W dobie ekspansji handlu wielkopowierzchniowego w Polsce, o atrakcyjności lokalizacji handlowych w praktyce często przesądza odwiedzalność danej galerii, parku handlowego czy centrum. Z nasyceniem na poziomie ok. 250 mkw. na 1000 mieszkańców nasz kraj dogania już pod tym względem Europę Zachodnią. Umiejscowienie lokalu wewnątrz galerii ma nieco mniejsze znaczenie niż w przypadku ulic handlowych. Bardziej natomiast liczy się samo położenie galerii a także atrakcyjna ekspozycja, wystawy itp.

Zupełnie inne zasady panują przy ulicach. Dla handlu czy usług kluczowa jest liczba ludzi przewijających się przez dane miejsce oraz ewentualne nasycenie konkurencją w okolicy. Najwyższe czynsze uzyskują więc lokale przy głównych ciągach pieszych, na wiodących ulicach handlowych, przy największych arteriach komunikacyjnych, w często odwiedzanych obiektach użyteczności publicznej typu dworzec, w sąsiedztwie ważnych węzłów komunikacji miejskiej, szkół wyższych itp. Premiowane jest umiejscowienie lokalu bezpośrednio przy ulicy, na parterze, z dużymi witrynami od strony ulicy.

W wiodących miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań czynsze w centrach przekraczają 100 – 150 zł za metr kwadratowy. W Warszawie stawki są jeszcze wyższe.

Co ciekawe – do atrakcyjnych lokalizacji handlowych należy też sąsiedztwo dużych centrów czy sklepów wielkopowierzchniowych typu dyskont. Takie placówki przyciągają mniejszy handel, który po prostu korzysta na sąsiedztwie i odwiedzalności dużego obiektu.

W przypadku usług ekspozycja w postaci dużych witryn ma nieco mniejsze znaczenie, choć zależy to też od rodzaju działalności. Mniej istotne jest też umiejscowienie w centrum. Wręcz przeciwnie – często działalność usługowa dobrze „czuje się” na osiedlach mieszkaniowych, częściowo odseparowanych od reszty miasta obszarów mieszkalnych, zwłaszcza jeśli w danej lokalizacji ma monopol, a przynajmniej konkurencja nie jest duża.
Lokal, którego przeznaczeniem ma być biuro, oczywiście ma swoją, zupełnie inną specyfikę. Tu umiejscowienie na parterze z witrynami od strony ulicy nie ma znaczenia. Istotne jest bardziej, by przy drzwiach wejściowych do obiektu widoczna była nazwa firmy, w postaci wywieszki, tabliczki itp.

Liczy się natomiast przede wszystkim aranżacja wnętrza i wygoda, zwłaszcza jeśli w takim miejscu przyjmujemy kontrahentów. Istotny jest więc standard toalet, aranżacja pomieszczeń konferencyjnych, meeting roomu, oczywiście powinno się znaleźć też miejsce na zaplecze socjalne.

Biura dobrze „czują się” w obiektach reprezentacyjnych, stąd widoczny na wiodących rynkach trend u deweloperów do odnawiania zabytkowych kamienic i dostosowywania ich do nowych, komercyjnych funkcji. Elegancja i prestiż oraz centralna lokalizacja mają znaczenie zwłaszcza jeśli biuro ma być główną siedzibą firmy.
W zabytkowych kamienicach w centrach miast często spotykamy kancelarie prawne, notarialne, firmy z zakresu doradztwa itp.



Ważną kwestią jest również lokalizacja pozwalająca na dobry dojazd oraz dostępność miejsc parkingowych. Stawki czynszów biur pokazują wyraźnie, że premiowany jest własny parking.
Prym cenowy – jeśli chodzi o wynajem biur - wiedzie oczywiście Warszawa. Tutaj średnia stawka najmu metra kwadratowego biura to około 60 zł, ale też rozpiętość cenowa jest największa w porównaniu do innych dużych miast. Za lokalizacje takie jak Centralny Obszar Biznesu trzeba płacić już przynajmniej 80 zł za metr kwadratowy. Jeśli biuro ma być położone na Śródmieściu przeciętny koszt może wzrosnąć do 100 zł/ m kw. a najdroższe oferty wycenia się nawet na dwa razy tyle. Drogie rejony Warszawy to z pewnością, oprócz Śródmieścia, także Mokotów czy Ochota.
Poza stolicą najwyższa obecnie podaż powierzchni biurowych dotyczy Wrocławia i Krakowa. Przeciętne ceny mieszczą się w przedziale 40 – 60 zł od metra kwadratowego. O tym, jak duża przepaść cenowa występuje między lokalizacjami centralnymi, a tymi bardziej oddalonymi, może świadczyć porównanie ofert. Przykładowo: we Wrocławiu za lokale biurowe klasy B, na Starym Mieście, oferent oczekuje 55 zł od metra kwadratowego. W oddalonej lokalizacji Muchobór Mały, koszt wynajęcia 800 metrów biura to 22 tysiące złotych, czyli stawka w tym przypadku wynosi zaledwie 27 zł od metra. Lokale w centrum są więc o 100 proc. droższe.

Dosyć popularne lokalizacje to również tzw. city czyli dzielnice biznesu. Wynajmujący, a także najemcy mają świadomość, że kumulacja pokrewnych działalności, przynosi dobry skutek, ponadto nowoczesne biura w „city” to często coś więcej niż tylko wygodne powierzchnie z klimatyzacją, monitoringiem i ochroną. Coraz częściej standardem jest m.in. kantyna, żłobek dla dzieci, usługi sportowo – rekreacyjne czy medyczne.

Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN