Dane nie pozostawiają wątpliwości – mieszkania ciągle bardzo dobrze się sprzedają. Firmy nie zwalniają dużego frontu robót, choć trzeba też powiedzieć, że w dużej mierze dzięki zrównoważeniu oferty do zapotrzebowania, ceny dynamicznie nie rosną.

W samym tylko III kwartale 2016 roku spółki deweloperskie notowane na rynku Catalyst sprzedały ponad 4500 mieszkań, poprawiając o 10 proc. wynik sprzed roku. Od początku roku do końca września 15 deweloperów sprzedało natomiast ponad 13 tysięcy mieszkań, co już jest wynikiem o 15 proc. lepszym niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, który przypomnijmy – zakończył się rekordem sprzedażowym na wiodących rynkach, wynoszącym ponad 51 tysięcy sprzedanych lokali. W tym roku wg REAS wynik ten może wynieść nawet 59 tysięcy, a do końca III kw. w największych miastach firmy zbyły już ponad 43 tysiące lokali. Wysoką sprzedaż notuje się także na rynku wtórnym. Pośrednicy WGN wskazują na zdecydowane przyspieszenie okresu potrzebnego do finalizacji transakcji na głównych rynkach. Dzieje się tak nawet pomimo ograniczonej obecnie możliwości finansowania zakupów w MDM.

Podobne wnioski płyną z danych odnośnie kredytów hipotecznych. Jak informuje NBP: w II kwartale 2016 r. udzielono nowych kredytów o wartości 11,6 mld zł, co oznacza wzrost o 19,7% wobec ub. kwartału oraz wzrost o 9,6% względem II kw. 2015 r. Wg Amron Sarfin przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2016 roku wyniosła 2,05% i była wyższa zaledwie o 0,02 p.p. od średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M minimalnie wzrósł – z poziomu 1,67% w marcu do 1,69% w czerwcu 2016 roku, w wyniku czego przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 p.p. w porównaniu do marca 2016 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,76%.



Co sprawia, że koniunktura jest nakręcona? Wg banku centralnego w dużej mierze odpowiada za to program MDM i szybko wyczerpujące się środki. Ponieważ już wstrzymane zostało przyjmowanie wniosków o pieniądze na 2017 (zostanie wznowione od stycznia) prawdopodobnie w przyszłym roku będziemy mieli powtórkę całej sytuacji.
Oczywiście nie bez znaczenia jest również ogólna kondycja finansowa kredytobiorców i rekordowo niskie stopy procentowe. Dane pokazują jednoznacznie, że siła naszych pensji w odniesieniu do rynku mieszkaniowego wzrasta. Z wynikiem na poziomie 0,87 mkw. dostępność mieszkań od 2007 roku wzrosła o 77 proc. W III kwartale 2007 roku wskaźnik ten wynosił 0,49 mkw.

Ciekawą specyfiką obecnej sytuacji rynkowej jest jednak fakt, że mimo rozpędzonego popytu, ceny pozostają stabilne. Odnotowujemy bardzo wolny wzrost. Wg Eurostatu Polska jest na 8 miejscu od końca w Europie pod względem zmian cen mieszkań, w porównaniu do poziomu z 2010 roku. Od tego czasu do 2014 r. koszty nabycia nieruchomości w naszym kraju spadły aż o 8%. Później zaczęły rosnąć, ale znacznie wolniej niż w innych państwach. Podczas gdy średnio w Unii wzrosły o nieco ponad 5%, u nas wciąż są o 4,5% niższe.

Dlaczego tak się dzieje? Eksperci wskazują na dobre zrównoważenie popytu i podaży mieszkań.



Marcin Moneta
Dział Analiz WGN