Na Zachodzie nasycenie centrami handlowymi wynosi nieco ponad 260 mkw. na 1000 mieszkańców. U nas jest to już niewiele mniej - ponad 240 mkw. (dane JLL). Najbardziej nasycone są oczywiście duże miasta – w niektórych średni poziom dla kraju przekroczony jest blisko trzykrotnie. Przykładowo we Wrocławiu i Poznaniu wskaźnik nasycenia wynosi ponad 600 metrów kwadratowych na 1000 osób i jest najwyższy spośród dużych aglomeracji w Polsce. Wyniki znacznie powyżej średniej dotyczą jednak praktycznie każdego z wiodących rynków, a więc również Krakowa, Łodzi, Trójmiasta, Katowic czy też Warszawy.

To właśnie silna konkurencja w metropoliach pcha inwestorów do realizacji projektów na mniejszych rynkach. Trend ten trwa od około dwóch lat. W miastach średnich i małych inwestorzy lokują najczęściej małe centra handlowe do maksymalnie 20 tys. mkw., obiekty typu convenience oraz parki handlowe. Często nowoczesny handel łączy się z dworcami kolejowymi czy autobusowymi.

Dużą popularnością jeśli chodzi o format inwestycji cieszą się zwłaszcza parki handlowe. Dlaczego? Są to obiekty stosunkowo tanie do postawienia. Budowa pochłania też mniej czasu. Wśród realizowanych i zrealizowanych projektów w małych miastach można wymienić m.in. park handlowy Multishop w Sochaczewie, Dekadę Brodnica, Stop.Shop.Żary, MyBox Oława, Centrum Zakupów Czerwionka Leszczyny, park handlowy Multishop w Jarocinie i park handlowy Cydr w Radzionkowie.

W II kwartale 2016 na mapie centrów handlowych przybyły także: Galeria Karuzela we Wrześni, Galeria Glogovia w Głogowie czy Galeria Awangarda w Bartoszycach. Z danych firmy JLL wynika, że 65 proc. tegorocznej podaży skupia się na miastach do 100 tys. mieszkańców, czy czym projekty handlowe realizowane są nawet w miasteczkach do 10 tys.
Wśród deweloperów, którzy zajmują się realizacjami projektów „skrojonych” pod mniejsze rynki są m.in. Eyemaxx Development, Immofinanz, Retail Concept, Dekada Realty ale też Rank Progress.

Czy centra handlowe na prowincji są opłacalne? Popularność takich projektów zdaje się potwierdzać. Przyjazna polityka samorządowa i dostęp atrakcyjnych terenów inwestycyjnych (np. rejonów dworców) dodatkowo stymuluje budowę nowych obiektów. Mimo to rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce dosyć szybko się nasyca. Małe miasta mają bardzo ograniczony potencjał inwestycyjny. Już budowa jednego obiektu może spowodować, że na inne nie będzie miejsca. Dlatego i na tym rynku trwa wśród inwestorów ostra konkurencja.



Przykład: w 22 tysięcznym Zambrowie od 2014 roku działa Galeria Bem o powierzchni 17 tys. mkw. co oznacza, że na 1000 mieszkańców przypada ponad 700 metrów nowoczesnej powierzchni handlowej.

Pewnym znakiem nasycania się segmentu nowoczesnych powierzchni handlowych w skali ogólnopolskiej może być natomiast fakt, że po raz pierwszy w Polsce zamknięto centrum handlowe. Chodzi o obiekt w Sosnowcu.

Analiza opłacalności budowy nowoczesnych obiektów handlowych na tzw. prowincji tego musi brać pod uwagę liczbę mieszkańców i siłę nabywczą, ale też konkurencję w okolicy. Odwiedzalność powinien zapewnić fakt oddalenia mniejszego ośrodka od dużego miasta, co oznacza konieczność dojeżdżania po dosyć standardowe zakupy. Stąd w małomiasteczkowych formatach handlowych raczej klienci mogą liczyć na podstawową ofertę z typowymi markami odzieżowymi, elektromarketami, sklepami dyskontowymi, drogeriami, salonami meblarskimi i z wyposażeniem wnętrz.
Jaka lokalizacja przesądza o sukcesie? Na pewno w skali makro dosyć oddalona od większych ośrodków, a w skali mikro – zlokalizowana w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych, z dobrym dojazdem i w sąsiedztwie popularnego operatora spożywczego.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN