Często zdarza się, że oferty sprzedaży takich nieruchomości okazują się śmiesznie tanie. Oczywiście mowa o ruinach. Takie, wraz z dużą działką, można kupić już w cenie przeciętnego mieszkania w dużym mieście, a nawet niższej. W rejonie Koszalina pozostałości pałacu z XIX wieku, położonego w zabytkowym parku można mieć już za nieco ponad 100 tys. zł. W WGN przeciętne ceny nieruchomości zabytkowych typu pałac, które nie są kompletną ruiną, ale wymagają sporych nakładów finansowych, mieszczą się zazwyczaj w przedziale 700 tys. - 1,5 mln zł. Piękny, renesansowy dwór z przełomu XVI i XVII w. , ze wspaniałą salą balową, w gminie Niemcza położony w otoczeniu parkowym na działce o powierzchni 4 ha został wyceniony zaledwie na 800 zł/ mkw. Cena całości (2000 mkw.) wynosi 1,7 mln zł.

Oczywiście ceny rosną wraz ze stanem technicznym i jakością. Za odrestaurowany obiekt zabytkowy, zwłaszcza działający w formie komercyjnej, trzeba już zapłacić przynajmniej kilkanaście milionów. Na Pomorzu do kupienia jest np. piękny, otoczony fosą, zamek Rycerski KRĄG, gdzie mieści się hotel. Cena wynosi 15,5 mln zł.

W Polsce mamy blisko 5000 rezydencji, wpisanych do rejestru zabytków (dane Ministerstwa Kultury). Zamków średniowiecznych ujętych w rejestrze jest ponad 400. Oczywiście tej liście daleko do pełności. Wymienia tylko zabytki w rejestrze – a ogromna większość to nieruchomości, które funkcjonują poza nim. Dawne pałace, zamki, szlacheckie dworki itp. - od kilku lat obserwujemy wzmożone zainteresowanie tego typu obiektami. Wkładają w nie pieniądze zarówno prywatni inwestorzy, jak i samorządy czy innej jednostki publiczne. W odrestaurowanych pałacach powstają hotele, SPA, zajazdy.

Jednak inwestor, który podejmie się takiego wyzwania, musi jednak zdawać sobie sprawę ze skali przedsięwzięcia i zagrożeń. Po pierwsze – zazwyczaj renowacja obiektu typu pałac kosztuje wielokrotnie więcej niż cena zakupu. Mowa często o kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu milionach złotych. Przykład? Na Dolnym Śląsku za co najmniej 20 mln zł wyremontowano Zamek Kliczków, 15 mln kosztowała restauracja Pałacu Domaniowskiego w Konarach. Renowacja Pałacu Romantycznego pod Toruniem pochłonęła 24 mln. Podobna relacja zakupu do kosztów dotyczy wielu innych odrestaurowanych obiektów – a tych można wymienić naprawdę sporo. Na Dolnym Śląsku, który jest polskim zagłębiem pałaców do najbardziej znanych należą: Brunów niedaleko Lwówka Śląskiego, Wojanów pod Jelenią Górą, pałac w Korbielowicach pod Wrocławiem, Zamek Kliczków pod Bolesławcem, pałace w Dzierżoniowie, Pieszycach, Łomnicy i wielu innych miejscach.

Po drugie – inwestor nie zna wszystkich kosztów. Te mogą się zmieniać. Ciężko więc opracować całościowy kosztorys. Trzeba wziąć też poprawkę na wymogi konserwatorskie. Obiekty będące w rejestrze wymagają nadzoru konserwatora, a to wiąże się np. z koniecznością użycia droższych materiałów „z epoki”, czy też zastosowania droższej technologii. Tak więc – starając się o finansowanie projektu – dobrze jest dysponować pewnym marginesem, na wypadek sytuacji nieprzewidzianych, o które nie trudno w zabytkowych murach. Pewnym magnesem dla inwestorów jest – wspomniana już – możliwość uzyskania wysokiego dofinansowania, nawet połowy kosztów.

Dane branży hotelarskiej zdają się potwierdzać, że inwestycja w zabytkowy pałac może być opłacalna. Chętniej nocujemy w dawnych murach. Obiekty te cieszą się większym prestiżem i powodzeniem. Poza tym branża hotelarska w Polsce od kilku lat jest w wyraźnym trendzie wzrostowym. Rośnie zamożność społeczeństwa, popularność wypoczynku w kraju a także rozpoznawalność i popularność Polski, jako destynacji wybieranej przez gości z zagranicy. Do tego można dołożyć rosnący segment SPA i mamy odpowiedź. Jak wynika z raportu KPMG, w 2014 roku wartość tego rynku w Polsce wyniosła 1,3 mld zł, co oznacza wzrost o 8% względem roku poprzedniego. Do 2017 r. wartość segmentu usług hotelarskich i SPA ma wzrosnąć łącznie o 25% i przekroczyć 1,6 mld zł. Czasy dla wypoczynku w zabytkowych, pięknych murach są dobre.

Teresa Michniak
Dział Analiz WGN