Wynajem, który ciągle pozwala uzyskiwać lepszy zwrot niż choćby obligacje nie mówiąc o lokatach, kusi inwestorów. Wpływ na to mają tanie kredyty i stabilne ceny nieruchomości. Jednak droga do tego, by utrzymywać się z wynajmu – o ile nie mamy naprawdę sporego kapitału – jest długa.

Dlaczego tak się dzieje? W zależności od ceny mieszkania i wysokości czynszu, czas potrzebny na zwrot z takiej inwestycji to kilkanaście lat, choć bywa że nawet powyżej 20. Oczywiście zupełnie inaczej to wygląda, jeśli wynajmem spłacamy kredyt.

Zakładając, że mieszkanie zostało kupione za gotówkę i cały czynsz najmu, w wysokości 1000 – 1500 zł trafia do kieszeni właściciela, to żeby się utrzymać trzeba by było mieć jeszcze kilka takich nieruchomości, a więc zbudować portfel mieszkaniowy.

Mało kto dysponuje takim kapitałem, by z miejsca kupić kilka mieszkań. Tak więc portfel mieszkaniowy będziemy budować krok po kroku, latami. W jaki sposób to zrobić?

W dobrej sytuacji są osoby, które dysponują ‘nadprogramowym” mieszkaniem, np. po rodzinie, otrzymanym w spadku itp. Taka nieruchomość może być podstawą naszej działalności. Jeśli jest położona w nieatrakcyjnej lokalizacji, można nią obrócić – sprzedać, zamienić itp. by uzyskać lokal w atrakcyjniejszym pod względem możliwości wynajmu położeniu.
Może być też istotną kartą przetargową w rozmowach z bankiem na temat kredytu pod kupno drugiej nieruchomości na wynajem. Zabezpieczenie w postaci dwóch hipotek (na obecnym lokalu i tym, który chcemy kupić) pozwoliłoby uzyskać wysoki kapitał albo korzystne warunki. Przychody z najmu, pierwszego „nieobciążonego” mieszkania mogą natomiast pójść na nadpłatę kredytu pod zakup drugiego lokalu, tak by szybko go spłacić.

Decydując się na kupno nieruchomości pod wynajem, powinniśmy oczywiście szukać mieszkań jak najtańszych, za to w lokalizacjach pozwalających uzyskać wysoki czynsz. Relacja ceny do wysokości czynszu przesądzi o tym, jak szybko inwestycja nam się zwróci, lub też – w przypadku kredytowania – jak szybko uda się kredyt spłacić.
Okazją w dużych miastach mogą być lokale w starszym budownictwie, często tańsze – o ile oczywiście wyróżnia je dogodna lokalizacja. Warto rozejrzeć się za mieszkaniem do remontu. Z danych analityków WGN wynika, że są one przecenione przynajmniej o 10 – 15 proc. choć zdarza się, że i o 30 – 40



Inny sposób wyszukiwania okazji to aukcje komornicze, czy też generalnie poszukiwanie zbywców zadłużonych, w trudniejszej sytuacji finansowej. Wbrew obawom, kupno mieszkania z długiem wcale nie jest bardzo ryzykowną transakcją, za to może się bardzo opłacić, bowiem takie nieruchomości są zazwyczaj mocno przecenione.

Dysponując już dwoma mieszkaniami na wynajem, inwestor ma pole do dalszej ekspansji. Oczywiście niezależność finansowa przychodzi po wielu latach. Powinien on przede wszystkim dążyć do jak najszybszej spłaty kredytu zaciągniętego pod zakup drugiej nieruchomości, tak by cały manewr powtórzyć z kolejną.

Powyższe scenariusze w ogóle nie uwzględniają szeregu ryzyk, jakie funkcjonują w takiej działalności – niekorzystnych zmian na rynku kredytowym i mieszkaniowym, gorszej koniunktury na rynku najmu czy też po prostu ryzyka związanego z nietrafionym wyborem nieruchomości. Nie ma też co liczyć na to, że rentierem zostanie się szybko. Osoby, które weszły w taką działalność zazwyczaj deklarują, że wolność finansową uzyskały po kilkunastu, nawet kilkudziesięciu latach. Tak więc jest to praca długoterminowa, jednak efekt wart będzie naszego wysiłku.
Obecnie przeciętną rentowność najmu szacuje się na 4,0 – 5,5 proc. Z ostatniego raportu NBP wynika, że ciągle takie inwestycje są opłacalne. Oto wnioski z raportu banku centralnego za I kw. 2016.

„Pomimo obserwowanego ożywienia ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych analizowanych miast wykazywały stabilizację. Także na rynkach wtórnych ceny transakcyjne pozostawały stabilne (…)Średnie stawki najmu mkw. mieszkań (ofertowe i transakcyjne) w dużych miastach kolejny kwartał wykazywały niewielki wzrost. (…)Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach zwiększył się, na co wpłynęły rosnące nominalne dochody gospodarstw domowych oraz stabilne ceny mkw. mieszkań. (…)Inwestycja mieszkaniowa nadal jest krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości możliwego do uzyskania czynszu, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż lokaty bankowej, 10 - letnich obligacji skarbowych oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Wysoka wartość średniego czynszu najmu w relacji do kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN