Firmy deweloperskie potwierdzają świetną sprzedaż, mimo to nie widać tego w cenach mieszkań. Te rosną w żółwim tempie. Na rynku pierwotnym w Warszawie mieszkania w ciągu 3 lat podrożały zaledwie o około 300 zł/mkw., co daje 100 zł na rok. W IV kw. 2013 średnie ceny wynosiły 7427 zł, na koniec IV kw. 2016 kształtowały się na poziomie 7686 zł/mkw. Podobny wzrost dotyczy w przywołanym okresie także Poznania (z 5900 zł do 6200). Nieco bardziej wzrosły natomiast ceny mieszkań we Wrocławiu – o około 500 zł/mkw.

Stagnacja cenowa to wyjątkowo niekorzystna sytuacja dla właścicieli mieszkań z rynku wtórnego, którzy kupowali je na górce cenowej w latach 2006 – 2008. W tamtym okresie nieruchomości drożały, jak na drożdżach. Później przyszedł kryzys i bańka cenowa pękła. Do dziś stawki nie wróciły do poziomów sprzed 10 lat. Ceny mieszkań używanych stoją w miejscu. Przykładowo: w ciągu 3 lat (od IV kw. 2013 do IV kw. 2016) w Warszawie mieszkania używane podrożały zaledwie o 100 zł/mkw. (z 7100 zł do 7200 zł/mkw.).

Wg Eurostatu Polska jest obecnie na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

Sytuacja dobra, jak nigdy

Mieszkania nie drożeją, mimo że świetnie się sprzedają. Tak wynika przynajmniej z danych firm deweloperskich. W zeszłym roku sprzedali w największych miastach około 60 tysięcy nowych lokali. To wynik o ponad 20 proc. lepszy niż rok wcześniej. Firmy deweloperskie wierzą w silny popyt, bowiem budują tak dużo, jak nigdy wcześniej.

W pierwszym kwartale 2017 roku oddali do użytku o blisko 10 proc. mieszkań więcej, niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto zwiększyła się aż o 40 proc., natomiast liczba mieszkań, które uzyskały pozwolenie na budowę wzrosła aż o 54,8 proc.

Co przemawia za wiarą w wysoką koniunkturę? Na pewno nie bez znaczenia jest ogólna kondycja gospodarki – a tu dane są bardzo dobre: mamy wysokie PKB, świetną konsumpcję, rekordowo niskie bezrobocie.
Drugi czynnik to rosnące zarobki i tanie kredyty. Z przeciętnej pensji obecnie można kupić w głównych miastach średnio około 0,84 mkw. mieszkania. Jeszcze w 2007 r. statystyczny klient za średnią pensję mógł liczyć na zakup 0,49 metra kwadratowego nieruchomości. Oznacza to wzrost aż o ponad 70 proc.

Rekordowo niskie stopy procentowe znacznie poprawiają zdolność kredytową Polaków. Kolejny czynnik to opłacalność zakupów na wynajem.. Niskie stopy procentowe przekładają się z kolei na niskie raty kredytu, co przy zakupie na kredyt pozwala regulować zobowiązanie przychodami z najmu. Szacuje się, że zwrot roczny zwrot z mieszkania pod wynajem wynosi przeciętnie około 5 proc. To więcej niż można aktualnie zarobić na lokatach czy obligacjach.

Warto zaznaczyć również, że popytu na mieszkania nie osłabił wzrost wkładu własnego kredytów do 20 proc. Dzieje się tak dlatego, że oddziaływanie tego czynnika jest ograniczone. Dzięki furtce zostawionej bankom przez KNF, na rynku ciągle są dostępne kredyty z niższym wkładem (pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia – najczęściej ubezpieczenia niskiego wkładu).

Test dla koniunktury

Skoro tak dobrze przedstawia się sytuacja ogólnogospodarcza oraz kondycja finansowa gospodarstw domowych i popyt na mieszkania, to dlaczego nieruchomości szybko nie drożeją?

Na pewno wynika to z polityki deweloperów. Firmy starają się zrównoważyć popyt odpowiednio dużą podażą. Dzięki temu klienci szybko znajdują ofertę. Inaczej niż w latach 2006 – 2008, nie są skazani na kupowanie „dziury w ziemi”.

Co do mieszkań używanych – być może stagnacja cenowa na tym rynku wskazuje, że koniunktura nie jest tak silna? Na pewno o tym, na ile realnie mocny jest popyt, przekonamy się w ciągu tego i przyszłego roku. Prawdopodobnie już w styczniu 2018 ostatecznie skończą się wszystkie środki z programu Mieszkanie dla Młodych, a więc dobiegnie końca sam program. Był on istotnym elementem kreującym popyt przede wszystkim na nowe mieszkania (na rynek wtórny zaczął oddziaływać znacznie później – po nowelizacji ustawy o MDM). Obecnie tego czynnika zabraknie.

Kolejne ryzyko związane jest ze stopami procentowymi. Przy wysokiej inflacji, jest obawa, że Rada Polityki Pieniężnej podniesie je jeszcze w tym roku. Ewentualna podwyżka stóp będzie oznaczała oczywiście pogorszenie zdolności kredytowej Polaków, wzrost rat i zmniejszenie opłacalności zakupów mieszkaniowych pod wynajem.

Reakcja rynku na te czynnik pokaże w praktyce, na ile silny jest popyt na mieszkania.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN