Pełnomocnik to wyznaczona przez mocodawcę osoba fizyczna lub prawna, która w jego imieniu będzie określone działania podejmować. Będą one miały charakter wiążący, o ile pełnomocnictwo zostanie wydane zgodnie z prawem.
W przypadku nieruchomości w grę wchodzą trzy rodzaje pełnomocnictw: szczególne, rodzajowe i ogólne. W zależności od tego, jaki zakres pełnomocnictwa nas interesuje taki powinien być również jego rodzaj.

Wybrany przez nas pełnomocnik musi mieć zdolność do czynności prawnych, natomiast zakres pełnomocnictwa nie może wykraczać poza czynności, które mógłby przeprowadzić sam mocodawca (czyli np. nie możemy ustanowić pełnomocnika sprzedaży nie naszych nieruchomości).

Co do zasady pełnomocnictwo musi mieć też formę zawarcia taką samą, jak forma zawarcia transakcji, do której zostanie umocowany pełnomocnik.


Sprzedaż nieruchomości

Powyższa zasada stosuje się w szczególności do sprzedaży i kupna nieruchomości. Ponieważ taka transakcja zawsze ma formę aktu notarialnego, również pełnomocnictwo do jej przeprowadzenia musi mieć, pod rygorem nieważności, formę notarialną.

Pełnomocnictwo sprzedaży jest pełnomocnictwem szczególnym, a więc dotyczącym konkretnej, jednej transakcji. Powinno ono zawierać maksymalnie dużo konkretnych zapisów, które pozwolą uniknąć dowolności interpretacyjnych. Chodzi o czas trwania pełnomocnictwa, minimalną kwotę sprzedaży, formę płatności, numer konta bankowego itp.
Na tej samej zasadzie należy ustanowić pełnomocnictwo szczególne do przeprowadzenia jednej transakcji wynajmu nieruchomości. W tym przypadku jednak nie musi mieć ono formy notarialnej, bowiem umowa najmu takiej nie ma.
Ważność pełnomocnictwa to sprawa szczególnie ważna także dla drugiej strony transakcji. Jeśli np. pełnomocnik okazałby się oszustem, nie oznacza to automatycznie, że transakcja z nim zawarta jest nieważna. O tym może zadecydować mocodawca. Jeśli jednak odmówi on potwierdzenia transakcji, wtedy nabywcy pozostanie dochodzić swoich praw od nieuprawnionego pełnomocnika.

Pełnomocnictwo wygasa w momencie przeprowadzenia transakcji, albo w określonym terminie, jednak mocodawca w każdym momencie może je również odwołać. Odwołanie pełnomocnictwa nie wymaga żadnej szczególnej formy prawnej nawet w przypadku gdy zostało ono zawarte w formie aktu notarialnego, może zostać odwołane zwykłym pismem. W razie śmierci mocodawcy pełnomocnictwo wygasa samoczynnie z chwilą jego śmierci chyba, że w pełnomocnictwie zawarto inne ustalenia. Co ważne – należy koniecznie domagać się od pełnomocnika, zwrotu dokumentu pełnomocnictwa, po jego wygaśnięciu. Inaczej – jeśli jest to osoba nieuczciwa – może ona wykorzystywać go do przeprowadzania dalszych czynności prawnych.


Wynajem, zarządzanie nieruchomościami

Jeśli zależy nam na ustanowieniu pełnomocnika nie tylko do jednej operacji, a szerzej – osoby, która będzie monitorować na bieżąco nasze sprawy związane z nieruchomościami, mamy do wyboru dwa rodzaje pełnomocnictw – rodzajowe i ogólne.

To drugie – co do zasady – obejmuje jedynie zwykły zarząd nad przedmiotem pełnomocnictwa. Drugie natomiast daje prawo do przeprowadzania konkretnych operacji. Ponieważ pojęcie zwykłego zarządu nie jest precyzyjnie określone w zapisach prawnych, użycie którejś z tych form pełnomocnictwa nie do końca jest jasne.

Zazwyczaj przyjmuje się, że jeśli zależy nam na osobie, która będzie np. tylko doglądać naszego mieszkania, odwiedzać je co jakiś czas, przeprowadzać drobne naprawy itp. – to w takiej sytuacji wystarczy pełnomocnictwo ogólne.
Jeśli natomiast miałby być to ktoś zarządzający mieszkaniami, kto będzie je wynajmował, pobierał czynsze itp. wtedy konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe, z określeniem czynności, które obejmuje. W praktyce jednak i w części orzecznictwa spotyka się przyzwolenie na używanie pełnomocnictwa ogólnego w szerszym zakresie, a więc obejmującego także transakcje związane z wynajmem. W ostateczności – w razie kontrowersji o wszystkim przesądza zgoda mocodawcy.


Teresa Michniak
Dział Analiz WGN