W polskich miastach dzielnicami o złej sławie są najczęściej niektóre duże blokowiska, dawne osiedla dla pracowników przemysłu oraz zapuszczone rewiry starszej zabudowy – kamienic z mieszkaniami komunalnymi. Takie rejony posądza się o patologie – przede wszystkim pijaństwo i większą przestępczość.

W Warszawie powszechnie za niebezpieczną przyjęło się uważać Pragę – Północ, we Wrocławiu złą reputacją cieszy się Śródmieście i tzw. trójkąt bermudzki, czyli rejon Przedmieścia Oławskiego, w Łodzi nieciekawą opinię można przypisać osiedlu Bałuty, w Poznaniu Wilda, Jeżycom czy rejonowi Dębiec, w Trójmieście – Orunii, Oksywiu, Nowemu Portowi, a w Krakowie – Nowej Hucie.

Z punktu widzenia inwestora, kupno mieszkania w „nieciekawej” okolicy to ryzyko. Nieruchomość może mieć mniejszą wartość i być trudno zbywalna. Może być problem, by ją sprzedać. Ceny mieszkań w dzielnicach o złej sławie są częściej obniżone.

Wśród ofert WGN znajdziemy potwierdzenie takiej prawidłowości. Przykładowo: mieszkania w kamienicach na wrocławskim Śródmieściu można kupić już za nieco ponad 4000 zł/ mkw. Są to ceny przynajmniej o 1200 – 1500 zł niższe od wrocławskiej średniej. Na niskie wyceny przekłada się nieciekawa opinia o okolicy, a także o sąsiadach z lokali komunalnych. W efekcie mieszkania świetnie położone, stosunkowo blisko Rynku, na dodatek w zabytkowych kamienicach, okazują się tanie.

Nie kupować?

Błędem jest jednak automatyczna rezygnacja z rozpatrywania ofert w tzw. gorszych lokalizacjach. Powinniśmy pamiętać, że miasta szybko się rozbudowują, a deweloperzy wykorzystują każdy fragment wolnej przestrzeni w zwartej zabudowie, by stawiać tam nowe plomby. Często negatywne opinie o jakimś fragmencie miasta mają kilkanaście a nawet kilkadziesiąt lat i nie znajdują potwierdzenia w obecnych realiach. Są po prostu stereotypem, który nie ma wiele wspólnego z rzeczywistością, mimo to trwa i odbija się na cenach nieruchomości. Przykładem może być choćby Warszawa, gdzie wcale nie Praga – Północ króluje w liczbie przestępstw, a cieszący się renomą i uznaniem – Mokotów. Z kolei w Krakowie, Poznaniu czy Wrocławiu zamiast w zaklętych rewirach, łatwiej dostać po zębach w rozrywkowym centrum miasta, gdzie przewijają się tłumy ludzi i do rana leje się alkohol.



Tak więc do złej reputacji należy podchodzić bardzo ostrożnie i nie sugerować się potocznymi opiniami. Wytrawny inwestor właśnie w takich miejscach będzie szukał atrakcyjnej i taniej nieruchomości. Sztuką pozostaje taki wybór lokalizacji, która będzie zyskiwać na atrakcyjności w perspektywie kilkunastu lat.

Świetny przykład to wspomniana wcześniej Praga – Północ w Warszawie, która obecnie szybko zyskuje na wartości. Można nawet powiedzieć, że staje się modna i prestiżowa, zwłaszcza, że wyróżnia ją niepowtarzalny klimat starej zabudowy, ale też dobra komunikacja. Praga znacznie zyskała po uruchomieniu drugiej linii metra. Podobnie dzieje się z wrocławskim Śródmieściem, czy tzw. trójkątem bermudzkim. Nowe inwestycje ściągają w takie miejsca nowych mieszkańców, poza tym pozytywny efekt przynosi sukcesywna renowacja kamienic – przez samorządy i inwestorów komercyjnych. Swoje robi też moda na mieszkania w kamienicach. Dzięki temu dawne, zapuszczone dzielnice powoli odzyskują świetność i przestają kojarzyć się tylko z patologią i przestępczością.

Na Śląsku wartość dostrzeżono w dawnych osiedlach górniczych, z charakterystyczną zabudową (tzw. familoki). Niejednokrotnie trafiają one pod kuratelę konserwatora zabytków. Wraz z ewolucją gospodarczą Górnego Śląska, przestają się kojarzyć z tanimi mieszkaniami dla klasy pracującej, a zyskują walor historyczności i niepowtarzalnego charakteru – na podobnej zasadzie jak tzw. lofty, czyli mieszkania w obiektach pofabrycznych.

Krótko mówiąc – nie taki diabeł straszny jak go malują. To, co dla inwestora powinno mieć rzeczywiście wagę, to nie enigmatyczna opinia o dzielnicy, a najbliższe sąsiedztwo – bezpośrednio w budynku, w którym chce kupić mieszkanie, lub obok. Na tym przede wszystkim warto skupić swoją uwagę i przed decyzją o kupnie w miarę szczegółowo dowiedzieć się o tym, jacy ludzie w danym miejscu mieszkają. Uporczywy, głośny czy niebezpieczny sąsiad może być znacznie większym zagrożeniem dla powodzenia inwestycji, niż zła reputacja okolicy.


Teresa Michniak
Dział Analiz WGN