Jak podaje GUS, w ciągu trzech miesięcy roku 2016 oddano do użytku 17,2 tys. mieszkań. Podaż bije kolejne rekordy. Wynik jest nie tylko lepszy o ponad połowę w porównaniu do I kw. 2015, ale też najlepszy od 8 lat.
Rekordowa pula oddanych lokali to efekt rozpędzonej koniunktury. W zeszłym roku w największych aglomeracjach deweloperzy znaleźli klientów na blisko 52 tys. mieszań - o jedną piątą więcej niż w 2014 roku. Miniony rok uważa się generalnie za najlepszy w historii branży deweloperskiej. Przedsiębiorstwa rozpoczęły budowę 86 498 mieszkań, co oznacza liczbę większą niż przed rokiem o 24,1 proc. W 2015 r. deweloperzy dostali 97 248 pozwoleń na budowę. To 25,5 proc. więcej niż rok wcześniej.

Pozornie więc wszystko wskazuje na to, że „żniwa” na rynku pierwotnym będą trwać nadal. Uważniejsze wczytanie się w dane GUS pokazuje jednak, że inwestorzy obawiają się końca hossy. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, zwiększyła się w pierwszym kwartale już tylko minimalnie – zaledwie o 0,5 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. W okresie styczeń – marzec 2016 firmy deweloperskie ruszyły z budową 16,5 tys. mieszkań. Bardzo niewielki na tle dotychczasowych wzrostów jest również wynik w zakresie uzyskanych pozwoleń na budowę. Ich liczba w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej wzrosła zaledwie o niecałe 6 proc.


Skąd taka ostrożność firm? Odpowiedź brzmi: MDM. Wśród danych najeżonych rekordowymi wynikami za ubiegły rok, zwraca uwagę szczególnie jedna kwestia - dlaczego, mimo świetnych wyników sprzedażowych, ceny mieszkań dynamicznie nie rosną? Na głównych rynkach zmiany cenowe nie przekraczają kilkuset złotych za metr rocznie. Skoro utrzymuje się wysoki popyt, czemu nie winduje cen?

Odpowiedź brzmi w zrównoważeniu popytu podażą i właśnie w programie MDM. To on jest jednym z głównych motorów obecnego popytu. MDM dzięki limitom w dużej mierze kształtuje ceny na lokalnych rynkach, a deweloperzy dostosowują oczekiwania wobec marż do warunków programu.

Problem w tym, że obecnie główny motor popytu zaczyna słabnąć, co w powiązaniu z rosnącymi kosztami kredytów może doprowadzić do ograniczenia sprzedaży.

Środki w MDM na obecny rok już się skończyły, w tej chwili klienci rezerwują dopłaty już z puli przyszłorocznej. Ta również szybko się kończy, więc bardzo prawdopodobne jest, że i w przyszłym roku program zostanie zastopowany. Na dodatek Mieszkanie dla Młodych będzie funkcjonować najpóźniej do końca 2018 roku. Z zapowiedzi strony rządowej wynika, że nie będzie on kontynuowany, a w jego miejsce pojawią się zupełnie nowe formy wsparcia uczestników rynku mieszkaniowego – oparte na oszczędzaniu i tanich mieszkaniach pod wynajem. Z obecnych danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że wykorzystano już ponad 20 proc. środków przyszłorocznych, z puli wynoszącej w sumie 746 mln zł.

Kolejna sprawa to stopy procentowe. Co prawda nadal utrzymuje się deflacja, więc na razie podwyżka stóp nam nie grozi, ale też nie ma oczekiwanych dalszych cięć. Niepewność związana z ratingiem Polski wstrzymała Radę Polityki Pieniężnej przed takim krokiem. Stopy pozostały bez zmian, nie ma co więc liczyć na tańsze kredyty.

W popyt na mieszkania mogą uderzyć również pogarszające się warunki kredytowania. Na przełomie roku większość banków, w odpowiedzi na nowe obciążenia i nakłady na upadające podmioty, wyraźnie podniosła marże kredytów hipotecznych. Do tego dochodzą obostrzenia w postaci wyższego wkładu własnego. Obecnie jest to 15 proc. wartości nieruchomości, ale w przyszłym roku będzie już 20 proc. Dla przeciętnego mieszkania o powierzchni 60 mkw. w dużym mieście tak wysoki wkład będzie oznaczał konieczność wyłożenia z własnej kieszeni około 60 tys. zł. Zasadne są więc obawy o to, że dla wielu rosnący wkład może być przeszkodą nie do przeskoczenia.

Wszystko to, a zwłaszcza finisz MDM, sprawia że utrzymywanie się dalszych świetnych wyników sprzedażowych stoi pod całkiem dużym znakiem zapytania. Prawdopodobnie to jest przyczyna, dla której deweloperzy po dużej partii dostarczonych obecnie mieszkań, nieco stopują jednak nowe inwestycje. Ewentualna nadpodaż może wiązać się z mocną przeceną na rynku pierwotnym.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN