Do tej pory rynek napędzali głównie absolwenci i tzw. single. To oni ciągle jeszcze stanowią główną grupę odbiorców w programie MDM, mimo zmian ustawowych mających premiować rodziny z dziećmi. Mimo to, wg analityków WGN wpływ ludzi młodych na rynek mieszkaniowy w Polsce będzie malał. Stanie się tak z kilku powodów.

1) demografia – liczby nie kłamią. Polacy to społeczeństwo starzejące się. Co prawda odnotowano jaskółki zmian w tym zakresie, być może za sprawą programu 500 plus, ale na zmianę struktury demograficznej społeczeństwa trzeba będzie poczekać. Na razie osoby w przedziale wiekowym 20 – 24 lata stanowią około 6 proc. społeczeństwa, natomiast młodzież w wieku 15 – 19 lat – około 5 proc. Dla porównania ludzi wchodzących w wiek średni (30 – 34 lata) jest około 8,5 proc. (suma kobiet i mężczyzn). Około 8 proc. społeczeństwa stanową natomiast obywatele w wieku od 35 do 39 lat.

2) Pogarszające się warunki kredytowania i spadająca dostępność mieszkań. Zbliża się ku końcowi program MDM, oferujący dopłaty do wkładu własnego kredytów, obostrzenia kredytowe rosną, z kolei sam wkład wynosi obecnie już około 20 proc. Należy też wskazać na rosnącą inflację, która w perspektywie przełoży się na wzrost stóp procentowych, a więc pogorszenie zdolności kredytowej i wzrost rat kredytu. Na rynku poradzą sobie ci, którzy dysponują zabezpieczeniem w postaci własnych mieszkań – czyli ludzie w średnim wieku i seniorzy. Nowa forma pomocy, czyli Mieszkanie Plus, oparta będzie na zupełnie innej filozofii. Wszystko to sprawia, że absolwenci przestaną być główną grupą docelową dla banków i deweloperów. Prawdopodobnie z czasem rozwijać się będzie polski rynek najmu długoterminowego i instytucjonalnego i to na nim w pierwszym okresie swej dorosłej drogi życiowej, dłużej pozostawać będą ludzie młodzi.

Starsza młodzież wchodzi do gry

Największe znaczenie na rynku będzie stopniowo zyskiwać pokolenie drugiego boomu demograficznego, a więc z początku lat 80'. W 1983 r. przyrost naturalny wynosił 10 proc. Z piramidy demograficznej Polski z roku 2016 wynika, że osoby w wieku 30 – 34 lata stanowią największy odsetek w populacji W tym przedziale wiekowym jest ponad 4 proc. kobiet i podobny odsetek mężczyzn. Tylko nieznacznie mniejsza grupa to ludzie w wieku 34 – 39 lat.

Obecnie tacy ludzie wchodzą powoli w wiek średni, a to oznacza pierwsze podsumowania drogi życiowej i podejmowanie ważnych decyzji na lata kolejne. Należy się spodziewać, że właśnie ta grupa w populacji będzie kształtować popyt na nieruchomości – z jednej strony dysponując wystarczającymi zasobami, by spełnić wymogi kredytowe, z drugiej mając kolejne ambicje zawodowe i rodzinne, a więc również mieszkaniowe. Przyczyni się ku temu także ciągła popularność nieruchomości pod wynajem. Część popytu będą więc kreować zakupy inwestycyjne.

Seniorzy coraz ważniejsi

Druga grupa klientów na rynku mieszkaniowym, która już zyskuje na znaczeniu to osoby starsze. Liczba seniorów w naszym kraju szybko rośnie. Wg GUS do 2020 roku osoby powyżej 60. roku życia będą stanowić 20 proc., a w 2030 - już 30 proc. polskiego społeczeństwa. Jest więc oczywiste, że będą odgrywać coraz istotniejszą rolę na rynku nieruchomości.

Ludzie z tzw. powojennego wyżu demograficznego wchodzą w wiek senioralny. Po wojnie szczyt urodzeń przypadał na lata 50' XX w. Wynosił wtedy blisko 20 proc. Dziś te osoby muszą podejmować decyzje związane z jesienią swego życia. Wg szacunków REAS około 65 proc. takich ludzi dysponuje własnymi mieszkaniami, co zwiększa ich atrakcyjność rynkową. Mają kapitał, pozwalający działać. Należy przypuszczać, że spory odsetek seniorów, którzy zostali sami będzie decydował się na sprzedaż dużego mieszkania rodzinnego, bądź zamianę na mniejsze. Na znaczeniu będą zyskiwały instrumenty finansowe dla seniorów – takie jak odwrócona hipoteka czy renta dożywotnia.

Zmian kulturowe jakie przechodzi nasze społeczeństwo (wzrost mobilności, zmiana modelu rodziny na mniejszy) itp. będą natomiast wpływać na rosnącą popularność inwestycji mieszkaniowych skierowanych stricte do osób starszych – tzw. osiedli senioralnych, domów spokojnej starości itp. W ramach takich projektów klient oprócz dostosowanego do jej wymogów mieszkania (niskie budynki, winda, części wspólne dostosowane dla niepełnosprawnych itp.) dostaje też szereg usług dodatkowych, takich jak m.in. ochrona, opieka zdrowotna, zajęcia rehabilitacyjne itp.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN