Pierwotny rynek mieszkaniowy w Katowicach jest relatywnie niewielki w porównaniu do sześciu największych Polskich miast analizowanych w raportach kwartalnych REAS. Oferta mieszkań na koniec 2015 roku wynosiła w Katowicach niewiele ponad 1,5 tyś jednostek i była o ponad 35% mniejsza niż w ostatniej w tym zestawieniu Łodzi. Z kolei liczba mieszkań sprzedanych odnotowana w Katowicach była ponad pięciokrotnie niższa niż w najbardziej zbliżonym do nich pod względem liczby ludności Gdańsku.

Statystyki ukazują przy tym dość dobrą sytuację mieszkaniową mieszkańców Katowic na tle innych miast. Wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców na koniec 2013 roku wyniósł około 456 i należał do jednych z najwyższych w Polsce. Zasób mieszkaniowy stolicy Śląska wyróżniają jednak dwie istotne cechy: duży odsetek lokali sprzed 1944 r., a w konsekwencji znaczący odsetek lokali o niskim standardzie i niski odsetek mieszkań zrealizowanych po 2003 r. – wynikający z małej aktywności inwestorów realizujących wielorodzinne budynki mieszkalne.

Podstawową barierą dla rozwoju rynku nowych mieszkań w Katowicach jest niekorzystna relacja pomiędzy minimalnymi kosztami realizacji nowego budynku, a cenami lokali na rynku wtórnym. Szkody górnicze powodują, że trudno jest obniżyć bezpośrednie koszty budowy, a nadwyżka liczby lokali nad liczbą gospodarstw domowych powoduje, że dostępna na rynku wtórnym dostępna jest duża liczba lokali. W konsekwencji ceny mieszkań na rynku wtórnym są dość atrakcyjne.

Dodatkowymi przyczynami słabości rynku deweloperskiego w Katowicach, podobnie jak w innych miastach Śląska, są po pierwsze szybki spadek liczby ludności miasta, spowodowany zarówno negatywnym przyrostem naturalnym, jak i negatywnym saldem migracji (w tym także suburbanizacją), a po wtóre silna konkurencja dla rynku deweloperskiego w postaci indywidualnego budownictwa jednorodzinnego.

 

Nie oznacza to jednak, że rynek pierwotny w Katowicach przeżywa stagnację. Miniony rok był najlepszym w dotychczasowej historii branży deweloperskiej w tym regionie. Deweloperzy uruchomili w granicach miasta blisko 20 nowych faz projektów, w których do sprzedaży wprowadzono niespotykaną dotąd liczbę ponad 1,3 tys. lokali (o ponad 126 % więcej niż w roku 2014). Wśród tych inwestycji przeważająca część były to mieszkania o podstawowym standardzie, wprowadzane przez deweloperów zapewne z myślą o nabywcach starających się o dopłatę w programie MdM. Słusznie zresztą, bo zainteresowanie programem osiągnęło w Katowicach – podobnie jak we wszystkich analizowanych przez REAS miastach – rekordowy poziom. Złożono tam 252 wnioski o dopłatę, co oznacza, że blisko co czwarte mieszkanie zakupione zostało ze wsparciem rządowego programu.

Korzystnie na rynek mieszkaniowy w Katowicach mogłyby wpłynąć istotne zmiany na lokalnym rynku pracy, przede wszystkim w postaci stworzenia nowych miejsc pracy, zachęcających młodych mieszkańców regionu nie tylko do pozostawania w mieście ale również przyciągających nowych, młodych mieszkańców. Dziś taką strategię - skutecznie i kosztem Śląska - prowadzi Kraków.

 
Ewa Tęczak, REAS
Źródło: www.reas.pl