Z danych Global Property Guide z 1 kwartału 2016 r. wynika, że wzrosty wartości nieruchomości zanotowano w 31 na 45 przebadanych krajów. Dynamicznie rosną ceny w Europie (m.in. w Turcji, o 19 proc. w ciągu roku). Wśród europejskich krajów dynamika wzrost jest duża także m.in. w Szwecji. Niestety wśród państw, gdzie bańka spekulacyjna rośnie są też Stany Zjednoczone, a przypomnijmy, że to od krachu na rynku nieruchomości w tym właśnie kraju zaczął się ogólnoświatowy kryzys. Wszystko zaczęło się od napędzania gospodarki USA tanim kredytem. Równocześnie poluzowane zostały do minimum rygory dotyczące zdolności kredytowej. W efekcie kredyty na zakup nieruchomości mógł brać nieomal każdy – bez względu na posiadanie zatrudnienia lub jego brak. Agresywny marketing dołożył swoje. Słynne stało się już przyznawanie kredytów tzw. ninja, czyli osobom o statusie „no income, no job, no assetts” (brak dochodu, brak pracy, brak majątku).

Po kilku latach takiej polityki w obawie przed nakręceniem inflacji FED wrócił do cyklu podwyżek stóp procentowych. Te w roku 2006 wzrosły do 5,25%, co spowodowało znaczący wzrost rat kredytów. Spirala niespłaconych zobowiązań przyczyniła się do dynamicznego spadku cen nieruchomości. W latach 2006-2008 domy w USA staniały o 30 – 40 proc., a działki nawet o połowę.

Obecnie bańką spekulacyjną zagrożone są również Chiny, gdzie dynamicznie rosną ceny Dla mieszkań w wiodących metropoliach, przy jednoczesnym mocnym spadku na prowincji. Z kolei wg raportu USB Group zagrożone pęknięciem bańki są takie miasta jak Londyn, Hongkong, Sydney, Vancouver, San Francisco i Sztokholm. Wg raportu ceny na tych rynkach w ciągu ostatnich 5 lat wzrosły nawet o 50 proc. Mamy więc do czynienia z klasycznym mechanizmem kuli śnieżnej, dodatniego sprzężenia zwrotnego, czyli mechanizmu, który wyrwał się spod kontroli i napędza się samodzielnie, skutkując niezwykle dynamicznym wzrostem cen określonych aktywów.



Co w z polskim rynkiem nieruchomości? Przypomnijmy, że i u nas ceny głęboko spadły, po szczycie górki napędzanej głównie kredytami frankowymi z lat 2006 – 2008. Od tego czasu mieszkania w Warszawie na rynku wtórnym staniały przeciętnie o 20 proc. Wg NBP w III kw. 2007 średnie ceny wynosiły 9100 zł/mkw. , obecnie jest to 7100 zł. Kilkunastoprocentowy spadek cen dotyczy też rynku pierwotnego. W rzeczywistości korekta była większa, a wartości minimalne przypadały na lata 2011 – 2013. Od tej pory ceny zaczęły powoli rosnąć.

Dziś o bańce cenowej w Polsce nie ma mowy. Stawki od kilku lat są stabilne. Roczne wzrosty w największych miastach często nie przekraczają 100 zł za metr. Równocześnie mamy do czynienia z rekordowym popytem i bardzo dużą podażą. Deweloperzy budują na potęgę, a mieszkania świetnie się sprzedają.

Dlaczego więc ceny nie rosną? Wygląda na to, że rynek jest w warunkach równowagi. Oferta jest dobrze dostosowana do zapotrzebowania i możliwości klientów. W okresie 2006 – 2008 był z tym problem. Duży popyt napotykał niewystarczającą podaż, co skutkowało kupowaniem dziur w ziemi i windowało ceny.

Wszystko to nie znaczy jednak, że polski rynek nieruchomości jest wolny od zagrożeń. Obecny popyt w dużej mierze kształtowany jest przez program MDM, który wpływa też na „konserwację” cen na określonych poziomach. Zbliżający się koniec MDM przy jednoczesnym wzroście restrykcyjnych wymagań kredytowych (rosnący wkład własny, albo dodatkowe zabezpieczenie) może uderzyć w koniunkturę, co w perspektywie może doprowadzić do zjawiska nadpodaży i spadku cen.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN