Wg NBP przeciętne ceny transakcyjne mieszkania z rynku pierwotnego w stolicy Wielkopolski wynosiły w III kw. 2016 – 6200 zł/ mkw. Na rynku wtórnym kształtowały się na poziomie 5000 zł od metra i były wyraźnie niższe od cen mieszkań używanych w Warszawie (7170 zł). Krakowie (5780 zł) czy we Wrocławiu (5200 zł). Także – nieznacznie niższe – są ceny mieszkań nowych. W Warszawie 7500 zł, w Krakowie 6340 zł, a we Wrocławiu 6170 zł.

Poznań jest więc stosunkowo atrakcyjną cenowo lokalizacją. Z danych ofertowych WGN wynika, że nieruchomości wyceniane poniżej lokalnej średniej są do dostania nawet w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach.

Przykładem może być jedna z ofert sprzedaży mieszkania, oddalonego o kilkadziesiąt metrów od Starego Rynku. Cena ofertowa w tym przypadku wynosi zaledwie 6500 zł od metra. W pozostałych, wymienionych miastach tego typu położenie wiązałoby się ze stawką znacznie podwyższoną. Za wyższy standard i wykończenie pod klucz i w Poznaniu trzeba jednak słono zapłacić. Na rynku wtórnym takie mieszkania mogą kosztować powyżej 7000 zł/ mkw. w zależności od lokalizacji. Z kolei na Grunwaldzie – mieszkania używane w wielkiej płycie są do dostania już za 5200 – 5500 zł/ mkw. , ogólnie jednak jest to jedna z najdroższych dzielnic, więc przeciętne ceny będą kształtować się na poziomie 5700 – 6000 zł/ mkw.

Jeśli chodzi o poznański rynek pierwotny najdroższe są takie lokalizacje, jak: Stare Miasto, Stare Winogrady, Rataje, Winiary, Sołacz, św. Łazarz oraz Grunwald Południe. Najtaniej nowe mieszkania kupimy natomiast w takich rejonach, jak: Ostrów Tumski-Śródka-Zawady-Komandoria, Starołęka Minikowo-Marlewo oraz Morasko-Radojewo.

Poznań to rynek mieszkaniowy, na który silny wpływ wywiera program Mieszkanie dla Młodych. Stawki lokali kwalifikujących się do dopłaty są tu dosyć wysokie w stosunku do cen średnich, co sprawia, że duży odsetek mieszkań kwalifikuje się do MDM. Nieruchomość z państwową dopłatą można kupić nawet w bardzo dobrej lokalizacji, ale minusem jest pośredni wpływ na wzrost cen nieruchomości.

Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że blisko 60 proc. mieszkań w ofercie deweloperskiej z Poznania spełnia wymogi MDM, a na rynku pierwotnym takich mieszkań jest ponad 30 proc. Tym samym Poznań, to drugie po Łodzi z największych miast w Polsce, pod względem dostępności oferty w MDM. Jak już powiedzieliśmy – negatywnym aspektem tej sprawy jest presja na wzrost cen, bądź też utrzymywanie ich na wysokim poziomie.

Natomiast pewną specyfiką Poznania są stosunkowo atrakcyjne ceny segmentu Premium, wyraźnie niższe od stawek za tego typu nieruchomości w Krakowie i Warszawie ale także we Wrocławiu. Po pierwsze – ten segment rynku nie jest aż tak rozwinięty, jak w wymienionych miastach, poza tym ceny są wyraźnie niższe. Stawki za mieszkania o wyższym standardzie w dobrych lokalizacjac kształtują się już na poziomie 7,5 – 8 tys. zł. We Wrocławiu jest to 8,5 – 9 tys. a w Krakowie i Warszawie za świetnie zlokalizowane apartamenty trzeba płacić powyżej 10 tys. zł od metra.

W segmencie popularnym ceny są oczywiście odpowiednio niższe, wraz z oddalaniem się od centrum w kierunku peryferii. W takich lokalizacjach na poznańskich rogatkach jak: Baranowo, Rokietnica, Plewiska, Głuszyna czy Junikowo ceny zaczynają się już od 3900 zł za metr, a przeciętne stawki kształtują na poziomie 4500 – 5000 zł.

Podsumowując: Poznań to bardzo ciekawy wielkomiejski rynek mieszkaniowy, atrakcyjniejszy pod względem relacji ceny do lokalizacji niż inne porównywalne wielkością miasta w Polsce. Bogata oferta w segmencie popularnym pozwala znaleźć dobrze zlokalizowane mieszkanie w przystępnej cenie.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN