Od wejścia w życie ustawy, zupełnie rewolucjonizującej obrót ziemią rolną, minęły trzy miesiące, ale analitycy i pośrednicy WGN nie zaobserwowali istotnych zmian cen na tym rynku. Wyraźnie natomiast można zaobserwować prawie zupełny brak ofert i transakcji ziemią pod uprawy. W obrocie dominują działki małe i takie, które mają warunki zabudowy bądź są objęte korzystnymi zapisami planu miejscowego – a więc te, które dają możliwość inwestowania i zabudowy komercyjnej, czy mieszkaniowej.

Ich ceny jednak na razie nie rosną. Nadal najdroższa pozostaje ziemia rolna z potencjałem inwestycyjnym w miastach. Stawki za atrakcyjnie położone grunty w wiodących aglomeracjach wynoszą nawet po kilkaset złotych za metr. Im dale od miast, tym ceny bardziej spadają.

Pośrednicy WGN zauważają też dużą podaż gruntów w rejonach atrakcyjnych przyrodniczo i turystycznie. Chodzi głównie o Mazury czy też wybrzeże Bałtyckie. Na mazurach działkę z własną linią brzegową można mieć już za 50 – 70 zł/mkw. Ceny istotnie się nie zmieniły od okresu przed wejściem ustawy.


Czy więc obawy w tym zakresie są przesadzone?

Prawdopodobnie minęło jeszcze za mało czasu, by zdiagnozować skutki wprowadzenia nowych przepisów. Rolnicy wstrzymują się ze sprzedażą, być może licząc na nowelizację ustawy, zwłaszcza, że rekordową liczbę transakcji notowano tuż przed wejściem jej w życie. Krótko mówiąc: kto miał kupić ziemię, ten już ją kupił.

Wydaje się jednak nieomal pewne, że z czasem ziemia pod uprawy będzie musiała tanieć. Nowe przepisy znacznie ograniczają liczbę potencjalnych kupujących, co siłą rzeczy odbije się na popycie. Poza tym ziemia w Polsce w ciągu ponad 10 lat od wejścia do UE podrożała o nawet ponad 350 procent. Restrykcyjne przepisy muszą przełożyć się na ograniczenie transakcji i trudności ze sprzedażą.

Jeśli chodzi o ziemię pod inwestycje komercyjne i mieszkaniowe – tu również minęło na razie zbyt mało czasu, by wskazać efekty zmian w prawie. Deweloperzy w dużych miastach dysponują pokaźnymi bankami ziemi, więc w pierwszym okresie gruntów może nie brakować. Ponadto należy pamiętać, że z rygorów ustawowych są wyłączone działki małe i te przeznaczone na cele nierolnicze, co może nieco łagodzić ewentualne negatywne skutki nowego prawa.
Przypomnijmy najważniejsze uregulowania nowej ustawy.

1) Sprzedaż państwowej ziemi została zablokowana na okres 5 lat. W grę wchodzi tylko dzierżawa gruntów, natomiast wyłączone z rygoru ustawy są tereny o powierzchni do 2 ha oraz takie, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolnicze.

2) W obrocie prywatnym nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. Powinien mieć on odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na kupionej ziemi gospodarstwo. Z ustawy są wyłączone grunty o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha oraz takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi. Przepisów nie stosuje się także w przypadku jeśli teren jest przeznaczony na inne cele niż rolnicze.

Przykładowe ceny gruntów rolnych z możliwością zabudowy mieszkaniowej i komercyjnej w WGN:

- Kraków, Wola Justowska – 500 zł/ mkw.
- Gdańsk, Orunia – 2,5 ha – 4,4 mln zł (200 zł/mkw.)
- Warmia, 1 ha, z własną linią brzegową – 468 tys. (45 zł/mkw.)
- 0,3 ha, Mazury niedaleko Ełku – 100 tys.
- Pomorze, Sztutowo, 1600 mkw. – 130 tys.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN