Ceny ziemi inwestycyjnej uzależnione są od lokalizacji. W miastach, zwłaszcza dużych aglomeracjach, jest zdecydowanie najdrożej. Działki dobrze położone mogą być kilkanaście razy droższe, od podobnych wielkością gruntów zlokalizowanych na peryferiach. Inwestorzy doceniają też uzbrojenie terenu, dostęp do drogi i walory komunikacyjne, obowiązujący plan miejscowy, wydane warunki zabudowy czy pozwolenie.

 

Duże wzięcie i wysokie wyceny mogą uzyskiwać także grunty rolne, ale mowa tylko o tych, które są wyłączone z reżimu nowej ustawy, a więc podlegają normalnemu obrotowi. Przypomnijmy, że ograniczeniom nie podlega obrót prywatnymi działkami rolnymi do 0,3 ha. Podobnie jest w przypadku siedlisk - gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni do 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie nowych przepisów, były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane dotychczas do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały odrolnione. Nie jest też ograniczony obrót nieruchomościami rolnymi, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu były przeznaczone na cele inne niż rolne.

 

Jak już wspomnieliśmy kluczowe lokalizacje i najwyższe wyceny dotyczą dużych metropolii. W Warszawie za 2300 mkw. działki komercyjnej w lokalizacji Włochy, trzeba zapłacić aż 8,5 mln zł. Cena metra kwadratowego w tym przypadku wynosi 3700 zł. Co ciekawe – w centrum Tczewa w samym sercu starówki 200 metrowa działka będzie kosztować milion złotych a stawka za metr wynosi ponad 4700 zł.

 

Na wysoką wycenę wpływ ma też dostępność komunikacyjna. Działka w krakowskiej lokalizacji Prądnik Biały, blisko dróg wyjazdowych z miasta, została wyceniona na 1500 zł od metra. Cena za 1600 mkw. wynosi 2,5 mln zł. Podobny przykład znajdujemy we Wrocławiu – gdzie za 8700 mkw. działki przy jednym z dużych skrzyżowań, wzdłuż drogi wyjazdowej we wschodniej części miasta oferent oczekuje ponad 13 mln zł.

W Świnoujściu działka 500 - metrowa działka pod zabudowę hotelową, została wyceniona na 1,5 mln zł, co daje cenę wynoszącą 3200 zł/ mkw. Miejscowości nadmorskiej, to oprócz największych miast, drugie najdroższe lokalizacje gruntów inwestycyjnych w Polsce. Za dobrze położone działki w miastach typu Międzyzdroje, Łeba itp. trzeba płacić od minimum 1500 – 1700 zł/ mkw. w górę.

 

Stawki spadają, im dalej od centrum czy to lokalizacji typowo turystycznych, czy wielkomiejskich. Na obrzeżach, osiedlach peryferyjnych miast takich jak Wrocław, Poznań, Kraków ceny działek pod inwestycje zazwyczaj kształtują się na poziomie kilkuset złotych/ mkw. Takie też wyceny dotyczą działek rolnych, których obrót nie jest ograniczony.

 

W Gdańskim św. Wojciechu grunt rolny pod inwestycję z warunkami zabudowy pozwalającymi na projekty mieszkaniowe został wyceniony na 180 zł/ mkw. W Krakowie działki rolne w oddalonych lokalizacjach oscylują cenowo w przedziale 200 – 400 zł/ mkw. Podobne ceny spotykamy we Wrocławiu.

 

Na koniec jeszcze kilka zdań o widocznym wpływie nowych uregulowań na rynek obrotu ziemią rolną. Z danych analityków WGN wynika, że wbrew obawom – ceny działek znacząco nie wzrosły, natomiast zdecydowanie można zaobserwować znaczące osłabienie dynamiki transakcji, spadła ich liczba oraz podaż ziemi przeznaczonej na sprzedaż. Wśród ofert obecnie najczęściej spotyka się ziemię, która nie podlega ograniczeniom w obrocie, a więc działki poniżej 35 tys. mkw. Inne, typowe zjawisko to podział dużych gruntów na kilka, kilkanaście działek.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN