Są dwie możliwości kupna mieszkania od spółdzielni: albo kupno gotowego już lokalu na normalnych rynkowych zasadach, albo przystąpienie do spółdzielni i uczestnictwo w procesie inwestycyjnym. Warto tutaj koniecznie zaznaczyć, że w obu tych przypadkach kupujący będzie dysponował pełną własnością. Od lipca 2007 roku nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jeśli kupujemy od spółdzielni gotowe mieszkanie, wystawione na sprzedaż – oczywiście nie musimy zostać jej członkiem, choć zazwyczaj to się po prostu opłaca. Członkowie często korzystają z obniżki opłat, czynszowych, co wynika stąd, że spółdzielnia posiada dodatkowe dochody (np. z wynajmu lokali użytkowych), a te dochody przeznacza miedzy innymi na pomniejszanie opłat swoim członkom, bo oni są beneficjentami tych pieniędzy. Osoba, która spółdzielcą nie jest, nie ma prawa do uczestnictwa w podziale tych środków. Może być więc np. obłożona wyższym czynszem.

Wkład budowlany

Jeśli natomiast spółdzielnia buduje na nasze „zlecenie”, w wyniku zapisów itp. to już musimy do niej przystąpić. Często wskazuje się, że ta opcja jest bardziej opłacalna, bowiem spółdzielnie dla „swoich” budują taniej. Z drugiej strony krytycy budownictwa spółdzielczego podkreślają, że do samego końca klient nie zna kosztów budowy, a finansowanie niejednokrotnie wiąże się nie tylko z finansowaniem prac, ale też działania administracji i całej nie zawsze udolnej machiny.

Wygląda to tak, że spółdzielca na początku wnosi wkład budowlany, podpisuje umowę o budowę lokalu wraz z ekspektatywą, czyli roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Członek spółdzielni pokrywa realne koszty postawienia lokalu, a te do samego końca mogą się zmienić. Tak więc ostatecznie spółdzielca nie zna ceny swego mieszkania. Koszty są rozliczane dopiero na końcu, więc trzeba się będzie liczyć z – czasem – sporymi – dopłatami. Niestety zdarza się i tak, że spółdzielnie domagają się dopłat po wielu latach od inwestycji.

Budownictwo spółdzielcze zamiera

Mieszkania od spółdzielni mogą być atrakcyjną alternatywą dla oferty deweloperskiej, zwłaszcza w małych miastach, gdzie deweloperzy prawie nie budują. Niestety zamiera i budowanie spółdzielcze.

W zeszłym roku spółdzielnie oddały zaledwie ponad 2000 mieszkań. Jeszcze w latach 90' były jednym z najistotniejszych graczy na rynku i budowały znacznie więcej niż deweloperzy. Przykładowo – w 1993 roku przybyło ponad 50 tysięcy mieszkań spółdzielczych i tylko nieco ponad 30 tys. od deweloperów. Wysoki udział budownictwa spółdzielczego utrzymywał się przez całą ostatnią dekadę XX wieku, ale także na początku wieku nowego. Jeszcze w 2001 roku spółdzielnie oddały ponad 20 tys. lokali, co było wynikiem tylko o kilka tysięcy gorszym od budownictwa deweloperskiego. 10 lat temu spółdzielcy oddali blisko 10 tys. mieszkań, a więc 5 razy więcej niż obecnie, nie porównując to z okresami wcześniejszymi, gdy wyniki były znacznie wyższe.

Dlaczego tak się dzieje? Minusem na pewno jest nieprzejrzyste prawo, które może odstręczać inwestorów. Inna sprawa to fakt, że idea spółdzielczość zakłada budowanie dla własnych członków i to non profit. Mało która spółdzielnia chce działać jak typowy deweloper, a przystąpienie do projektu na „spółdzielczych” zasadach wiąże się z pewnym ryzykiem. Ponieważ członek spółdzielni pokrywa realne koszty postawienia lokalu, te do samego końca mogą się zmienić, co różni się zasadniczo od budownictwa deweloperskiego, gdzie zmiana ceny daje podstawę do odstąpienia od umowy.

Nowym impulsem dla budownictwa spółdzielczego może być zapowiadany przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy. Jednym z jego filarów: oprócz mieszkań na wynajem i stymulacji oszczędzania na cele mieszkaniowe, ma być wsparcie budowy mieszkań komunalnych, spółdzielczych itp. Czynsze w takich lokalach mają być nie wyższe niż 4 – 5 proc. wartości odtworzeniowej.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN