Umowa najmu powinna w miarę precyzyjnie określać, jaki rodzaj napraw/ remontów powinien leżeć po stronie najemcy. Niestety w praktyce jest z tym bardzo ciężko, głównie dlatego, że definiowane sytuacje nie są do końca jasne pod względem odpowiedzialności. Na takim tle często rodzą się nieporozumienia. Czy np. to najemca powinien naprawić cieknący kran, wymienić bezpieczniki bądź żarówki? Co z sytuacją, gdy w gniazdku zabraknie prądu?

Co na ten temat mówi prawo? Zanim odpowiemy na to pytanie, trzeba koniecznie zaznaczyć, że wzajemne relacje najemca – wynajmujący, dotyczące utrzymania mieszkania mogą być kształtowane w sposób dowolny, w zależności od przyjętych ustaleń. Możliwe jest nawet przeniesienie całości odpowiedzialności za techniczny stan nieruchomości na jedną ze stron. Dopiero w sytuacji, gdy sprawa nie jest uregulowana, wchodzą w grę przepisy ustawowe – są one inne dla lokali wynajmowanych prywatnie, inne dla użytkowych i jeszcze inne dla lokali w zasobie komunalnym.

Lokator powinien zapewnić właściwy stan sanitarno – higieniczny oraz techniczny lokalu – czyli dbać o czystość, chronić przed dewastacją, nie przechowywać przedmiotów niebezpiecznych dla ludzi i pomieszczenia itp. Ma on też obowiązek dokonywać drobnych napraw. Ustawa o ochronie praw lokatorów szczegółowo określa, o jaki zakres prac chodzi.

Tak więc najemca jest odpowiedzialny za naprawy i konserwacje:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Ustawa ponadto mówi, że: Najemca zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw i konserwacji na własny koszt, między innymi naprawy podłóg, wykładzin podłogowych, okien, drzwi, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawy instalacji i urządzeń technicznych, legalizacji i wymiany wodomierza w lokalu. Na własny koszt najemca zobowiązany jest do usuwania awarii powstałych z jego winy.

Oznacza to, że cieknący kran, wystające ze ściany gniazdko, czy wymiana bezpieczników to sprawy, które obciążają lokatora. Co więcej – zasadne jest oczekiwanie ze strony właściciela, że najemca przed końcem zamieszkiwania odmaluje ściany lokalu. Zakłada to przywołany powyżej zakres obowiązków lokatora – czyli malowanie, tapetowanie i naprawa uszkodzeń ścian, ale także bezpośrednio wyrażona konieczność w art 6. przywołanej ustawy, który mówi, że: przed zakończeniem najmu i opróżnieniem lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw.

W szczególności ma on zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.


Do obowiązków wynajmującego należy:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Choć wszystko to brzmi może trochę zawile, a obowiązki najemcy i właściciela wydają się częściowo pokrywać ze sobą, w praktyce sprawa jest prosta: właściciel dba, by wszystko co konieczne do normalnego życia, było dostarczone i przeprowadza poważniejsze remonty. Natomiast konserwacja i ewentualne naprawy urządzeń psujących się w wyniku normalnego użytkowania to już sprawa najemcy. Tak więc – właściciel ma obowiązek wymieniać okna, czy podłóg, ale to najemca ma o nie dbać i dokonywać bieżących napraw.

W praktyce bardzo rzadko stosuje się przepisy ustawowe – uznając, że kwestie napraw i kosztów będą załatwiane poprzez bieżące dogadywanie się. To może nawet uczciwsze rozwiązanie względem najemcy, bo nie zawsze zdezelowana bateria kuchenna, to jego wina, ale z drugiej strony może rodzić napięcia. Częściej natomiast, zwłaszcza wśród inwestorów wynajmujących mieszkania, spotyka się oczekiwanie, że lokator przed zakończeniem najmu odświeży lokal poprzez jego przemalowanie i przeprowadzi drobne naprawy, by oddać go w stanie niepogorszonym.

 

Teresa Michniak
Dział Analiz WGN