Na Zachodzie, gdzie rozwinięty jest rynek najmu instytucjonalnego, i gdzie znaczny odsetek społeczeństwa w długich okresach żyje w lokalach wynajmowanych (u nas to zaledwie kilka procent) niczym dziwnym nie jest pytanie wynajmującego o kwestie zatrudnienia lokatora, oczekiwanie przedstawienia umowy o pracę czy też potwierdzenia zarobków. Można też oczekiwać np. raportu z Biura Informacji Kredytowej.

Z punktu widzenia właściciela mieszkania taka dane to po prostu chęć zapewnienia sobie większego bezpieczeństwa, zwłaszcza w kontekście polskich przepisów regulujących rynek najmu, które w przypadku konfliktu, braku opłat czy nieopuszczeniu mieszkania mimo wypowiedzenia, na straconej pozycji stawiają nie najemcę a wynajmującego.
Mimo to jednak oczekiwanie przedstawienia twardych i udokumentowanych danych dotyczących kondycji finansowej odbierane jest jako kłopotliwe i wścibskie, wchodzące zbytnio w prywatność lokatora. Dlatego w praktyce takie sytuacje spotyka się rzadko.

Niestety z tego samego powodu wynajmujący niechętnie sięgają po najbezpieczniejszy z ich punktu widzenia instrument, czyli umowę najmu okazjonalnego. Daje ona pewność, że w przypadku wypowiedzenia i egzekucji komornicznej najemca będzie musiał opróżnić lokal, gdyż do tego się zobowiązał, co więcej – wskazał zastępczy lokal, w którym będzie mógł zamieszkać. Dodatkowym potwierdzeniem takiego stanu rzeczy jest oświadczenie osoby mającej prawo do tego zastępczego lokalu, że przyjmie pod swój dach naszego najemcę na wypadek konieczności opróżnienia mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego to dziś jedyny instrument pozwalający w miarę chronić interesy właściciela mieszkania i zminimalizować straty w przypadku, gdy nieuczciwy najemca nie będzie chciał opuścić lokalu. Mając podpisaną „zwykłą” umowę podstawą do wyrzucenia takiego lokatora może być dopiero wyrok sądowy, a na to czeka się nawet latami. Nawet jednak wyrok eksmisyjny może być nieskuteczny, gdy dla nieuczciwego lokatora brakuje np. lokalu socjalnego.

Przy umowie najmu okazjonalnego automatycznie po upływie terminu wypowiedzenia lub jej wygaśnięciu właściciel wręcza lokatorowi na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Termin nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia. Jeśli żądanie nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy najmu okazjonalnego aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeśli ta procedura zostanie dopełniona, zastępuje ona konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora.

Tak więc właściciel po prostu zyskuje na czasie i minimalizuje straty wynikające z zajmowania mieszkania przez nieuczciwego najemcę. Co ważne – najem okazjonalny likwiduje też okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Niestety w praktyce właściciele rzadko stosują najem okazjonalny, głównie dlatego, że procedury i koszty (umowa musi być zawarta w formie notarialnej), konieczność poinformowania i znalezienia lokalu zastępczego oraz zyskania zgody właściciela tamtego lokalu – wszystko to może odstraszać potencjalnego najemcę. Dlatego właściciele często są gotowi zrezygnować z formuły zwiększającej ich bezpieczeństwo, by nie tracić klienta.

Jest to błąd, podobnie jak brak pytań a nawet oczekiwania potwierdzenia sytuacji ekonomicznej lokatora.

Dobrą informacją natomiast jest fakt, że polski rynek najmu szacowany obecnie na około 800 tys. - 1 mln mieszkań – szybko się rozwija i cywilizuje. Powstają też zręby najmu instytucjonalnego, gdzie umowa najmu okazjonalnego plus potwierdzenie kondycji finansowej najemcy to podstawowe oczekiwania. Na takiej zasadzie działa Fundusz Mieszkań na Wynajem. Po te instrumenty sięga też coraz więcej inwestorów, którzy dziś kupują mieszkania z myślą o rynku najmu. Atrakcyjne stopy zwrotu i duże zapotrzebowanie na mieszkania w wiodących metropoliach sprawiają, że obecnie rynek należy do wynajmującego. W mniejszym stopniu może on się obawiać, że straci klientów, co pozwala mu oczekiwać od potencjalnego lokatora dodatkowych informacji, które pozwolą zminimalizować ryzyko po stronie właściciela nieruchomości.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN