pod kątem generowania wystarczających przychodów, gwarantujących albo spłatę kredytu, albo zyski na zakładanym poziomie.

PODSUMOWANIE

o Duża rola państwa wspierania wysiłków na rzecz poprawy warunków zamieszkiwania osób starszych, szczególnie charakteryzujących się niskim dobrostanem
o Bardziej samodzielny, aktywny i zdrowy styl życia pozwala na zmniejszenie zapotrzebowania na usługi opiekuńcze
o Potrzebna wspólna mobilizacja sektora publicznego i sektora prywatnego w celu poprawy warunków mieszkaniowych
o Krajowa i lokalna polityka pro-podażowa powinna aktywizować kapitał prywatny do inwestowania w projekty mieszkalnictwa dla seniorów
o Wspieranie przez sektor publiczny siły nabywczej grup seniorów jest niezbędnym elementem rozwiązywania problemów z jakością zamieszkiwania seniorów
o Zmiana struktury demograficznej jest szansą i wyzwaniem dla uczestników rynku nieruchomości – potrzeba pilnego zwiększenia oferty
o Nowe budownictwo senioralne może być bardziej atrakcyjne dla osób starszych przy ograniczonych warunkach adaptacji istniejącego zasobu
o Zapewnienie stałej opieki dla seniorów sędziwych powinno być uwzględniane w lokalnej senioralnej polityce mieszkaniowej
o Opłacalność projektów nie może być jedynym kryterium decyzji inwestycyjnej.

Kontakt:
Krajowy Instytut Gospodarki Senioralnej
ul. Wilanowska 14 lok. 51 (Powiśle)
00-422 Warszawa
Tel.: + 48 786 200 301

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Banków Polskich